Файл: Оценка стоимости предприятия (бизнеса).pdf

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания - период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.

Периоды жизни здания и характеризующие их показатели

Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском учете (начисление износа). Оценочный износ – один из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую стоимость объекта оценки на конкретную дату.

Определение физического износа

Физический износ - постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Методы расчета физического износа зданий следующие:
·  нормативный (для жилых зданий);
·  стоимостной;
·  метод срока жизни.

Определение физического износа объектов оценки методом срока жизни

Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой

где:

И – износ, %;

ЭВ – эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом, лет;

ФЖ – типичный срок физической жизни, лет;

ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни, лет.

Физический износ можно рассчитать как для отдельных элементов здания с последующим суммированием рассчитанных обесценений, так и для здания в целом. Для приближенных расчетов износа возможно использовать упрощенную формулу (в случае когда хронологический возраст совпадает с эффективным возрастом).

где:

И – износ, %;

ХВ – хронологический срок физической жизни;

ФЖ – типичный срок физической жизни, лет.

Рассчитанный таким образом процент износа элементов или объекта в целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценение).

Объекты оценки №п/п 3 и №п/п 5 находятся в неудовлетворительном (ветхом) физическом состоянии. Т.к. оцениваемые объекты не используются длительное время, применять метод срока службы для определения физического износа не рационально. Для определения физического износа объектов оценки №п/п 3 и №п/п 5 было принято решение использовать метод экспертных оценок.

Определение физического износа

Физический износ является результатом естественного износа в процессе эксплуатации, выражающегося в ветхости, сухом гниении, трещинах, ржавчине или конструктивных дефектах зданий, сооружений.

Физический износ разделяется на устранимый и неустранимый. Устранимый физический износ воздействует на объект в том случае, если затраты на его устранение меньше, чем добавляемая при этом стоимость. Устранимый физический износ обычно относят за счет плохой эксплуатации, поэтому его еще называют отложенным ремонтом. Предполагается, что типич­ный покупатель произведет немедленный ремонт, чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики имущества. При этом предпо­лагается, что элементы восстанавливаются до нового или практически нового состояния.

Считаем возможным применение Методики определения физического износа гражданских зданий (Утверждена приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР от 27 октября 1970 года №404) при расчете физического износа объектов оценки №п/п 3 и №п/п 5.

Таблица – Укрупненная шкала физического износа

Источник: Методика определения физического износа гражданских зданий. Утверждена приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР от 27 октября 1970 года N 404

Таблица - Определение физического износа объектов оценки №п/п 3 и №п/п 5

*Среднее значение. Определялось исходя из визуального осмотра (Акт осмотра. Приложение №1)

Определение функционального устаревания

Функциональное устаревание. К составляющим функционального устаревания объекта недвижимости относят

- устранимое функциональное устаревание;

- неустранимое функциональное устаревание.

Функциональное устаревание считается устранимым, если стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой стоимости и (или) полезности. В противном случае износ считается неустранимым.

Методы определения устранимого функционального устаревания:

метод суммирования затрат на устранение:

- недостатков, требующих добавления элементов;

- недостатков, требующих замены или модернизации элементов;

- сверхулучшений.

Методы определения неустранимого функционального устаревания:

- капитализация потерь в арендной плате;

- капитализация избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке.

Функциональное устаревание - это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с точки зрения его функциональной полезности, по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

Функциональное устаревание характеризует степень несоответствия современным требованиям основных эксплуатационных параметров зданий, определяющих условия жизнедеятельности людей, функционирование производственного оборудования, объем и качество предоставляемых услуг.

Признаком функционального устаревания в здании является несоответствие объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием, а также сверхулучшения – позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов.

Функциональное устаревание в данной оценке не учитывалось, т.к. для определения стоимости нового строительства определялась стоимость затрат на замещение.

Определение внешнего (экономического устаревания)

Внешнее (экономическое) устаревание - потеря стоимости в результате дейст­вия факторов, внешних по отношению к самому объекту, таких как государственное регулирование, возросшая конкуренция, изменения в снабже­нии сырьем и материалами, потеря рынков, падение производства по отрасли или региону, воздействие негативных природных и техногенных условий.

Внешнее устаревание можно (условно) разделить на два вида:

1. Ухудшение экономической ситуации (устаревание) с течением времени территории, где находится объект оценки. Демографический фактор, появление фактора уменьшающего стоимость объекта оценки и т.д.

2. Экономическое устаревание территории по сравнению с территориями более развитыми в регионе. Обычно самой развитой территорией в регионе (области) считается областной центр (1,0).

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

1. Капитализация потерь в арендной плате;

2. Метод парных продаж;

3. Срок экономической жизни

Проведенный анализ рынка объекта оценки не выявил факторы, свидетельствующие о наличии внешнего устаревания.

Расчет рыночной стоимости объектов оценки №п/п 3 и №п/п 5

Стоимость объектов оценки по затратному подходу рассчитывается как затраты на замещение за вычетом совокупного (накопленного) износа.

Совокупный (накопленный) износ, определяющий обесценение имущества за счет всех видов износа и устареваний, рассчитывается по формуле:

Пример расчета совокупного (накопленного) износа для объекта оценки №п/п 1:

И_СОВ = 1 - (1-0,70) х (1-0,00) х (1-0,00) = 0,70 (70%)

Расчет рыночной стоимости объектов оценки представлен в следующей таблице.

Таблица - Определение рыночной стоимости объектов оценки №п/п 3 и №п/п 5

Итоговая рыночная стоимость объектов оценки №п/п 3, №п/п 5 и №п/п 6, рассчитанная затратным подходом, составила с учетом округления: 2 566 000 рублей 00 копеек

в том числе:

9. 3 Сравнительный подход

9.3.1 Описание применения сравнительного подхода к оценке

В зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы

оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на пря­мом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или сданы в аренду. Рыночная стои­мость недвижимости (стоимость аренды) определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.