Файл: Оценка рыночной стоимости индивидуального жилого дома, расположенного по адресу Российская Федерация, Владимирская область, город Владимир, Ленинский район, ул. Пушкарская д. 24.pdf

28
Показатель
Объект оценки
Аналог № 1
Аналог № 2
Аналог № 3
Скорректированная стоимость, руб./кв. м
-
86 814,2 150 111,9 148 107,1
Газоснабжение
Центральное
Центральное
Центральное
Центральное
Корректировка, %
-
0%
0%
0%
Скорректированная стоимость, руб./кв. м
-
86 814,2 150 111,9 148 107,1
Отопление
Местное
Местное
Местное
Местное
Корректировка, %
-
0%
0%
0%
Скорректированная стоимость, руб./кв. м
-
86 814,2 150 111,9 148 107,1
Электроснабжение
Подключено
Подключено
Подключено
Подключено
Корректировка, %
0 0
0
Скорректированная стоимость, руб./кв. м
-
86 814,2 150 111,9 148 107,1
Состояние дома
Не требует ремонта
Не требует ремонта
Не требует ремонта
Не требует ремонта
Корректировка, руб./кв. м
-
0 0
0
Скорректированная стоимость, руб./кв. м
-
86 814,2 150 111,9 148 107,1
Ограждение
Деревянный забор
Деревянный забор
Деревянный забор
Деревянный забор
Периметр участка, м
80,0 82,0 140,0 138,0
Корректировка, руб./кв.м
-
0 0
0
Итого скорректированная стоимость, руб./кв. м
-
86 814,2 150 111,9 148 107,1
Вес
100%
51 20 29
Вклад в стоимость, руб./кв.м.
-
44 275,2 30 022,4 42 951,1
Стоимость объекта
оценка за кв. м.
117 248,7 руб.
Рыночная стоимость
оцениваемого объекта
16 414 818,0 руб.

29
Таблица 3 – Расчет весов объектов – аналогов
Параметры
Аналог № 1
Аналог № 2
Аналог № 3
Надежность источника информации
5 4
4
Количество информации
5 3
4
Количество внесенных ненулевых корректировок
5 1
2
Сумма корректировок без учета знаков
5 1
2
Сумма корректировок с учетом знаков
5 1
2
50>

В связи с отсутствием на рынке сходных с аналогами объектов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, корректировки производились путем экспертного обоснования.
Корректировки/поправки в цены объектов аналогов были внесены по всем основным факторам ценообразования. Для приведения стоимости аналогов к стоимости объекта оценки использовались следующие корректировки:
1.
Корректировка на уторговывание:
Для сравнения использовались не фактические данные продаж, а цены предложения, ввиду чего, в стоимость оферты необходимо внести поправочный коэффициент на торг.
По результатам обзвона продавцов, было выявлено среднее значение торга, составляющее 10%.
2.
Корректировка на права собственности:
Предложения о продаже подобранных объектов – аналогов предполагают продажу права собственности (на здание), в связи с чем, данная поправка не применялась.
3.
Корректировка на условия финансирования:
Поправка применяется в случае, если цена объектов – аналогов образована под влиянием определенных условий финансирования (кредитные условия и т.п.). В данном случае поправка не требуется.
4.
Корректировка на условия продажи:
У объекта оценки и у объектов – аналогов идентичные условия продаж, поэтому корректировка не вносилась.
5.
Корректировка на условия рынка:
Согласно порталу
«Твой адрес»
(
https://tvoyadres.ru/tseny/?region=61&city=&object=3&price_type=2&deal=1&type=11&bedr ooms=&https://tvoyadres.ru/tseny/?region=59&city=&object=5&price_type=2&deal=1&type=1 1&bedrooms=&submit=submit=
), был построен график изменения цен за 1 кв. метр площади жилого дома в Владимирской области. График представлен ниже (рисунок 5).
Рисунок 5 – Динамика изменения цен за 1 кв. м. площади дома
В Владимирской области на дату 24.05.2022г. цена за 1 кв.м. дома составляет
27 035 руб. Расчёт корректировок для объектов аналогов производился по формуле:
(ОО – ОА)/ОА, где ОО – цена 1 кв. м. дома объекта оценки,
ОА – цена 1 кв. м. дома объекта аналога.

31
Расчет корректировок представлен ниже.
Аналог №1:
Цена на 22.05.2022г. – 25 410 руб.
Корректировка = (27 035 – 25 410)/25 410 = +6%.
Аналог №2:
Цена на 26.03.2022г. – 27 050 руб.
Корректировка = (27 035 – 27 050)/ 27 050 = -1%.
Для аналога №3 корректировка не вводилась, так как дата объявлений совпадает с датой оценки.
6.
Корректировка на местоположение:
Подобранные объекты – аналоги имеют различное (по ценовой ситуации) с объектом оценки местоположение (см. Схему расположения объектов – аналогов), в связи с чем, вводилась поправка на местоположение с помощью таблицы 3, продублированной ниже.
Ленинский район
Фрунзенский район
Октябрьский район
<50 м
2 18 500 руб/кв.м
74 951 руб/кв.м
25 417 руб/кв.м
50-100 м
2 31 654 руб/кв.м
32 842 руб/кв.м
31 614 руб/кв.м
100-150 м
2
83 500 руб/кв.м.
30 472 руб/кв.м
81 715 руб/кв.м
Объект оценки имеет площадь 140,0 кв. м. и расположенные по адресу: РФ,
Владимирская область, город Владимир, Ленинский район, ул. Пушкарская д.24.
Аналоги №2 и №3:
Местоположение – Октябрьский район.
Корректировка = (83 500руб/кв.м.– 81 715руб/кв.м.)/81 715руб/кв.м. = +2%
Для аналога №1 корректировка не вводилась, так как местоположение совпадает с объектом оценки.
Корректировка по категориям земель:
Объект оценки и объекты – аналоги относятся к землям населенных пунктов, поэтому корректировка не вносится.
7.
Корректировка по виду разрешенного использования:
Объект оценки и объекты – аналоги предназначены для индивидуального жилищного строительства – корректировка не вносится
8.
Корректировка по площади земельного участка:
Подобранные объекты – аналоги имеют различную площадь земельного участка, в связи с чем, вводилась поправка на площадь с помощью таблицы 2, продублированной ниже.
Ленинский район
Фрунзенский район
Октябрьский район
<5 сот.
727 644 тыс.рубл.
566 667 тыс.рубл.
1 218 133 тыс.рубл.
5-10 сот.
328 750 тыс.рубл.
423 529 тыс.рубл.
395 847 тыс.рубл.
10-15 сот.
300 853 тыс.рубл.
379 562 тыс.рубл.
203 406 тыс.рубл.
15-30 сот.
252 265 тыс.рубл.
300 000 тыс.рубл.
55 988 тыс.рубл.
Так как была проведена корректировка на место положения, можно считать, что объекты аналоги сосредоточены в одном городском округе с объектом оценки.
Объект оценки имеет площадь земельного участка 400 кв. м. и расположенные по адресу: РФ, Владимирская область, город Владимир, Ленинский район, ул. Пушкарская д.24.

32
Аналоги №2 и №3:
Корректировка = (727 644 тыс.рубл. – 300 853 тыс.рубл.)/300 853 тыс.рубл. =
+142%.
Для аналога №3 корректировка не вводилась, так как имеет такую же площадь с объектом оценки.
9. Корректировка по площади дома:
Подобранные объекты – аналоги имеют различную площадь дома, в связи с чем, вводилась поправка на местоположение с помощью таблицы 3.
Ленинский район
Фрунзенский район
Октябрьский район
<50 м
2 18 500 руб/кв.м
74 951 руб/кв.м
25 417 руб/кв.м
50-100 м
2 31 654 руб/кв.м
32 842 руб/кв.м
31 614 руб/кв.м
100-150 м
2
83 500 руб/кв.м.
30 472 руб/кв.м
81 715 руб/кв.м
Так как была проведена корректировка на место положения, можно считать, что объекты аналоги сосредоточены в одном городе с объектом оценки.
Объект оценки имеет площадь земельного участка 400 кв. м. и расположенные по адресу: РФ, Владимирская область, город Владимир, Ленинский район, ул. Пушкарская д.24.
Аналоги №1 и №3:
Корректировка = (83 500 – 31 654)/ 31 654 = +164%.
Для аналога №2 корректировка не вводилась, так как имеет такую же площадь с объектом оценки.
1.
Корректировки по инженерным коммуникациям:
Вода. Объект оценки и объекты – аналоги подключены к воде через централизованное водоснабжение, поэтому корректировка не вносится.
Канализация. Объект оценки и объекты – аналоги имеют септик, поэтому корректировка не вносится.
Газ. Объект оценки и объекты – аналоги имеют централизованное газоснабжение, поэтому корректировка не вносится.
Электричество. К объекту оценки и объектам – аналогам подключено электричество – корректировки не вносились.
2.
Корректировка на ограждение:
Корректировка не вводилась, так как у объекта оценки и объектов аналогов забор из деревянного штакетника.
Корректировка на материал наружных стен:
Так как здание и объекта оценки и объектов – аналогов выполнено из дерева, корректировка не вносилась.
1.
Корректировка на этажность:
Этажность объекта оценки составляет 2 этажа, объектов – аналогов – 2 этажа.
Корректировка не вносилась.
2.
Корректировка на состояние дома:
Объект оценки и аналоги №1, №2 и №3– не требуют ремонта. В связи с этим корректировка не требуется.
11.3 Вывод от использования сравнительного подхода
Таким образом, стоимость объекта оценки, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, на дату оценки составляет:
16 414 818,0 руб.

33
12 Затратный подход
Затратный подход – это тот подход к оценке, который определяет стоимость путем определения нынешней (текущей) стоимости актива за вычетом различных элементов износа: физического, функционального и экономического.
Основными этапами при применении данного подхода к расчету оценочной стоимости являются:
•
Расчет оценочной стоимости земельного участка в предположении, что права на него являются предметом оцениваемой сделки;
•
Расчет затрат необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки без учета износа;
•
Определение величины износа улучшений;
•
Расчет остаточной стоимости улучшений;
•
Расчет оценочной стоимости оцениваемого объекта (к полученной величине остаточной стоимости необходимо добавить стоимость земельного участка), если права на земельный участок являются предметом оцениваемой сделки.
Затратный подход основывается на принципе замещения, согласно которому предполагается, что информированный покупатель не заплатит за актив больше, чем стоимость производства аналогичного имущества, эквивалентного по своим качествам и полезности оцениваемому объекту.
Первым шагом в затратном подходе является выбор подходящего уровня затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта оценки.
Затраты на воспроизводство объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.
Если физически невозможно рассчитать величину затрат на воспроизводства, потому что некоторые виды материалов уже больше не производятся или это нецелесообразно с точки зрения технологического прогресса, в качестве соответствующей базы для расчетов определяются затраты на замещение.
Затраты на замещение объекта оценки – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;
Существует четыре метода определения текущей стоимости объекта оценки:
1)
Метод количественного обследования заключается в составлении объектных и сводных смет строительства данного объекта, как если бы он строился вновь по текущим ценам.
2)
Метод разбивки по компонентам заключается в определении стоимости всего объекта исходя из затрат на конструктивные элементы и виды строительных работ, используя укрупненные показателей их стоимости или различные варианты данного метода.
3)
Метод сравнительной единицы – текущая стоимость выбранной в качестве базы сравнения единицы измерения, умножается на количество единиц измерения в оцениваемом объекте. Единицами измерения могут быть 1 куб. м, 1 кв. м и т.д.
4)
Индексный метод состоит в определении на основе Положений о переоценке основных фондов стоимости воспроизводства оцениваемого объекта путём умножения его балансовой стоимости на соответствующий индекс.
12.1 Определение стоимости земельного участка методом сравнения продаж
Оценка объекта признается равной средней цене сравниваемых аналогов по результатам выборки объемом, как правило, не менее 3 – 5 испытаний.

34
Задачей оценки является определение стоимости конкретного объекта, на конкретную дату, исходя из его равноценности с объектами данного типа.
Единицей сравнения принимается цена за 1 сотку общей площади.
Поиск объектов аналогов производили по следующим характеристикам:
1.
Местоположение;
2.
Категория земель;
3.
Вид разрешенного использования;
4.
Площадь земельного участка;
5.
Наличие ограждений;
6.
Наличие инженерных коммуникаций (электричество, водоснабжение);
7.
Наличие многолетних насаждений.
На этапе сбора исходной информации были использованы цены предложения из – за повсеместного сокрытия сведений об условиях продажи и реальной продажной цене объекта. Такой подход, по нашему мнению, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости, проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.
Оценщиком произведен тщательный поиск объектов – аналогов. В результате анализа рынка жилой недвижимости было отобрано 3 объектов-аналогов. Стоимость 1 кв. м. объекта оценки определяется как средневесовое значение цен 1 кв. м. скорректированных объектов – аналогов.
На рисунке ниже представлено расположения объекта оценки и объектов – аналогов для затратного подхода.

12.1 Поиск объектов аналогов незастроенных земельных участков
Таблица 4 – Описание объектов – аналогов для затратного подхода
Наименование
показателя
Объект оценки
Аналог № 1
Аналог № 2
Аналог № 3
Адрес
Владимирская область,Владимир,
Ленинский район ул. Пушкарская д.24
Владимирская область, Владимир, р-н
Октябрьский, ул.
Большая
Нижегородская
Владимирская область,Владимир, р-н
Ленинский,ул.
Горячева
Владимирская область,Владимир,р-н
Октябрьский, ул.
Кулибина,21
Категория земель
Земли населенных пунктов
Земли населенных пунктов
Земли населенных пунктов
Земли населенных пунктов
Вид разрешенного использования
ИЖС
ИЖС
ИЖС
ИЖС
Площадь ЗУ, кв. м
400 500 500 233
Населенный пункт г. Владимир г. Владимир г. Владимир г. Владимир
Удаленность от областного центра, км
3,5 4,0 2,9 1,4
Инженерное обеспечение, в т.ч.:
­
Электричество
Подключено
Подключено
Подключено
Подключено
­
Водоснабжение
Центральное
Центральное
Центральное
Центральное
­
Отопление
Местное
Местное
Местное
Местное
­
Канализация
Местное
Местное
Местное
Местное
­
Газоснабжение
Центральное
Центральное
Центральное
Центральное
Форма участка
Правильная
Правильная
Правильная
Правильная
Рельеф
Спокойный
Спокойный
Спокойный
Спокойный
Наличие ограждений
Деревянный забор
-
-
-
Цена предложения за весь объект, руб
-
5 200 000 3 150 000 900 000
Цена предложения
(сделки) за 1 сотку объекта
-
1 040 000 630 000 386 266
Ед. измерения цены
-
Кв. м
Кв. м
Кв. м

36
Наименование
показателя
Объект оценки
Аналог № 1
Аналог № 2
Аналог № 3
Точная ссылка в
Интернете
- https://vladimir.cian.ru/sa le/suburban/162317256/
https://vladimir.cian.ru/s ale/suburban/261371193/
https://vladimir.cian.ru/s ale/suburban/236392841/

37
Таблица 5 – Расчет стоимости оцениваемого объекта методом количественных корректировок
Наименование
показателя
Объект оценки
Аналог № 1
Аналог № 2
Аналог № 3
Источник информации
Заказчик https://vladimir.cian.ru/
sale/suburban/1623172 56/
https://vladimir.cian.ru/
sale/suburban/2613711 93/
https://vladimir.cian.
ru/sale/suburban/236 392841/
Цена предложения за весь объект сделки, руб
-
5 200 000 3 150 000 900 000
Цена предложения
(сделки) за 1 сотку объекта
-
1 040 000 630 000 386 266
Корректировка, %
-
-10%
-10%
-10%
Скорректированная стоимость, руб./сот.
-
936 000 567 000 347 639
Оцениваемые права
Собственность
Собственность
Собственность
Собственность
Корректировка, %
-
0%
0%
0%
Скорректированная стоимость, руб./сот.
-
936 000 567 000 347 639
Условия финансирования
Рыночные
Рыночные
Рыночные
Рыночные
Корректировка, %
-
0%
0%
0%
Скорректированная стоимость, руб./сот.
-
936 000 567 000 347 639
Условия продажи
Рыночные
Рыночные
Рыночные
Рыночные
Корректировка, %
-
0%
0%
0%
Скорректированная стоимость, руб./сот.
-
936 000 567 000 347 639
Условия рынка
24.05.2022 22.04.2022 22.05.2022 18.11.2021
Корректировка, %
-
- 41%
-41%
-43%
Скорректированная стоимость, руб./сот.
-
552 240 334 530 198 154

38
Наименование
показателя
Объект оценки
Аналог № 1
Аналог № 2
Аналог № 3
Местоположение г. Владимир
Ленинский район г. Владимир
Октябрьский район г. Владимир
Ленинский район г. Владимир
Октябрьский район
Корректировка, %
-
- 40%
0%
- 40%
Скорректированная стоимость, руб./сот.
-
331 344 334 530 118 892
Категория земель
Земли населенных пунктов
Земли населенных пунктов
Земли населенных пунктов
Земли населенных пунктов
Корректировка, %
-
0%
0%
0%
Скорректированная стоимость, руб./сот.
-
331 344 334 530 118 892
Вид разрешенного использования
ИЖС
ИЖС
ИЖС
ИЖС
Корректировка, %
-
0%
0%
0%
Скорректированная стоимость, руб./сот
-
331 344 334 530 118 892
Площадь земельного участка, кв.м.
400 500 500 233
Корректировка, %
-
0%
0%
0%
Скорректированная стоимость, руб./сот.
-
331 344 334 530 118 892
Инженерные коммуникации:
Газоснабжение
Центральное
Центральное
Центральное
Центральное
Корректировка, %
-
0%
0%
0%
Скорректированная стоимость, руб./сот.
-
331 344 334 530 118 892
Электроснабжение
Подключено
Подключено
Подключено
Подключено
Корректировка, %
-
0%
0%
0%
Скорректированная стоимость, руб./сот.
-
331 344 334 530 118 892