Файл: Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости: Земельный участок с кадастровым номером 32:28:0031649:4 общей площадью 1520,0 кв.м.pdf

Рис.19

Численность официально зарегистрированных безработных на 1 января 2019 года 4,7 тыс. человек (на 1 января 2018 года – 5,6 тыс. человек). Уровень официально регистрируемой безработицы составил 0,8 процента к численности экономически активного населения (на 1 января 2018 года – 0,9 процента).

Рис.20

Коэффициент рождаемости по итогам 2018 года составил 9,2 человека на 1000 населения (в 2017 году – 9,5 человека на 1000 населения), коэффициент смертности составил 15,2 человека на 1000 населения (в 2017 году – 15,3 человека на 1000 населения).

Коэффициент естественной убыли населения составил 6,0 человек на 1000 населения (в 2017 году – 5,8 человека на 1000 населения).

Численность постоянного населения Брянской области на 1 января 2019 года составила 1200,2 тыс. человек.

8.2. Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект.

Объектом оценки является:

- Земельный участок с кадастровым номером 32:28:0031649:4 общей площадью 1520,0 кв.м, расположенное по адресу: Брянская обл, г Брянск, б-р Гагарина, 25;

- Офисное здание общей площадью 750 кв.м. с кадастровый номером 32:28:0031755:4, расположенное по адресу: Брянская обл, г Брянск, б-р Гагарина, 25

Объект недвижимости относится к рынку коммерческой недвижимости, сегмент- здания торгово-офисные.

8.3. Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект

Оценщиком произведено исследование рынка торгово-офисных зданий в г. Брянске для этого были исследованы региональные периодические издания, данные сайтов, а также проведены консультации с риэлторами, которые занимались в данный период времени продажей нежилой недвижимости.

Предложения о продаже торгово-офисных зданий предназначенных для торгово-офисного использования в г. Брянске представлены в таблице 11.

Данные о предложениях торгово-офисной недвижимости г. Брянску

(выборка за период с 23.03.2019 по 23.03.2020 г.г.)

Таблица 11

На основании проведенного анализа рынка коммерческой недвижимости торгово-офисных зданий в г. Брянске виден разброс цен от 7 500 до 88 861 руб. за 1 кв.м

Анализ арендных ставок на рынке производственно-складской недвижимости по г. Брянску

Оценщиком произведено исследование рынка арендных торгово-офисных зданий в г. Брянске, для этого были исследованы региональные периодические издания, данные сайтов, а так же проведены консультации с риэлторами, которые занимались в данный период времени арендных ставок нежилой недвижимости.

Предложения об арендных ставках торгово-офисных зданий предназначенных для коммерческого использования в г.Брянске представлены в таблице 12

Данные о предложениях аренды торгово-офисной недвижимости

по г. Брянску

(выборка за период за период с 23.03.2019 по 23.03.2020 г.г.)

Таблица 12

На основании проведенного анализа рынка аренды коммерческой недвижимости в сегменте торгово-офисных зданий в г. Брянске виден разброс цен от 120 до 1000 руб. за 1 кв.м.

8.4. Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены. Общие выводы по рынку недвижимости

В результате исследования рынка недвижимости оценщик выявил основные факторы, влияющие на спрос, предложение и цены сопоставимых земельных участков:

- передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав.

Юрисдикция объектов играет ключевую роль в установлении его стоимости, а, следовательно, и цены продажи, т.е. введение тех или иных ограничений на право собственности объективно снижает стоимость объектов недвижимости, а, соответственно, и цену продажи. Диапазон значений фактора колеблется от 0 до 30% от стоимости.

- условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия). Сделки купли-продажи в аспекте финансовых расчетов могут иметь разнообразные варианты, из которых можно выделить три типичных:

- расчет покупателя с продавцом за счет собственных средств на дату продажи;

- получение покупателем кредита у финансовой структуры для приобретения объектов недвижимости;

- рассрочка платежа, предоставляемая продавцом покупателю.

Диапазон значений фактора колеблется от 0 до 30% от стоимости.

- условия продажи. Корректировка на этот элемент отражает нетипичные для данного рынка отношения между продавцом и покупателем, а также обстоятельства, при которых они принимают решения относительно продажи или покупки объектов недвижимости. Данный диапазон сложно определить достоверно, однако из средств массовой информации известно о совершении сделок с занижением цен несколько раз.

- условия рынка учитывает изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия. Корректно разделить данный элемент на два:

- дата предложения к продаже. При сравнении даты оценки с датой предложения, учитывалась сопоставимая продажа при таких же или изменившихся рыночных условиях. Согласно данным http://www.appraiser.ru/ диапазон изменения цен составлял от 0% до 5%. Существенных изменений цены в 2019 году выявлено не было, цены были стабильны.

- скидка на торг. Скидка на торг «Уторговывание» - снижение стоимости характерна при совершении сделок с недвижимостью. Согласно данным проведенному анализу диапазон составлял от 5 % до 25 % для земельных участков и 4% -13% для производственно-складских объектов.

- местоположение объекта. При сопоставлении местоположения участков анализируется влияние окружения на конкурентоспособность участков на рынке по физическим, социальным и экономическим факторам. Согласно данным http://www.avito.ru/ (исследование предложений) разница цен на аналогичные объекты со сходным местоположением составляла от 0 % до 100 % (в 2 раза). Причем верхняя граница характерна для объектов особенно «чувствительных» к данному фактору (с расположением на нем магазина, кафе и др.).

- вид использования– основано на разрешенном использовании, что влияет на возможные и экономически оправданные варианты использования. Согласно данным http://www.labrate.ru/ разница составляла до 150 %.

- физические характеристики. В процессе сравнения выявляются и рассматриваются только крупные физические различия.

- Размер объекта (площадь), при внесении поправки определяется зависимость цены продажи от площади. Согласно данным Справочника Эксперта недвижимости, Том 3 «Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков», Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, разница стоимости удельной единицы составляла от 0 % до 28 %, в зависимости от диапазона площади.

- Транспортная доступность. Является важным физическим свойством земельного участка и может в значительной мере повлиять на его стоимость. Согласно данным http://ocenschiki-i-eksperty.ru разница стоимости удельной единицы составляла от 0 % до 15 %.

- Инженерные коммуникации. Так согласно Постановлению правительства РФ от 27 декабря 2004 г. № 861 с последующими редакциями и следуя судебной практике, максимальные мощности (технические условия) закрепляются не за конкретным собственником, а следуют судьбе земельного участка ст.1 п. 5 Земельного кодекса Российской Федерации, на этом основано понятие «точка присоединения к сети». Согласно данным http://www.ceae.ru/ разница в стоимости удельной единицы могла составить до -60%, при невозможности присоединения к коммуникациям. Данные параметры характерны для рынка земельных участков Брянской области.

Для объектов капитального строительства выявлены дополнительные факторы, влияющие на спрос, предложение и цену сопоставимых объектов недвижимости: