Файл: Порядок проведения приватизации(Общая характеристика приватизации имущества в Российской Федерации).pdf

Исходя из изложенного можно заключить, что если на земельном участке находится один из перечисленных объектов, то он считается изъятым из оборота и его приватизация, также как и иные сделки, направленные на их отчуждение, запрещена.

Положения, в которых имеется запрет на приватизацию земель, могут содержаться и в других, помимо Земельного кодекса, нормативных актах.

Во – вторых, к объектам, не подлежащим приватизации, относится имущество, которое может находиться только в государственной или муниципальной собственности^[87]. Законодатель вновь лишь указывает на то, что принадлежность определенных объектов государству и муниципальным образованиям должна быть прямо закреплена в Федеральном законе (ст. 212 ГК РФ).

Ко второй группе относятся земельные участки, ограниченные в обороте, приватизация которых возможна только в том случае, если это предусмотрено Законом. В положениях ЗК РФ приведен перечень земельных участков, чей оборот ограничен.

Следует подчеркнуть, что на практике ни раз подвергались сомнению соответствие Конституции РФ того или иного основания, которое ограничивает земельный участок в свободном обороте. Но Конституционный Суд РФ высказал достаточно однозначную позицию по данному вопросу. Высшая судебная инстанция указала: «статья 36 Конституции РФ, гарантируя каждому право иметь землю в частной собственности, одновременно закрепляет, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона, и вместе с тем не устанавливает условия реализации данного права, они определяются законодателем в рамках его компетенции. Исходя из данных конституционных предписаний и требования ст. 55 (ч. 3) Конституции РФ, а также учитывая необходимость обеспечения справедливого баланса между общественными интересами и правами частных лиц, законодатель вправе определить условия отчуждения земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в частную собственность, в том числе круг объектов, не подлежащих такому отчуждению. При этом право на приватизацию государственного и муниципального имущества не относится к числу конституционных; оно регламентируется федеральным законодателем исходя из интересов защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и свобод других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства»^[88]. Исходя из изложенного, можно сделать вывод о том, что положения, перечисляющие основания ограничения земельных участков в обороте, не могут быть рассмотрены с точки зрения нарушения конституционных прав граждан.

---

Помимо норм ЗК РФ в положениях других Законов также содержатся нормы об ограничении оборотоспособности тех или иных земель.

Кроме того, законодатель исключает возможность иностранных граждан, иностранных организаций, лиц без гражданства, а также организаций, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных организаций и лиц без гражданства составляет более 50%, обладать на праве собственности землями сельскохозяйственного назначения, а значит, установлен запрет и на их приватизацию указанными субъектами.

Земельные участки, не изъятые из оборота и не ограниченные в обороте, могут свободно отчуждаться их собственником, а значит, быть объектом приватизационных отношений^[89].

Третьим элементом приватизационных отношений является их содержание^[90].

Следует подчеркнуть, что большинство правовых отношений имеют такую правовую природу, в соответствии с которой каждый из его участников одновременно обладает и правом, и в тоже время несёт обязанность. Приватизационные отношения в данном случае не представляют исключение. Весьма наглядно такую их особенность можно рассмотреть сквозь призму заключаемого между сторонами ранее упомянутого договора купли-продажи, где стороны взаимно управомочены и правообязаны, их права и обязанности обеспечиваются и реализуются друг через друга^[91].

Таковы общие и особенные черты элементов приватизационных отношений.

2.2 Порядок приватизации земельных участков, с расположенными на них объектами недвижимости

В рамках рассмотрения вопроса о понятии приватизации было сказано, что данное явление характеризуется весьма разнообразно, существуют как юридическое, так и экономическое толкование приватизации, также было отмечено, что многие авторы понимают приватизацию посредством её определения через деятельность соответствующих субъектов, некий процесс посредством которого возможен переход права собственности на приватизируемые объекты. Не вызывает сомнений тот факт, что отчуждение государственного и муниципального имущества представляет собой длящийся процесс, состоящий из ряда последовательно сменяющих друг друга стадий, и для раскрытия вопроса, посвященному порядку приватизации, необходимо рассматривать такой процесс поэтапно.

Прежде чем перейти к рассмотрению порядка приватизации, следует более подробно остановиться на особенностях правового регулирования отчуждения земельных участков с расположенными на них зданиями, строениями и сооружениями. В земельном законодательстве закреплён принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, в соответствии с которым такие объекты должны следовать судьбе земельного участка^[92]. Развитие данного принципа содержится и в нормах гражданского законодательства, и в положениях Земельного кодекса. Так, в ст. 35 ЗК РФ^[93] содержится запрет на отчуждение земельного участка без одновременного отчуждения здания или сооружения, которое находятся на таком земельном участке. Также установлено и обратное правило, в соответствии с которым отчуждение здания или сооружения, расположенных на земельном участке, которые находятся в собственности одного лица, проводится вместе с отчуждением земельного участка, за исключением случаев, указанных в ЗК РФ.

---

Первой стадией приватизации земельных участков с расположенными на них объектами недвижимости является её планирование. Следует отметить, что планирование необходимо рассматривать не только как начальную стадию приватизации указанных объектов, которая является её фундаментом, но и как один из важнейших принципов проведения приватизации^[94]. Основополагающим нормативным актом в области планирования приватизации является прогнозный план (программа) приватизации. В случае, когда речь идёт о приватизации федерального имущества, органом, на котором лежит обязанность утверждения плана приватизации, является Правительство РФ. Но самой разработкой программы приватизации занимаются другие органы государственной власти, которые должны руководствоваться, как указано в ФЗ № 178: «…основными направлениями внутренней политики РФ, определенными Президентом РФ, прогнозом социально-экономического развития РФ, программами и задачами, определенными решениями Правительства РФ и иными решениями Правительства РФ»^[95].Так, проект прогнозного плана разрабатывается по заданию Министерства экономического развития Росимуществом, которое до истечения определенного периода направляет проект программы в Министерство, и далее этот проект согласовывается с Министерством финансов и Федеральной Антимонопольной Службой. При подготовке проекта программы учитываются также и предложения о приватизации федерального имущества, поступившие от органов государственной власти субъектов РФ, органов местного самоуправления и других субъектов. Но такие предложения не порождают собой последующую обязанность Росимущества включить те или иные объекты в разрабатываемый проект.

Предложения о включении в план приватизации того или иного имущества могут поступать и непосредственно в Правительство РФ. Отметим, что факт такого обращения является существенным элементом всей процедуры приватизации, а несоблюдение такого требования в дальнейшем может повлечь за собой признание недействительным включения объекта федерального имущества в план приватизации. По данному положению неоднократно высказывались высшие судебные инстанции. Например, решением ВАС РФ суд признал недействительным распоряжение Правительства РФ в части включения земельного участка с расположенными на нём объектами незавершенного строительства в перечень объектов, планируемых к приватизации, как принятое с нарушением норм статьи 8 ФЗ о приватизации, так как материалами дела не подтверждается того, что собственник объектов незавершенного строительства обращался в Правительство РФ или уполномоченный федеральный орган исполнительной власти с предложениями о приватизации^[96]. Аналогичные позиции ВАС РФ высказывал неоднократно и в последующих своих решениях^[97].

---

Следует особо подчеркнуть, что к рассматриваемому нормативному акту высшего исполнительного органа власти предъявляются обязательные требования, относящиеся к его содержанию^[98], в частности таким обязательным элементом является конкретный перечень имущества, который планируется приватизировать в течение определенного периода времени.

Говоря о порядке приватизации, необходимо подчеркнуть, что информационное обеспечение является неотъемлемой частью всех процедур приватизации, сопровождающее её на каждом этапе, одновременно являясь обязанностью продавца государственного и муниципального имущества. Информация является доступной для неограниченного круга лиц, что обеспечивает открытость и прозрачность осуществления приватизации.

Утвержденный прогнозный план (программа) приватизации государственного или муниципального имущества с перечнем подлежащего приватизации имущества является основанием для принятия уполномоченными органами решения об условиях приватизации имущества^[99], следовательно, следующей стадией проведения приватизации является принятие решения об условиях приватизации компетентным органом. Сам прогнозный план является неким ориентиром для сроков принятия решения об условиях приватизации имущества, так как любое такое решение должно быть подготовлено и принято в срок, который бы позволил обеспечить проведение приватизации объектов, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с прогнозной программой.

Решение об условиях приватизации по своей правовой природе является актом органа исполнительной власти, впрочем, как и прогнозный план, которое конкретизирует и детализирует последний^[100].

Содержание решений об условиях приватизации закреплено на уровне ФЗ о приватизации и должно включать в себя следующие сведения: наименование объекта (характеристика), способ приватизации, начальную цену приватизируемого объекта и иные сведения, необходимые для приватизации имущества. Данные сведения могут конкретизироваться в решениях об условиях приватизации имущества субъектов РФ и муниципальных образований. Однако та информация, которая обозначена в ФЗ № 178, является обязательной для индивидуализации того или иного объекта.

Итак, перейдем непосредственно к рассмотрению сведений, которые должны характеризовать земельный участок и расположенный на нем объект недвижимости и обязательно быть включены в решение об условиях приватизации.

---

Первым обязательным сведением является характеристика земельного участка. Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации кадастровый номер, присваиваемый органом регистрации прав. Именно кадастровый номер является тем уникальным признаком земельного участка, при наличии которого мы можем его индивидуализировать.

Присвоение тому или иному земельному участку соответствующего кадастрового номера имеет определенную систему. По своей сути кадастровый номер - это определенный набор цифр, расположенных в заданном порядке»^[101]. Но такой набор цифр не является хаотичным, а имеет определенную систему. Первые две цифры обозначают номер субъекта РФ, следующие две цифры определяют номер административно – территориального образования, на котором расположен земельный участок, следующий набор цифр обозначают номер кадастрового квартала (их как правило семь), наконец, последние цифры – номер самого земельного участка в кадастровом квартале.

Также в решении об условиях приватизации обязательно должны быть указаны площадь земельного участка, адрес его расположения, а также категория земель, к которой относится объект приватизации, и вид его разрешенного использования^[102].

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Земельный кодекс гласит, что все земли в пределах территории Российской Федерации делятся на семь категорий в соответствии с их целевым назначением. По сути категория земель – это правовой режим её использования, в то время как разрешенное использование носит уточняющий характер в рамках целевого назначения земельного участка, означающий разрешение на его использования, но в рамках соответствующего ему целевого назначения.

Следующим обязательным сведением, которое должно быть указано в решении об условиях приватизации, является способ приватизации. Способы приватизации – это предусмотренные законом формы отчуждения государственного имущества в частую собственность физических и юридических лиц^[103].

Действующее законодательство предусматривает несколько способов приватизации земельного участка с расположенными на нем объектами недвижимости, к которым относятся: продажа земельных участков на аукционе; продажа, осуществляемая посредством публичного предложения (данный способ приватизации используется в том случае, если аукцион был признан несостоявшимся); продажа земельных участков без объявления цены (указанный способ может быть использован только тогда, когда продажа государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения не состоялась); продажа земельных участков на конкурсе (следует сделать оговорку о том, что посредством данного способа могут быть приватизированы только те земельные участки, на которых расположены объекты культурного наследия); внесение государственного или муниципального имущества в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества.

---