Файл: «Фасилити менеджмент: сущность и специфика».pdf

Неразбериха, возможно, объясняется еще и тем, что у нас (в отличие от Запада) нет общепринятой классификации терминов. Если рынок офисов, например, четко структурирован, то услуги по управлению не имеют <единого знаменателя>. Как бы то ни было, необходимо расставить все точки над.

1. BuildingManagement

Этот западный термин вызывает среди специалистов наибольшее количество споров и разногласий. Так, например, некоторые убеждены в том, что на Западе в отношении управленческого бизнеса понятие BuildingManagement вообще не используется.

От управляющего зданием (buildingmanager) фасилити менеджера отличают некоторые виды управленческой деятельности по фазам жизненного цикла здания. Для управляющего зданием характерно выполнение следующих функций:

1. Управление замыслом, то есть выбор варианта наилучшего использования земли;

2. Управление проектированием объекта.

3. Управление изготовлением - возведением, строительством как самого объекта, так и неотделимых улучшений.

4. Управление обращением - процессом заключения сделок купли-продажи, аренды, дарения, залога, передачи права хозяйственного ведения и оперативного управления.

5. Управление потреблением - всем комплексом операций по оказанию услуг, связанных с использованием клиентами объекта недвижимости по его прямому назначению, а также дополнительных и сопутствующих услуг.

6. Управление техническим обслуживанием и эксплуатацией.

7. Управление капитальным ремонтом, модернизацией, реконструкцией и реставрацией.

8. Управление перепрофилированием в связи с изменением целей управления или внешней среды.

9. Управление утилизацией, сносом и захоронением.

Функциями фасилити менеджера в соответствии с жизненным циклом организации являются:

1. Участие при разработке проекта здания (комплекса зданий) с целью обеспечения соответствия конструктивных и планировочных особенностей здания его будущим функциональным обязанностям.

2. Контроль обеспечения строительными организациями рациональной и комплексной конфигурации санитарно-технических систем и электрических сетей.

3. Закупка мебели и оргтехнического оборудования, дизайн помещений, организация рабочих мест персонала.

4. Рациональное размещение объектов общего пользования (столовых, мест отдыха и парковки) относительно рабочих мест и организация процесса их функционирования.

5. Контроль обеспечения среды в организации, удовлетворяющей требуемым санитарно-гигиеническим нормам [12.c. 5]

6. Организация уборки помещений, текущей эксплуатации инженерно-технического оборудования здания.

7. Контроль за рациональным использованием непроизводственных энергоресурсов.

8. Обеспечение пожарной безопасности, а также безопасности персонала, материальных ценностей, knowhow, путем защиты от внешних воздействий (шпионаж, вторжение посторонних лиц); контроль перемещений и доступа персонала к различным объектам.

9. Реконструкция и перепланировка помещений в соответствии с требованиями повышения производительности труда, меняющимися архитектурными, техническими, санитарными и эргономическими стандартами.

10. Организация проведения всех видов ремонтных работ и контроль их выполнения.

11. Взаимодействие с государственными и муниципальными структурами, выполняющими контрольные функции по отношению к организации.

12. Контроль расчетов за коммунальные услуги, услуги внешних сервисных служб.

13. Создание имиджа организации (экстерьер и интерьер здания, благоустройство прилегающей территории).

14. Подготовка проведения конференций, включая организацию встреч и размещения участников.

15. Руководство переездом персонала и оборудования.

Пожалуй, единственное, в чем сходятся специалисты, - это то, что словосочетание BuildingManagement используется далеко не всеми управляющими компаниями. Объясняется это просто - существуют более традиционные обозначения, характеризующие управленческий бизнес.

3. PropertyManagement

PropertyManagement - всеобъемлющее понятие, которое помимо технической эксплуатации зданий включает в себя и административно-правовое управление, например реализацию площадей собственника, дополнительное коммерческое использование площадей, ведение всего юридического и финансового документооборота объекта и т. д.

4. AssetManagement

AssetManagement - новое направление на рынке управления недвижимостью. В России эта услуга пока не востребована в силу недостаточного развития экономики в целом и рынка управляющих услуг в частности. На Западе этот сервис пользуется большим спросом.

AssetManagement представляет собой управление финансовыми потоками собственника недвижимости. Иначе говоря, речь идет об управлении активами - кредитами под реконструкцию, инвестиционными капиталами и т. д. Это и есть поле деятельности AssetManagement.

Управляющий этого уровня должен быть не просто хорошим администратором, но и прекрасным специалистом в области недвижимости и грамотным экономистом. Он должен понимать, что такое инвестиции, ради чего собственник построил объект, чего он ожидает от него, при помощи каких механизмов можно получить максимальную финансовую отдачу и т. д. Это уже не управленец в чистом виде, а советник, который подсказывает, как стоит распоряжаться собственностью, учитывая существующую ситуацию на рынке.

1.2 Направление и состав работ фасилити менеджмента

Задачи фасилити менеджмент очень обширны, они включают в себя следующие:

первая задача - экономия средств при эксплуатации здания. Она достигается двумя путями: сокращением затрат на потребляемые зданием ресурсы, в первую очередь энергетические, и оптимальным размещением оборудования и персонала.

Вторая задача - обеспечение комфортного выполнения протекающих в здании бизнес-процессов, в первую очередь поддержание в помещениях оптимальных параметров окружающей среды. Если английский термин "environment" толковать в широком смысле, то, помимо контроля за климатом, это будет означать, например, организацию рабочих мест оптимальным для взаимодействия сотрудников образом, продуманную схему работы связи, лифтов и т.п.

Третья, но далеко не последняя по значению задача, - способность служб и подсистем здания предотвращать возникновение экстремальных ситуаций, а при их появлении - предотвращать или сокращать до минимума материальные и человеческие потери.

Как было описано выше, фасилити-менеджмент имеет три основных направления, рисунок 1.

Рисунок 1 – Основные направления Фасилити-менеджмент

1)Техническое управление объектом (технический менеджмент здания – ТМЗ) включает в себя все работы, которые необходимы для содержания и оптимальной эксплуатации строительных и технических приборов здания.

Состав работ в рамках технического менеджмента здания:

Документооборот - сбор, обработка и корректировка всей необходимой информации о состоянии, потреблении и управлении всеми материальными ресурсами внутри здания (состояние запасов материальных ресурсов, данные об их потреблении, наличие инструкций по эксплуатации инженерных систем и оборудования, наличие протоколов технического обслуживания, акты приемки-сдачи).

Технический менеджмент здания включает следующие виды работ, рисунок 2.

1. Технический осмотр систем здания – аудит:

- анализ состояния всех систем здания: электропроводка, вентиляционные системы, канализация и пр.

- замена необходимых элементов системы или всей системы в случае необходимости

- постоянный контроль функционирования систем здания

2. Устранение последствий аварий:

- любые аварийно-ремонтные работы в кратчайшие сроки (электросети, канализация, отопительные и вентиляционные системы, лифты, эскалаторы).

3. Обеспечение постоянной работоспособности всей техники и оборудования.

Рисунок 2 – Виды работ, включаемые в технический менеджмент

4. Ремонтные работы:

- ремонт, монтаж и демонтаж офисной мебели

- ремонт внутренних и внешних покрытий здания

- фасадные работы

- ремонт бытовой и оргтехники.

5. Управление энергоресурсами включает:

- полный анализ потребности энергоресурсов по подразделениям;

- определение возможностей по активации потребления;

- планирование и реализация энергосберегающих мероприятий;

- расчет рентабельности и доказательство экономии.

6. К управлению средствами коммуникации относится совокупность работ, которые обеспечивают бесперебойное, надежное и эффективное функционирование всех систем коммуникаций здания:

- система оповещения о пожаре;

- система оповещения от проникновения посторонних лиц;

- система видео наблюдения;

- телефонная и компьютерная сеть.

7. Реконструкция и модернизация - это совокупность работ или услуг, которые необходимо провести в рамках функциональных или эксплуатационных изменений технических приборов и систем, пространства и площадей здания для приведения последних в соответствии с имеющимся уровнем развития техники.

8. Текущая эксплуатация- весь перечень работ, который требуется в рамках обычного и экономического использования технических приборов и инженерных систем здания:

- получение приборов и систем;

- ввод в работу;

- наблюдение, измерение, регулировка:

- поддержание в исправном состоянии;

- устранение неисправностей в работе;

- повторный ввод приборов в работу;

- непосредственное обслуживание.

2) Инфраструктурный фасилити менеджмент включает:

1. Организация безопасности:

- установка и эксплуатация пожароохранной системы и сигнализации;

- установка и обслуживание систем видеонаблюдения и сенсорных датчиков.

2. Клининг – профессиональная уборка:

- подбор технического персонала – клинеров;

- составление технологических карт уборки;

- поддержание должного уровня чистоты и гигиены на объекте;

- расчет расхода бытовой и/или профессиональной химии;

- организация поставки и распределения бытовой и/или профессиональной химии, расходных материалов, инвентаря;

- обеспечение униформой - единый фирменный стиль для клинеров.

3. Кейтеринг:

- планирование и организация всего процесса питания с момента покупки сырья: хранение, приготовление и выдача потребителям;

- соблюдение санитарных норм и стандартов HACCP;

- контроль и содержание вверенной техники и оборудования;

- сервисные работы;

- организация поставок воды, кофе и чая;

- обслуживание вендинговых машин.

4. Озеленение территории:

- ландшафтный дизайн

- уход за зелеными насаждениями

5. Контроль хранения и вывоза мусора

Деятельность инфраструктурного фасилити менеджмента, связанная с персоналом.

- Планировка и создание интерьера помещений.

При планировке рабочих кабинетов стоит подумать о том, как будут размещены рабочие места. Структуру размещения рабочих мест можно квалифицировать по степени изолированности их друг от друга: капитальные стены, легкие шумозащитные перегородки, зрительно изолирующие и передвижные перегородки, экраны вокруг рабочего места, а также по расположению столов относительно друг друга внутри одного помещения: отдельно стоящие столы или несколько рабочих мест, объединенных вокруг одной рабочей поверхности (классическая структура); столы, выстроенные длинными рядами (линейная структура). Если раньше была распространена система кабинетов с отдельно стоящими столами, то в настоящее время она не актуальна, все большую популярность приобретает кластерное размещение персонала, причем большая поверхность стола может быть разбита на индивидуальные секторы с помощью экранов. Когда служащие сидят в одном большом зале, это более удобно, так как начальник сразу видит, чем занимаются подчиненные. Прозрачные или полупрозрачные перегородки ограждают сотрудников от шума. Рабочее место должно создавать все удобства для плодотворной работы.

Рабочее место сотрудника включает стол, стул или кресло, шкаф или тумбу стола для хранения папок с делами, необходимой литературы, канцелярских принадлежностей. Оно должно быть функциональным и обеспечивать удобство и максимальную эффективность работы.

- Интегрированная система управления внутренним пространством.

Недвижимое имущество представляет значительную часть активов организации. Современная экономическая ситуация требует повышения отдачи от вложенных в недвижимость средств. Последние несколько лет большое воздействие на организацию труда, структуру собственности и управление инфраструктурой оказало развитие компьютерной техники.