Файл: Отчет об оценке рыночной стоимости здания общей площадью 950 кв.м. с земельным участком.pdf

У таких зданий зачастую некрасивый внешний вид, неразвитая инфраструктура, проблемы с внутренней отделкой. Однако есть и обязательные требования, необходимые для причисления к этой категории.

Итак, офисы класса С:

- расположены в любом уголке Москвы;

- расположены в не переоборудованных зданиях;

- отсутствует централизованная система управления;

- характерная коридорно-кабинетная планировка;

- нет строгих норм планировки и инженерных коммуникаций;

- внутреннюю отделку офиса чаще всего делают сами арендаторы;

- охраняемая наземная парковка есть, но она может быть очень небольшой;

- система вентиляции, в редких случаях - сплит-система кондиционирования;

- для телекоммуникаций используются телефонные линии МГТС или услуги коммерческих провайдеров;

- круглосуточная охрана;

- четких требований к инфраструктуре нет.

Категория «D»

Офисы низшего класса D преимущественно расположены в старых зданиях с устаревшими инженерными коммуникациями. Как правило, эти офисы появились в годы перестройки, когда разоряющиеся заводы начали сдавать освободившиеся помещения мелким арендаторам.

Автоматические системы жизнеобеспечения, как правило, отсутствуют. Внутренняя отделка таких офисов – забота самих арендаторов. Телефоны и интернет есть, но договор с провайдером заключает сам арендатор.

Такие офисы абсолютно не соответствуют международным стандартам, зато цена аренды низкая.

К этой категории офисов, Оценщик относит оцениваемый объект.

8.3. Обзор рынка офисной недвижимости

По итогам 2019 г. объём рынка офисной недвижимости в Москве превысил 20 млн. кв. м, из которых более 20 % соответствует классу А (это 4,6 млн. кв. м), почти 37 % относится к классу Б+ (8 млн. кв. м) и остальные – порядка 40% (8,5 млн. кв. м) - классу Б-. По сравнению с прошлым периодом, прирост предложения составил примерно 1,5 %, тогда как в 2018 г. общий объем предложений вырос всего на 1 %.

Рисунок 6. Динамика общего объема офисных площадей

Несмотря на задержку окончания строительства по некоторым объектам, показатель последнего квартала года оказался рекордным и сровнялся с результатом двух предыдущих кварталов.

Продолжался прирост предложений на рынке коммерческой недвижимости. В 2019 году введены такие объекты, как «Искра-парк», «Верейская Плаза IV», «Стратос» и другие. Это подтверждает возросший интерес к новым объектам со стороны арендаторов в условиях дефицита качественных офисных предложений, особенно среди крупных площадей.

Рисунок 7. Наиболее значимые объекты, введенные в эксплуатацию в 2019 г.

По итогам ушедшего 2019 года, суммарный объем чистого поглощения составил порядка 222 тыс. кв. м, снизившись по сравнению с показателем прошлого года на 33 % (см. рис. 8).

Рисунок 8. Динамика чистого поглощения офисных площадей.

На конец 2019 года незанятыми оставались 1,73 млн. кв. м офисных площадей (см. рис. 9).

Рисунок 9. Объём вакантных площадей

В классе А средний уровень запрашиваемых базовых ставок аренды продолжил незначительно расти и достиг рубежа 26,500 руб. за кв. м в год.

Относительно конца прошлого года, средние ставки здесь увеличились на 5 %. В классе Б+ средняя стоимость аренды также подросла. За последние месяцы ушедшего года средний уровень запрашиваемых базовых ставок аренды на офисы данного класса поднялся на 2% и составил примерно 17000 руб. за кв. м. в год, а для класса А остался практически на прежнем уровне.

Рисунок 10. Динамика уровня средних запрашиваемых базовых ставок аренды

Одним из важных трендов ушедшего года стала активность государственных компаний по предложению на рынке аренды современных офисных помещений. В дальнейшем, количество сделок в этой сфере с государственным участием будет только возрастать.

Можно наблюдать значительное количество проектов с участием крупных инвесторов, в том числе в ММДЦ Москва-сити. В качестве примеров, можно привести такие: покупка ПАО Сбербанк 115 тыс. кв. м. в БЦ Президент-Плаза, сделка в Башне Евразия 94 тыс. кв. м. группой ВТБ, приобретение ПАО «Транснефть» Башне «Эволюция» 80 тыс. кв.м. Такая активность отразилась на росте запрашиваемой арендной платы и, как следствие, дефиците предложений от арендодателей.

Рисунок 11. Наиболее крупные сделки, совершенные в 1-4 кв. 2019 г.

Подводя итог обзора рынка офисной недвижимости можно констатировать, что при увеличении объёма нового строительства в 2019 году по сравнению с прошлым годом почти в 2,5 раза и незначительном уменьшении уровня вакантных площадей в среднем по рынку, более чем на треть снизились темпы поглощения. При этом средние арендные ставки продолжили свой рост, достигнув в классе Б+ показателя в 8,3%.

Согласно телефонным опросам, многие собственники офисной и коммерческой недвижимости занимают более жесткую переговорную позицию и проявляют меньшую готовность идти на различные уступки потенциальным арендаторам. Можно судить о сохранении основных тенденций рынка в ближайшее время, при этом ставки аренды продолжат постепенный рост. Данные выводы в полной мере относятся и к сегменту офисной недвижимости, к которой Оценщик отнёс оцениваемый объект.

9. АНАЛИЗ ЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ (ЛНЭИ) ДЛЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Недвижимость – это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наиболее эффективным.

Заключение о наиболее эффективном использовании отражает мнение оценщика в отношении наиболее эффективного использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Принцип наиболее эффективного использования заключается в учете зависимости рыночной стоимости объекта оценки от его наиболее эффективного использования. Под наиболее эффективным использованием подразумевается использование имущества, в результате которого стоимость объекта оценки максимальна. При этом рассматриваются только те альтернативные варианты использования имущества, которые являются технически возможными, разрешенными и экономически целесообразными.

Анализ наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.

Техническая осуществимость: рассмотрение технически реальных в данном месте способов использования.

Экономическая целесообразность: рассмотрение того, какое технически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из экономически целесообразных использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Объектом оценки является двухэтажное здание общей площадью 950 кв.м. с земельным участком кадастровый номер 77:23:0110204:0029 общей площадью 1120,0 кв.м, расположенное по адресу: г. Москва, улица Автомоторная, 5БС2. Здание имеет все виды инженерно-технического обеспечения. Оцениваемое здание находится в хорошем техническом состоянии.

Альтернативными видами использования оцениваемого здания могут быть отделение банка, офис, кафе или предприятие бытового обслуживания. Доход от использования данной недвижимости собственник может получать в виде арендной платы, величина которой будет зависеть от коммерческого использования помещения.

В результате проведенного анализа оценщик пришел к заключению, что размер арендной платы за здание кафе, офиса, отделения банка или торгового центра будет практически одинаков. А за предприятия бытового обслуживания арендная плата будет гораздо ниже.

Для устройства в помещении кафе, бара или торгового центра потребуются дополнительные согласования, разработка проекта, получения разрешений, устройство приточно-вытяжной вентиляции, потребуются дополнительные капиталовложения.

Планировка здания позволяет использовать его в качестве офиса фирмы или отделения банка без дополнительных затрат по перепланировке.

Исходя из того, что здание долгое время используется под офис, в нем оборудованы кабинеты, устроены комнаты заседаний, оценщик делает вывод, что для оцениваемого здания наиболее эффективным использованием будет использование в качестве офисного.

Определим наиболее эффективное использование земельного участка как свободного.

При проведении данного анализа предполагается, что участок земли является незастроенным (или может быть освобожден путем сноса имеющихся зданий и сооружений). Оценка земельного участка при этих условиях необходима для корректного применения метода оценки по затратам. Для определения наиболее эффективного использования был проведен анализ объекта в соответствии с четырьмя критериями.

1. Критерий физической возможности. Такое возможное использование, которое соответствует размеру, форме и ландшафту земельного участка. Кроме того, необходимо учитывать наличие коммуникаций или возможность их прокладки. Рассматриваемый земельный участок имеет площадь 1 120,00 кв.м., что дает возможность построить на нем функциональное помещение коммерческого использования. Форма участка неправильная. Рельеф участка ровный. Риск затопления отсутствует. Почвенный слой удовлетворяет требованиям при капитальном строительстве. Имеется возможность подключения ко всем необходимым коммуникациям. Физические характеристики не накладывают практически никаких ограничений на возможное использование участка.

2. Критерий законодательной разрешённости. Различного рода ограничения и сервитуты (обременения) могут повлиять на возможные варианты использования земельных участков. В соответствии с правоустанавливающими документами земельный участок имеет разрешенное использование «под административное здание». Однако нами не исключается возможность получения разрешения на другие виды использования.

Участок расположен в зоне преобладания смешанной застройки: представлены объекты недвижимости жилые, складские, промышленные. Санитарно-гигиеническими нормами строительство объектов промышленного назначения в таких зонах не разрешается. Разрешенными вариантами использования являются строительство объектов складского и коммерческого характера.

3. Экономическая оправданность. Из всех физически возможных и законодательно разрешенных возможных вариантов использования земельного участка, выбираются такие варианты использования, которые обеспечивают необходимую величину прибыли на инвестиции и продуктивность землепользования.

Современная ситуация на рынке недвижимости подсказывает, что наибольшее внимание инвесторы уделяют проектам строительства зданий коммерческого характера: торгового или административного. Стоимость прав аренды земельных участков под эти цели превышает стоимость при прочем использовании земли. Это говорит об экономической целесообразности, с точки зрения рынка, проектов строительства подобных зданий.

4.Максимальная продуктивность. Экономически эффективный вариант использования, обеспечивающий максимальный доход на вложенный капитал, определяет максимальную стоимость земельного участка.

Таким образом, Оценщик указывает на два возможных прибыльных варианта использования - здания торгового назначения или административное здание.

10. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

10.1. Подходы к оценке недвижимости

Действующее законодательство об оценке имущества и общепринятая практика оценки недвижимости предусматривают применение трех общепризнанных методических подходов к определению стоимости недвижимого имущества:

• затратного (имущественного);
• доходности (прямая капитализация доходов и дисконтирования будущих денежных потоков);
• сравнительного (аналогов продаж).

Описание применения методических подходов к оценке представлено в приложении 1.

10.2. Определение итогового значения рыночной стоимости объекта

В случае использования нескольких подходов к оценке, а также использования в рамках какого-либо из подходов к оценке нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки объекта оценки данным подходом. При согласовании существенно отличающихся промежуточных результатов оценки, полученных различными подходами или методами, в отчете необходимо отразить проведенный анализ и установленную причину расхождений.