Файл: Определение рыночной стоимости имущества.pdf

ВЫВОД: Исходя из вышеописанных рассуждений, анализа структуры оцениваемого объекта, методологических положений оценки имущества, целей и задач оценки, Оценщик считают обоснованным для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта использовать: сравнительный подходы.

10.4. Оценка стоимости объекта оценки сравнительным подходом

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках аналогов.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого аналога по всем элементам сравнения. По каждому аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения.

б) скорректировать значения единицы сравнения для аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и аналога по данному элементу сравнения. Процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного аналога к другому;

в) провести процедуру согласования вносимых корректировок.

Условие применения метода – наличие информации о ценах сделок с объектами, являющимися аналогами оцениваемого.

Описание объектов-аналогов

К элементам сравнения при оценке недвижимости относятся самые разные факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки). Все факторы, какие могли бы влиять на рыночную стоимость объекта оценки, перечислить невозможно. Так, например, очевидно, что на рыночную стоимость объекта оценки влияет появление каждого нового потенциального инвестора или продавца на рынке, однако надежно установить такое появление нового субъекта, а тем более обосновать степень его влияния, практически невозможно.

Поэтому в практической работе оценщик должен руководствоваться принципом достаточности. Согласно ст. 19 ФСО-1 «Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки».

Единицами сравнения во всех случаях являются единицы измерения тех свойств, которые послужили элементами сравнения в рамках настоящего отчета об оценке. В этом отношении существенным является тот факт, что часть элементов сравнения являются количественными (площадь, износ, время и пр.), тогда как другая часть элементов сравнения является качественными (место расположения, целевое назначение и пр.). Выбор единиц сравнения для количественных элементов сравнения очевиден из их природы. Выбор единиц сравнения для качественных элементов сравнения обычно подразумевает шкалирование всего диапазона возможных изменений по данному элементу сравнения (создание шкалы корректировок) с учетом достижимой чувствительности.

Таким образом, в целом ряде случаев приходится идти на ряд приближений, считая те или иные элементы сравнения фиксированными, т.е. имеющими в рамках данной оценки, с учетом собранных сведений об объекте и аналогах, общие качественные характеристики.

В этом случае Оценщик отказывается от использования таких единиц сравнения, поскольку выбранные аналоги достаточно точно соответствуют объекту оценки, и шкала корректировок не используется и не создается.

Существенными факторами стоимости (элементами сравнения) для объекта оценки являются:

- местоположение и окружение: единиц сравнения для такого элемента сравнения, как место расположения и окружение, не существует, сложно также выражать эти характеристики в баллах, поскольку при этом вносится значительная доля субъективизма. Поэтому важно подобрать аналоги, расположенные в сходных территориях и окружении, для чего нужно хорошо знать местоположение и провести тщательный анализ.

- целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц: насколько известно Оценщику, прав третьих лиц на объекты оценки и все проанализированные аналоги не имелось.

Все отобранные объекты-аналоги используются, как и объекты оценки. Поэтому поправок на назначение или разрешенное использование не требуется;

- Состояние конструктивных элементов, физическое состояние объектов и состояние отделки – поправка не вносилась, поскольку по информации, полученной от организаторов торгов объекты-аналоги и оцениваемый объект имеют сопоставимые характеристики по данным элементам сравнения.

- транспортная доступность: между аналогами и объектом оценки, нет значимых различий в плане транспортной доступности, поскольку все они расположены в одной зоне, к которым подходят асфальтированные дороги.

- инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.): оценщиком специально подобраны аналоги с одинаковой обеспеченностью инфраструктурой.

К характеристикам сделок относятся:

- условия финансирования сделок (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);

- обстоятельства совершения сделки (был ли объект представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);

- изменение цен за период со дня заключения сделки с аналогом до дня проведения оценки.

Насколько стало известно оценщикам из привлеченных источников информации, см. список объектов-аналогов, все исследованные аналоги реализованы (предлагаются) на типичных условиях современного рынка недвижимости: на собственные средства, расчет деньгами, публичная оферта.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого объекта устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с объектами.

Расчет рыночной стоимости объекта проводился в соответствии с анализом наилучшего и наиболее эффективного использования.

Определения поправок и порядок их внесения

Поправки классифицируют по двум направлениям:

- исходя из причин, вызывающих необходимость расчета поправок: коммерческие и параметрические;

- по методологии расчета: процентные и денежные.

К наиболее часто встречающимся коммерческим поправкам относят поправки на НДС, торг, дату продажи, рыночные условия, условия финансирования и права собственности. Все остальные, начиная с местоположения и заканчивая поправками на физические различия в сравниваемых объектах, - к категории параметрических.

В общем случае следует придерживаться следующего правила: сначала к ценам аналогов вносятся коммерческие коэффициентные, затем коммерческие денежные поправки, далее осуществляют внесение параметрических поправок в таком же порядке.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий коэффициент.

Денежные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, если хуже, применяется отрицательная поправка.

Для расчета и внесения поправок используется множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:

- методы, основанные на анализе парных продаж;

- экспертные методы расчета и внесения поправок;

- статистические методы.

Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра (например, местоположения), наличием которой и объясняется разница в цене этих объектов. Этот метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки аналога.

Ограниченность применения метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.

Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, на сколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.

Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

Статистические методы расчета поправок. Суть метода корреляционно-регрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик.

Этот метод трудоемок и для его использования требуется достаточно развитый рынок недвижимости, так как метод предполагает анализ большого количества репрезентативных выборок из базы данных.

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости приведен в таблице 13.

Таблица 13.

Все используемые в отчете табличные данные из Справочника оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А.подтверждены на актуальность рынку недвижимости специалистами рынка (Оценочная компания ООО «Центр экспертизы и оценки» адрес: Республика Мордовия, г. Саранск, Советская ул., 62, Саранск (оф. 103)ул. Терешковой, 7А, Саранск (оф. 505, 5 эт.), Тел.: +7 8342 23-27-96, +7 927 178-77-83; Оценочная компания ООО «Независимая компания «Эксперт» адрес: Республика Мордовия, г. Саранск, пр. Ленина, д. 12, тел. 313-316 или 8-964-853-33-16; Агентство недвижимости «Новоселов» адрес: Республика Мордовия, г. Саранск, ул. Б. Хмельницкого, 33, 5 этаж, тел. +7 (8342) 48-15-15; Агентство недвижимости «Гранд-Риэлт» адрес: , тел.: +7 962 596-81-33, +7 8342 31-81-33).

К стоимости аналогов применены следующие корректировки:

Корректировка на передаваемые права

Разница между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом, влияющая на его стоимость, достаточно часто определяется разницей их юридического статуса (набора прав). Право аренды и право собственности имеют различную стоимость.

Все объекты находятся в собственности, поправка не вводилась.

Корректировка на условия финансирования

Фактор учитывает условия финансирования возможной сделки по продаже оцениваемого объекта и разницу в условиях финансирования для объекта оценки и объектов-аналогов, а именно сроки финансирования, процентные ставки, порядок перехода прав на недвижимость – все эти факторы оказывают значительное влияние на стоимость оцениваемой недвижимости.

Данной корректировки не требует ни один аналог, так как условия финансирования считаются равными.

Корректировка на условия продажи

Условия продажи объектов-аналогов типичные, т.е. продавцы не были ограничены в сроках продажи, между покупателями и продавцами не было никаких особых отношений, объекты не приобретались с целью их комплексного использования с близлежащими объектами.

В связи с этим, корректировка по данному фактору не проводилась.

Корректировка на время продажи/предложения

информации по аналогу, дата предложения которого значительно отличается от даты оценки, требуется учет этого обстоятельства. Корректировка рассчитывалась на основании данных сайта

«Уровень Инфляции в Российской Федерации» (http://уровень-

инфляции.рф/инфляционные_калькуляторы.aspx)

Данные представлены в Таблице 14.

Таблица 14.