Файл: Определение рыночной стоимости имущества.pdf

Анализ местоположения объекта оценки

Объект оценки расположен в центральной части села Большие Березники Большеберезниковского района Республики Мордовия.

Объект оценки расположен в центральной части села Большие Березники Большеберезниковского района Республики Мордовия.

8. Анализ рынка объекта оценки

Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и - продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

8.1.1 Анализ среды функционирования объекта оценки. Обзор общеэкономической ситуации в РФ

В настоящем разделе производится анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. К таким внешним факторам, безусловно, относятся общеэкономическая ситуация, тенденции рынка недвижимости региона расположения объекта оценки.

В июне 2012 года продолжился рост российской экономики. По оценке Минэкономразвития России^[1], прирост ВВП с исключением сезонности составил 0,2% к маю текущего года. Положительный вклад в рост ВВП внесли строительство и торговля, отрицательной динамикой характеризуются обрабатывающая промышленность и сельское хозяйство.

По оценке Минэкономразвития России, прирост ВВП в июне 2012 г. по отношению к соответствующему месяцу прошлого года замедлился до 3,8% (против 4,2% в мае). Во II квартале прирост ВВП к соответствующему периоду прошлого года замедлился до 3,9% (против 4,9% в I квартале). В целом за I полугодие прирост к соответствующему периоду прошлого года оценивается на уровне 4,4 процента.

Промышленное производство в июне сократилось на 0,2% с исключением сезонной и календарной составляющих. Снижение обусловлено спадом в обрабатывающей промышленности (на 0,4 процента). Добыча полезных ископаемых после спада в марте-мае в июне стабилизировалась, производство и распределение электроэнергии, газа и воды возросло в июне на 0,4 процента.

Из отраслей обрабатывающей промышленности в наибольшей степени сократилось производство транспортных средств и оборудования, производство машин и оборудования, обработка древесины и целлюлозно-бумажное производство (сезонность устранена). Наибольшую положительную динамику в июне продемонстрировали: производство электрооборудования, электронного и оптического оборудования, пищевая промышленность, нефтепереработка, производство резиновых и пластмассовых изделий, производство кожи и изделий из кожи (сезонность устранена).

Рост инвестиционной активности в июне замедлился. Инвестиции в основной капитал увеличились на 0,2% по отношению к маю с исключением сезонного и календарного факторов (в мае прирост составлял 2,4% к уровню апреля).

В значительно меньшей степени в июне замедлился рост объема работ по виду деятельности «Строительство»: прирост с исключением сезонного и календарного факторов составил 1,5% против 1,7% в мае и 1,8% в апреле.

Традиционный для конца II квартала рост жилищного строительства в июне составил 168,8% к уровню мая. Всего было введено 5,2 млн. кв. метров жилья, что на 3,2% ниже уровня июня прошлого года.

Динамика оборота розничной торговли в июне продолжила рост и составила с исключением фактора сезонности 0,5 процента. Потребительский спрос в июне был поддержан увеличением реальных

располагаемых доходов населения (на 1,1% с исключением сезонности), а также расширением потребительского кредитования.

Реальная заработная плата сохраняет положительные темпы (с исключением сезонности) в течение двенадцати последних месяцев, в июне прирост составил 0,4 процента.

На рынке труда также сохраняется позитивная тенденция – уровень безработицы составил, как и в мае, 5,4% экономически активного населения. С исключением сезонности безработица увеличилась до 5,7% (в мае - 5,6%), что коррелирует с сокращением выпуска в обрабатывающих отраслях промышленности.

Экспорт товаров в июне 2012 г., по оценке, составил 42,1 млрд. долларов США (95,3% к июню 2011 г. и 93,2% к маю 2012 года).

Импорт товаров в июне 2012 г., по оценке, составил 27,2 млрд. долларов США (97,9% к июню 2011 г. и 97,8% к маю 2012 года).

Положительное сальдо торгового баланса в июне 2012 г. составило 14,9 млрд. долл. США (в мае - 17,4 млрд. долл. США).

В июне 2012 г. инфляция составила 0,9%, с начала года – 3,2% (в июне 2011 г. - 0,2%, с начала 2011 года – 5,0 процента). Показатель инфляции за июнь к июню 2011 г. вырос до 4,3% с 3,6% в мае к маю 2011 года.

За прошедший месяц значительно выросли цены на плодоовощную продукцию. Продовольственные товары без плодоовощной продукции подорожали на 0,3%, в том числе выросли цены на сахар, муку, мясо и птицу, хлеб и хлебобулочные изделия. Одновременно продолжили дешеветь такие продукты, как яйца, крупы, масло подсолнечное, молоко, масло сливочное.

Наибольший прирост цен среди непродовольственных товаров наблюдался на табачные изделия и строительные материалы.

8.1.2 Общие сведения о Республике Мордовия

Даты образования: Мордовской автономной области – 10 января 1930 г., Мордовской АССР – 20 декабря 1934 г. Принятие Декларации о государственно-правовом суверенитете республики – декабрь 1990 г. Столица – г. Саранск (295,3 тыс. жителей на 1 января 2008 г.), основан в 1641 г. Расстояние от Москвы до Саранска 642 км. Регион входит в Приволжский Федеральный округ.

Население республики по данным на 1 января 2012 г. составляет 833,0 тыс. человек в т. ч.: городское – 502,0 и сельское – 331,1 тыс. человек. Национальная структура населения (по переписи на 9 октября 2002 г.), процентов: мордва – 31,9, русские – 60,8, татары – 5,2, другие национальности – 2,1. Республика Мордовия относится:

к I-му территориальному поясу;

ко II-му климатическому району.

Географическое положение. Республика Мордовия расположена на востоке Восточно-Европейской равнины в бассейне реки Волги. Протяженность территории с севера на юг – 100 км, с запада на восток – 300 км. Мордовия граничит: на юге – с Пензенской областью, на западе – с Рязанской областью, на северо-востоке – с Чувашской республикой, на юго-востоке – с Ульяновской областью и на севере — с Нижегородской областью.

Природные условия. Территория Мордовии – равнина, изрезанная густой сетью балок. Высоты – от 100 до 300 м над уровнем моря. Реки принадлежат к бассейнам рек Оки и Волги, крупнейшие из мордовских рек: Мокша, Вад, Сатис и Сивинь. Почвы черноземные. Леса занимают 24% территории республики (из деревьев преобладают береза, дуб и осина). Мордовия расположена в зоне умеренно континентального климата с холодной снежной зимой и теплым летом. Температура воздуха летом колеблется от +15 до +25 градусов. Зимой – от -8 до -18 градусов. Вегетационный период составляет 130-140 дней.

Муниципальное устройство и крупнейшие города. В республике насчитывается 459 муниципальных образований (на 1 января 2008 г.) – в т. ч.: муниципальных районов – 22, городских округов – 1, городских поселений – 17, сельских поселений – 419. Наиболее крупные города (тыс. человек – оценка на 1 января 2008 г.): Саранск – 295,3, Рузаевка – 48,0, Ковылкино – 20,9, Краснослободск – 10,6, Ардатов – 9,3.

Экономические преимущества и недостатки. Мордовия не обладает разнообразием природных ресурсов. Ее главное богатство – это плодородная земля. Из полезных ископаемых имеются месторождения известняков, разнообразных глин, торфа, мела.

Основные социально-экономические показатели. Удельный вес региона в общероссийских экономических показателях составляет: по ВРП – 0,3% (за 2007 г.). За 2008 г. по объему промышленного производства – 0,4%, по объему продукции сельского хозяйства – 1,1%, по объему розничного товарооборота – 0,3%, по объему инвестиций в основной капитал – 0,5%. Уровень безработицы по методологии МОТ за 2008 г. равен 2,4%.

Основные отрасли промышленности: машиностроение и металлообработка, развиты также легкая и пищевая промышленность. Кроме того, развито чугунолитейное производство, химическая и нефтехимическая промышленность, легкая промышленность. Энергетика основана на использовании тепловых электростанций.

Сельское хозяйство. Сельскохозяйственные угодья в хозяйствах всех категорий, по данным Всероссийской сельскохозяйственной переписи на 1 июля 2006 г., составили 1411 тыс.га, или 54% всех земель республики, пашня – 926 тыс. га, или 35%. Сельское хозяйство республики специализируется на животноводстве мясомолочного направления и выращивании зерновых и кормовых культур. Развито птицеводство.

Доля региона в производстве отдельных видов продукции в РФ. На долю республики приходится 65,1% производства силовых преобразователей в стране, 31,2% – вагонов-цистерн, 30,9% – осветительных электроламп, 10,3% – прорезиненных клиновых ремней, 5,9% – экскаваторов.

Инвестиционная привлекательность. Инвестиционный рейтинг региона — 3В2, что означает незначительный потенциал – умеренный риск. Среди регионов России по инвестиционному риску область занимает 30-е место, по инвестиционному потенциалу – 65-е место. Наименьший инвестиционный риск – экологический, наибольший – экономический. Наибольший потенциал – инфраструктурный.

8.1.3 Информация о социально-экономическом положении Республики Мордовия

Социально-экономическая ситуация в Республике Мордовия, сложившаяся в январе-июне 2012 года, характеризовалась увеличением по сравнению с аналогичным периодом 2011 года объемов реализации продукции предприятий обрабатывающих производств, сохранением положительной динамики в сельскохозяйственном производстве, в строительном комплексе и на потребительском рынке, установлением стабильной ситуации на рынке труда. Увеличились (по итогам января-мая 2012 года) реальные располагаемые денежные доходы населения, среднедушевые денежные доходы, среднемесячная номинальная начисленная заработная плата, реальная заработная плата.

Оборот организаций по видам экономической деятельности в январе-июне 2012 года составил 134,6 млрд.рублей – 108,2% в действующих ценах к предыдущему году.

Объем отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг собственными силами по полному кругу организаций в январе-июне 2012 года составил 50,5 млрд. рублей – 104,7% в действующих ценах к январю-июню 2011 года : добыча полезных ископаемых – 110,9 млн.рублей (85,8%), обрабатывающие производства – 45291,1 млн.рублей (107,1%), производство и распределение электроэнергии, газа и воды – 5115,4 млн.рублей (87,9%).

Индекс промышленного производства в целом по республике составил 99,1%, в июне 2012 года к соответствующему месяцу предыдущего года – 99,1%, в том числе в обрабатывающих производствах: 99,3% и 100% соответственно.

Увеличили объемы отгруженной продукции к соответствующему периоду предыдущего года предприятия группы компаний «Оптикэнерго», «Сарансккабель-оптика», «ЭМ-пласт», ОАО