Файл: Определение рыночной стоимости имущества.pdf

«Мордовцемент», ЗАО «Цветлит», ОАО «Сарэкс», ОАО «Орбита», ООО «МПК» Атяшевский», ООО «Ромодановсахар», ЗАО «МПК» Торбеевский», ОАО «Молочный комбинат «Саранский», ОАО «Сыродельный комбинат «Ичалковский» и др.

Наблюдается положительная динамика инвестиционной деятельности.

Инвестиции в основной капитал за счет всех источников финансирования в I квартале 2012 года составили 5,8 млрд. рублей или 101,9% к 2011 году. В январе-мае 2012 года объем инвестиций в основной капитал крупных организаций составил 7475,9 млн. рублей (108,6% к январю-маю 2011 года)

По предварительной оценке в январе-июне 2012 года инвестиции в основной капитал составят 17,1 млрд. рублей (ожидается рост на 9% к соответствующему периоду предыдущего года).

Объем валовой продукции сельского хозяйства во всех категориях хозяйств за январь-июнь текущего года составил 14,6 млрд. рублей и увеличился по сравнению с соответствующим периодом 2011 года на 2,3 процента.

В хозяйствах всех категорий произведено скота и птицы на убой (в живом весе) 64,3 тыс. тонн (темп 105,7%), молока - 247,6 тыс. тонн (101,4%), яиц – 688,0 млн. штук (105,2%).

Республика стабильно занимает лидирующие позиции среди регионов ПФО и России по показателям производства мяса, молока и яиц в расчете на 1 жителя.

За январь-июнь 2012 года строительными организациями республики выполнены работы по виду деятельности «Строительство» на сумму 10,4 млрд. рублей или 100,4% к уровню 2011 года, в том числе по крупным организациям: ОАО «Саранскстройзаказчик» - 606,9 млн.руб. (112,7%), ОАО «Мордовпромстрой» - 447,1 млн.руб. (100,1%), ОАО «Саранский ДСК» - 233,3 млн.руб. (133,9%). В июне объем работ составил 3,3 млрд. рублей или 119,1% к июню 2011 года.

Объем оборота розничной торговли составил 28 млрд. рублей – 103,7% к соответствующему периоду 2011 года. Оборот розничной торговли на одного жителя за отчетный период составил 33989,5 рублей. В структуре товарооборота удельные веса продажи пищевых продуктов и непродовольственных товаров практически сравнялись – в июне 2012 года 50,4% и 49,6% соответственно.

Оказано платных услуг населению республики на сумму 7,5 млрд. рублей, что на 4,3% больше чем в аналогичном периоде 2011 года. В структуре платных услуг населению преобладали жилищно-коммунальные, транспортные услуги и услуги связи (совокупный удельный вес 75,5%).

Сальдированный финансовый результат (прибыль минус убыток) деятельности организаций реального сектора экономики (без субъектов малого предпринимательства, банков, страховых и бюджетных организаций, включая предприятия сельского хозяйства) в январе-июне 2012 года в действующих ценах составил 179,3 млн.рублей прибыли.

Сводный индекс потребительских цен на товары и услуги составил 102,9% к декабрю предыдущего года, к предыдущему месяцу – 100,6%, в том числе на товары соответственно 103,3% и 100,7%, платные услуги – 101,5% и 100,3 процента.

Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата работников организаций, включая субъекты малого предпринимательства, в январе-мае 2012 года увеличилась по сравнению с соответствующим периодом 2011 года на 11,7% и составила 12924,1 рубля. Реальная заработная плата, рассчитанная с учетом индекса потребительских цен, составила в январе-мае 2012 года 108,1%, по сравнению с маем 2011 года увеличилась на 17,4 процента. В январе-мае 2012 года денежные доходы в расчете на душу населения составили 11318,2 рублей. Реальные располагаемые денежные доходы за этот период составили 107,2% к январю-маю 2011 года.

Численность официально-зарегистрированных безработных по состоянию на конец июня 2012 года составила 4,7 тыс. человек, уровень официальной безработицы – 1% от экономически активного населения.

Вывод относительно влияния общеполитической и социально-экономической обстановки в стране и регионе на рынок недвижимого имущества, тенденции рынка: учитывая экономическую ситуацию в стране, а также неоднозначность рыночной конъюнктуры, оценщику невозможно сделать какой-либо точный прогноз относительно перспектив сохранения ликвидности объекта оценки. По мнению оценщика, оптимистический сценарий развития ситуации в экономике позволит объекту оценки, как минимум, сохранить существующий в настоящее время уровень ликвидности. Однако в случае ухудшения макроэкономической ситуации в стране, ликвидность объекта оценки может снизиться. Возможная реализация объекта оценки потребует адекватных маркетинговых усилий, а также достаточных для соответствующей рыночной ситуации времени экспозиции и/или дисконта.

8.2. Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект

Конкретные сегменты рынка недвижимости характеризуются видом использования имущества, местоположением, потенциалом приносимого дохода, типичными характеристиками арендаторов, инвестиционной мотивацией и другими признаками, признаваемыми в процессе обмена недвижимого имущества. В свою очередь, рынки недвижимости испытывают влияние разнообразных факторов социального, экономического, государственного и экологического характера.

Рынок недвижимости подразделяется на сегменты исходя из назначения недвижимости и ее привлекательности для различных участников рынка. Сегменты, в свою очередь, подразделяются на субрынки в соответствии с предпочтениями покупателей и продавцов, на которые влияют социальные, экономические, государственные и экологические факторы. Исследование сегментов рынка недвижимости проводится по таким параметрам, как местоположение, конкуренция, а также спрос и предложения, которые относятся к общим условиям рынка недвижимости.

Разбиение рынка недвижимости на отдельные сегменты проводится в соответствии с преобладающими потребностями участников рынка, инвестиционной мотивацией, местоположением, сроком фактического функционирования объекта, физическими характеристиками, дизайном, особенностями зонирования недвижимости.

Принципы классификации объектов, положенные в основу сегментации рынков недвижимости, подчинены конкретным задачам процедуры оценки и требуют всестороннего учета характеристик оцениваемой недвижимости.

В зависимости от назначения (направления использования) объекта недвижимости, рынок можно разделить на пять сегментов:

1. Жилая недвижимость (многоквартирные, односемейные дома, квартиры и комнаты).

2. Коммерческая недвижимость (офисные, торговые, производственно-промышленные, торговые, складские здания, гостиницы, рестораны).

3. Промышленная недвижимость (промышленные предприятия, здания НИИ).

4. Незастроенные земельные участки различного назначения (городские земли, сельскохозяйственные и охотничьи угодья, заповедники, зоны разработки полезных ископаемых).

5. Недвижимость специального назначения (объекты, имеющие ограничения по их использованию в силу специфики конструктивных характеристик, например церкви, аэропорты, тюрьмы и др.).

В зависимости от состояния земельного участка, рынок недвижимости можно разделить на:

1. Застроенные земельные участки.

2. Незастроенные земельные участки, пригодные для последующей застройки.

3. Незастроенные земельные участки, не пригодные для последующей застройки.

В зависимости от характера полезности недвижимости (ее способности приносить доход) подразделяются:

1. Доходная недвижимость.

2. Условно доходная недвижимость.

3. Бездоходная недвижимость.

В зависимости от степени представленности объектов:

1. Уникальные объекты.

2. Редкие объекты.

3. Широко распространенные объекты.

В зависимости от экономической активности регионов:

1. Активные рынки недвижимости.

2. Пассивные рынки недвижимости.

В зависимости от степени готовности:

1. Незастроенные земельные участки.

2. Готовые объекты.

3. Не завершенные строительством объекты.

4. Объекты, нуждающиеся в реконструкции.

Каждый из перечисленных рынков недвижимости, в свою очередь, может быть разделен на специализированные субрынки. Субрынки сегментируются в соответствии с покупательскими предпочтениями по отношению к цене недвижимости, сложности управления, величине дохода, степени износа, окружению, более узкой специализацией и др. Так, рынок сельскохозяйственной недвижимости может быть подразделен на рынки пастбищ, животноводческих ферм, лесных угодий, пахотных земель, садов и пастбищ для крупного рогатого скота.

Процесс идентификации конкретного объекта в рамках более крупного рынка называется сегментацией. Процесс сегментации рынка обычно заключается в дезагрегировании, или выделении, оцениваемой недвижимости в самостоятельный подкласс в соответствии с выявленными характеристиками оцениваемого объекта. Субрынок делится на меньшие сегменты в результате определения различных предпочтений покупателей и продавцов относительно размера, дизайна, ценового диапазона, местоположения и др.

Оценщик недвижимости изучает географические, демографические, социально-экономические, психологические и производственные характеристики рынка недвижимости в контексте общеэкономической и региональной ситуации.

Объект оценки относится к рынку коммерческой недвижимости. По характеру полезности – к доходной недвижимости, по степени представленности на рынке – к широко распространенным объектам, по экономической активности региона – к неактивному рынку, по степени готовности – готовые объекты.

8.3. Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект

Сведения о ценах сделок, как правило, отсутствуют в открытых источниках информации, в связи с этим анализ рынка производится на основе предложений (оферт), имеющихся в результатах мониторинга недвижимости.

Особенности рынка коммерческой недвижимости таковы, что баланс спроса и предложения в ценовом выражении ориентируется на центры деловой активности региона, т.е. на крупные населенные пункты. Стоимость помещений на рынке коммерческой недвижимости изменяется менее активно, чем на рынке жилья.

В ходе анализа рынка выявлена закономерность, что по мере роста удаленности от г. Саранска снижается количество предложений на продажу и сдачу в аренду. В отдаленных районах количество предложений нежилой недвижимости вообще сокращается до единичных предложений. Это подтверждается и анализом предложений по данным местных источников информации.

Такая зависимость объясняется достаточно низкой деловой активностью в городах Республики Мордовия. Местные покупатели не способны обеспечить нормальное функционирование рынка нежилой недвижимости, спрос на рынке определяется предпринимателями из областного центра, которые заинтересованы в максимальной близости объекта нежилой недвижимости к Саранску.

В регионе Республики Мордовия наблюдается большой разброс цен, что свидетельствует о том, что рынок продолжает находиться в стадии формирования и становления. Отсутствуют какие-либо четкие границы между диапазонами.

Офисная площадь г. Саранска и Республики представлена следующими основными группами зданий и помещений:

1. Современные офисные комплексы – подобные объекты стали появляться только в последние 2-3 года;

2. Реконструированный жилой фонд – наиболее распространенная группа объектов подобного рода;

3. Административные здания промышленных предприятий, бывших НИИ или иных организаций, реконструированные общежития, бывшие детские сады.

Офисная недвижимость г. Саранска развивается по двум основным направлением. Первое направление – выкуп или аренда офисных помещений в ранее введенных административных зданиях. Впоследствии эти площади выкупались арендаторами в собственность, или производилась реконструкция здания (помещений) участие инвесторов в которой приводила к выкупу части помещений.

Второе направление – офисы на первых этажах в новых многоквартирных жилых домах, относящихся к нежилому фонду или переведенные в нежилой фонд квартиры на первых этажах в центральной части города. Такие офисы обычно занимают туристические и риэлтерские агентства, филиалы страховых компаний и другие организации с небольшой численностью персонала. Их потребность в площади редко превышает 100 – 150 кв. м.