Файл: Определение рыночной стоимости имущества.pdf

Это направление наиболее развито ввиду не высокой потребности в инвестируемом капитале, что делает эту недвижимость доступной не только среднему, но и малому бизнесу.

Третье направление – строительство новых офисных центров и реконструкция имеющихся объектов.

Основные строительные компании города предлагают к использованию нежилые помещения первых этажей в новых строящихся и уже построенных жилых домах с индивидуальным отоплением. Но такие помещения не являются в чистом виде офисными и могут использоваться как торговые, поэтому диапазон цен и ставок аренды практически не будет отставать от торговых площадей.

Аренда офисно-торговых помещений, или же аренда офисно-торговых площадей в функционирующих торговых центрах, больших магазинах, на рынках и в развлекательных центрах часто

служит оптимальным, а порой и единственно доступным способом начала и/или расширения бизнеса. Иногда аренда в торговых центрах отдельных мест или небольшая торговая площадь на периодически проводимых в городе выставках/продажах позволяет предпринимателям корректировать выпуск продукции по реальному спросу или повысить популярность торговой марки у жителей, совмещая рекламные акции с продажей небольших партий. А аренда помещения под офис/магазин – расширить географию деятельности компании, поставляя продукцию в городские и пригородные районы с наблюдаемым дефицитом по конкретному виду товаров.

Именно поэтому востребованность офисно-торговых помещений, площадок и мест в городе растет с каждым годом.

Проанализировав состав и состояние рынка недвижимости города Саранска и Республики Мордовия, можно отметить следующие тенденции развития рынка:

В основном на рынке представлены встроенные нежилые помещения, расположенные на первых этажах жилых домов. Наибольшее число предложений по встроенным нежилым помещениям площадью до 100 кв.м.

Предложения продажи отдельно стоящих зданий, на дату оценки единичны, рынок подобных объектов практически не развит.

Основными потенциальными покупателями офисно-торговой недвижимости является малый и средний бизнес, индивидуальные предприниматели.

Оценщик располагает следующей информацией о предложениях офисно-торговой недвижимости:

Таблица 5.

Оценщик располагает следующей информацией о ценах сделки офисно-торговой недвижимости из учетных систем Росреестра и сайта: https://torgi.gov.ru:

Таблица 6.

Анализ совершенных сделок с коммерческой недвижимостью г. Саранск

(https://portal.rosreestr.ru/wps/portal/p/is/cc_informSections/ais_mrn)

Таблица 7.

Цены предложений коммерческой недвижимости по г. Саранск дифференцировались в диапазоне – от 2 125 до 24 482 рублей за 1 кв. м, такой разброс цен объясняется индивидуальными особенностями предлагаемых помещений. Средняя цена предложения 1 кв.м. коммерческой недвижимости в г. Саранск по состоянию на дату оценки составляет 9 775 руб.

8.4. Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены. Общие выводы по рынку недвижимости.

На стоимость офисно-торговых помещений влияет множество факторов, как рыночных, так и внутренних. Если рассматривать группу объектов в один момент времени, когда колебания рынка не оказывают на них различного влияния, можно выделить основные внутренние факторы, оказывающие влияние на стоимость: расположение относительно центра города, расположение относительно основных деловых центров микрорайона, этаж расположения, величина площади, типа и материал здания. Данные факторы оказывают наиболее существенное влияние и являются составляющими стоимости объекта недвижимости.

Основные ценообразующие факторы для офисно-торговой недвижимости:

1. • местоположение. Это основной фактор. Стоимость магазина и его восприимчивость к фактору местоположения в первую очередь зависят от того формата, в котором он представлен на рынке торговых помещений. Для средних и малых магазинов ключевым ценообразующим фактором оказывается близость к транспортным и пешеходным потокам и местам с высокой плотностью населения. Крупные торговые объекты сами формируют потребительские потоки, а потому их цена не зависит от данных условий. Кроме того, необходимо учитывать характер осуществляемой торговли. Если рознице важна приближенность к пешеходным зонам и транспортным потокам, то оптовая торговля требует наличия удобных подъездных путей и парковки для большегрузных автомобилей. Соответствие или несоответствие этим условиям и будет определять цену коммерческого объекта;
2. • местоположение;
3. • плотность застройки и социальный класс населения в районе торговли;
4. • хорошая репутация объекта, которая привлекает потенциальных покупателей магазина;
5. • наличие (или отсутствие) конкурентов, особенно крупных магазинов;
6. • наличие организованной автостоянки, фасадных витрин и прочих улучшений;
7. • состояние помещения, коммуникаций и торгового оборудования;
8. • характеристики оцениваемого магазина – общая площадь, планировка, этаж расположения;
9. • наличие(или отсутствие) складских, вспомогательных и/или служебных площадей, холодильного оборудования, морозильных камер;
10. • перспектива создания новых вариантов торговли сопутствующими товарами и услугами различного направления.

Величины влияния факторов на стоимость офисно-торговых объектов на рынке приведены ниже:

- Поправка на торг. Введение корректировки на торг было обусловлено необходимостью учесть тот факт, что при сравнении рассматривались цены предложений, а не фактические цены сделок. Наиболее оптимальным методом расчета такой скидки является изучение истории продаж ряда объектов и сопоставление цен сделок с ценами предложения. К сожалению, применение данного метода крайне ограничено: профессиональные участники рынка неохотно предоставляют необходимую информацию. В связи с этим для расчета данной поправки была предпринята попытка использования экспертного метода.

В результате проведенного анализа компанией ФБК (http://www.fbk.ru/news/110067/13219/) было выявлено, что наиболее доступными и компетентными источниками информации по данному вопросу являются специалисты риэлторских организаций. Вследствие чего были выявлены следующие размеры скидок на торг при расчете стоимости объекта.

Таблица 8. Рекомендуемые значения скидки на торг, %

- Коэффициент на разницу в площади между оцениваемым зданием и ближайшим параметром из справочника (Vспр, Sспр) определяется с помощью коэффициентов таблицы 9.

Таблица 9. Определение корректирующего коэффициента, учитывающего различие в площади

Источник: Согласно данным Сборника Ко-Инвест «Общественные здания» 2011 раздел 1 «Рекомендации по использованию» таблица 1.5.

- Влияние фактора «физический износ» учитывает степень устаревания объекта недвижимости, необходимость проведения капитального ремонта объекта, состояние инженерных систем и основных конструктивных элементов здания расположения объекта недвижимости.

Корректировка на техническое состояние определяется из классификации, приведенной в Таблице 13 (Источник информации: Ю.В. Бейлезон. Курс лекций: «Основы оценки недвижимости», «Конспект лекций по основным принципам оценки технического состояния зданий и сооружений»):

Таблица 10. Классификация технического состояния зданий

Коэффициент приведенных затрат на устранение физического износа конструктивных элементов и инженерного оборудования здания в целом определяется следующим образом: