Файл: Дипломная работа Проведение оценки земельного участка с целью его продажи Содержание Введение Исследовательская часть.docx

или

гдеАмин - минимально возможная арендная плата для собственника;- фактор текущей стоимости аннуитета (5-я функция денег);- срок платежа;- ставка дисконтирования;

Срын - рыночная стоимость земельного участка;

Нз - налог на землю.

С учетом расчетов, произведенных в п.п. 9-10 настоящего отчета, получим:Элемент	Значение	Обоснование
N	3	Данные Заказчика
d	20,53%	Приложение 2
an	2,5179	Расчет
Срын	975 403,36	п. 9
Нз	-	-
Амин	387 380,70

Итак, рыночная арендная ставка за земельный участок, расположенный по адресу: РФ, Саратовская область, г. Балашов, ул. Ленина, дом № 38 (кадастровый номер 64:41:41 02 28:0032), определенная сравнительным подходом, на 15 апреля 2008 г. составляет с допустимым округлением:

381 рубль в год

Триста восемьдесят семь тысяч триста восемьдесят один рубль в год

---

10. Согласование результатов оценки

Ранее, различными методами в рамках различных подходов оценщику удалось найти следующие ориентиры рыночной ставки аренды для рассматриваемого земельного участка:

Метод оценки	Ставка по методу, руб/год
Сравнительный подход	387 381
Затратный подход	80 865
Доходный подход	167 672

Для согласования результатов необходимо определить веса, в соответствии с которыми отдельные, ранее полученные ориентиры, сформируют итоговую рыночную ставку.

Рыночная стоимость при оценке объекта недвижимости предполагает достаточное наличие товара для удовлетворения спроса и предложения. При этих условиях возможно выведение средней цены или каких-либо математических ожиданий относительно наиболее вероятной цены объекта недвижимости.

Целью согласования результатов, полученных различными подходами, является выработка единой стоимостной оценки с учетом преимуществ каждого метода и его максимального приближения к реальным рыночным условиям.

Целью сведения результатов всех используемых методов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и выработка единой стоимостной оценки.

В общем случае согласованная рыночная стоимость объектов недвижимости представляет собой средневзвешенное значение, определяемое по формуле:

где:

V-согласованная рыночная стоимость объекта оценки, руб.;

V1 - стоимость объекта, определенная затратным подходом, руб.;

V2 - стоимость объекта, определенная подходом сравнения продаж, руб.;

V3 - стоимость объекта, определенная доходным подходом, руб.;

Q1 - средневзвешенное значение достоверности затратного подхода;

Q2 - средневзвешенное значение достоверности подхода сравнения продаж;

Q3 - средневзвешенное значение достоверности доходного подхода.
Для расчета весов использованных методов проделаем следующие вычисления:

---

построим матрицу (таблицу) факторов, присвоив каждому подходу четыре вида баллов в соответствии с четырьмя критериями;

найдем сумму баллов каждого подхода;

найдем сумму баллов всех используемых подходов;

по отношению суммы баллов данного подхода к сумме баллов всех использованных подходов найдем расчетный вес подхода в процентах;

округлим расчетные веса подходов с точность до 10% в целях использования данных весов для согласования. Округление необходимо в связи с тем, что неокругленные веса порождают у читателя отчета ошибочное представление о точности полученного результата, что может нанести заинтересованному лицу больше вреда, чем кажущаяся чисто формальная ошибка, якобы вносимая округлением в итоговый результат.

на основе округленных весов рассчитаем согласованную стоимость оцениваемого имущества путем умножения полученного с помощью данного подхода ориентира стоимости на округленный вес подхода, рассчитанный в целях согласования стоимостей.

Результаты согласования суммированы в таблице:

Подход	Доходный	Сравнительный	Затратный
Величина ориентира, рублей	167 672	387 381	80 865
Критерий	Баллы
Достоверность и достаточность информации, на основе которой проводились анализ и расчеты	4	1	3
Способность подхода учитывать структуру ценообразующих факторов, специфичных для объекта	4	1	2
Способность подхода отразить мотивацию, действительные намерения типичного покупателя/продавца	4	1	2
Соответствие подхода виду рассчитываемой стоимости	4	1	2
Подход применялся	Да	Да	Да
Сумма баллов для данного подхода	16	4	9
Вес подхода, %	55,17%	13,79%	31,03%
Вес подхода округленно до 10%	60%	10%	30%
Согласованная величина стоимости	163 600,8

---

С учетом проведенных расчетов и принятых допущений, плата за право заключения договора аренды земельного участка, расположенный по адресу: РФ, Саратовская область, г. Балашов, ул. Ленина, д. 38 (кадастровый номер 64:41:41 02 28:0032), на 15 апреля 2008 г. составляет с допустимым округлением:

601 рубль в год

Сто шестьдесят три тысячи шестьсот один рубля

Полученная оценка рыночной арендной платы может быть принята во внимание при заключении договора аренды данного земельного участка сроком на 3 года.

Согласно п. 26 ФСО №1, итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

---

12. Источники информации

Основными источниками информации, использованными в Отчете, стали данные открытых электронных и печатных изданий, где в режиме свободного доступа размещаются сведения о публичных офертах, среди них «Город» № 15 (803) от 09.04.2008-15.04.2008 г., «Балашовская правда» №№ 35-36 (18847-18848) от 06.03.2008 г., 42-43 (18854-18855) от 20.03.2008 г., аналитические материалы, экспертные оценки и интервью со специалистами риэлтерских фирм города Балашова.

Оценщик подтверждает, что на момент оценки данная информация в указанных источниках существовала. Однако он не несет ответственность за дальнейшие изменения содержания данных источников.

13. Подпись Оценщика

В соответствие с требованиями Закона «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ от 29.07.1998 года Отчёт собственноручно подписывается Оценщиком и заверяется его печатью. Поскольку Оценщик является сотрудником Балашовского отделения Саратовского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», его подпись заверяется печатью данной организации.

С уважением,

Начальник Балашовского отделения Саратовского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ»	С.В. Коннов
Оценщик	И. В. Коваленко

14. Перечень приложений
Приложение № 1,2.

Приложение № 3 Копии документов, используемые Оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Приложение 1
Определение стоимости гипотетических улучшений рассматриваемого участка
С учетом требований СНиП и типичной окружающей застройки, в качестве гипотетического улучшения оценщик считает наиболее вероятным строительство трехэтажного здания ВУЗа строительным объемом 2200,00 м3. В качестве аналога из имеющихся в сборниках УПВС может быть выбран «Учебный корпус зоотехнического факультета для сельскохозяйственных ВУЗов - трехэтажный» (УПВС №32, табл. 24а), имеющий следующие характеристики:

Группа капитальности	I
Территориальный пояс	1
Фундаменты	Бетонный ленточный
Стены наружные	Кирпич
Стены внутренние	Кирпич
Перегородки	Гипсобетон, кирпич
Перекрытия	СЖБ
Кровля	Рулонная
Окна	Раздельные переплеты
Двери	Щитовые
Полы	Линолеум, плитка
Внутренняя отделка	Повышенного качества
Стоимость строительства 1 м3 (в ценах 1969 г.)	23,50 руб.

---