Файл: Оценка рыночной стоимости офисного здания, общей площадью 800 кв.м. с земельным участком.pdf

Описание объекта оценки, приведенное ниже, выполнено с использованием данных Заказчика. Фотографии объекта оценки представлены в Прил. 2.

7.5 Описание местоположения объекта оценки

Согласно административно-территориальному делению, оцениваемый объект расположен в Южном административном округе г. Москвы, в районе Царицыно.

Цари́цыно — район в ЮАО г. Москвы  и соответствующий ему одноимённый муниципальный округ.

По данным на 2010 год площадь территории района составляет 843,44 га. Плотность населения — 14654,7 чел./км², площадь жилого фонда — 1836,9 тыс. м² (2010 год).

Царицыно — старинный исторический район на юге Москвы, которому уже более 400 лет. Первое летописное упоминание об этой местности относится к 1589 году, хотя археологи при раскопках Царицынских курганов обнаружили большое количество вещественных доказательств того, что люди здесь поселились в глубокой древности. За свою историю, как пишет краевед И. Сергеев, главное селение этого района несколько раз меняло свое название: пустошь Черногрязная — с 1589 года; Черная Грязь — до 1683—1684 годов; село Богородское — после 1684 года; снова Черная Грязь — 1612 год; Царицыно — с 1775 года, Ленино — с 28 сентября 1918 года по август 1991 года.

История Царицыно неразрывно связана с именем великой императрицы Екатерины, которая приобрела эту местность в 1776 году у князя Дмитрия Кантемира и поручила построить в честь очень выгодного для России Кучук-Кайнарджийского мирного договора с Турцией сказочный ансамбль дворцов и сооружений. С Царицыно связаны биографии многих выдающихся людей, писателей, поэтов, ученых, актёров. Пейзажи Царицына описаны в произведениях Толстого Л., Тургенева И., Андреева Л., Бунина И., и других. Здесь пел Ф. Шаляпин.

В 1927 году в районном центре Ленино проживало 5 тысяч жителей. В 1939 году Ленино получило статус рабочего посёлка. Численность населения составила 16 тысяч человек. В 1960 году Ленино с населением более 20 тысяч человек вошло в Пролетарский район Москвы. С 1962 по 1967 годы здесь велось строительство жилого массива, получившего название «Ленино-Дачное». Эти застройки «пятиэтажки» и сегодня существуют и составляют 50 % жилого фонда района.

С 1968 года Ленино входит в Красногвардейский район города Москвы. В 1991 году Москва была поделена на 10 административных округов. В Южном административном округе был образован муниципальный район «Царицыно». При этом историческое Царицыно (Ленино) оказалось между тремя районами: Орехово-Борисово Северное, Бирюлево Восточное и Царицыно. Старое Царицыно и Царицынский парк сейчас являются местом отдыха, совместных праздничных мероприятий для жителей этих районов

---

На территории района находятся две станции метрополитена — «Царицыно» и «Кантемировская». На территории района расположены три небольших парка — Аршиновский, Сосенки и народный парк «Надежда».

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A6%D0%B0%D1%80%D0%B8%D1%86%D1%8B%D0%BD%D0%BE_(%D1%80%D0%B0%D0%B9%D0%BE%D0%BD_%D0%9C%D0%BE%D1%81%D0%BA%D0%B2%D1%8B)

Местоположение объекта оценки представлено на рисунке ниже.

Рисунок 7.1 Местоположение объекта оценки

Далее приведена схема локального расположения объекта оценки.

Рисунок 7.2 Локальное местоположение объекта оценки

Объект расположен в Южном административном округе Москвы в районе Царицыно. Объект находится на первой линии Промышленной улицы.

Зона окружения представлена жилыми домами, торговыми объектами и объектами социальной инфраструктуры. Объекты инфраструктуры представлены детскими садами, школами, больницами, объектами спорта и детскими игровыми площадками.

Транспортная доступность. На сегодняшний день объект обладает удобной транспортной доступностью. Прежде всего стоит отметить расположение на первой линии Промышленной улицы и близость к Пролетарскому проспекту.

Удаленность от ТТК – около 10 км, от МКАД – около 7 км (по автодорогам). Рядом с Объектом, по Кавказскому бульвару, Деловой улице и Пролетарскому проспекту, проходят маршруты нескольких автобусов, троллейбусов и маршрутных такси.

В 12 минутах ходьбы расположены станции метро «Кантемировская» и «Царицыно».

8. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

8.1. Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки

Основные экономические и социальные показатели положения России ^[2]

	Сентябрь 2019 г.	В % к		Январь- сентябрь 2019 г. в % к январю- сентябрю 2018 г.	Справочно
		сентябрю 2018 г.	августу 2019 г.		сентябрь 2018 г. в % к		январь- сентябрь 2018 г. в % к январю- сентябрю 2017 г.
					сентябрю 2017 г.	августу 2018 г.
Валовой внутренний продукт, млрд рублей	50675,11)			100,72)			102,03)
Индекс промышленного производства4)		103,0	102,7	102,7	102,1	102,5	103,0
Продукция сельского хозяйства, млрд рублей	1255,8	105,6	186,9	103,6	95,8	183,0	98,2
Грузооборот транспорта, млрд т-км	463,3	99,8	98,4	101,0	102,2	98,0	103,0
в том числе железнодорожного транспорта	212,6	101,3	99,4	100,9	103,0	96,2	104,5
Оборот розничной торговли, млрд рублей	2848,6	100,7	98,8	101,4	102,3	98,9	102,8
Объем платных услуг населению, млрд рублей	861,8	101,2	100,6	99,3	101,35)	98,45)	101,55)
Внешнеторговый оборот, млрд долларов США	55,76)	94,17)	100,78)	97,19)	114,87)	106,48)	120,49)
в том числе: экспорт товаров	33,8	90,3	102,4	96,1	128,9	109,1	128,2
импорт товаров	21,8	100,8	98,1	98,8	96,5	102,1	109,1
Инвестиции в основной капитал, млрд рублей	6695,910)			100,62)			104,33)
Индекс потребительских цен		104,0	99,8	104,8	103,4	100,2	102,5
Индекс цен производителей промышленных товаров4)		98,8	99,7	105,8	114,4	101,3	110,8
Реальные располагаемые денежные доходы11)				100,2			100,912)
Среднемесячная начисленная заработная плата работников организаций: номинальная, рублей	449616)	106,813)	96,514)	107,215)	110,113)	97,514)	111,015)
реальная		102,413)	96,714)	102,215)	106,813)	97,514)	108,415)
Общая численность безработных (в возрасте 15 лет и старше), млн человек	3,416)	98,2	103,5	94,5	89,9	97,9	91,5
Численность официально зарегистрированных безработных (по данным Роструда), млн человек	0,7	102,5	93,5	103,3	88,7	95,6	86,8
1) Данные за I полугодие 2019 г. (первая оценка). 2) I полугодие 2019 г. в % к I полугодию 2018 года. 3) I полугодие 2018 г. в % к I полугодию 2017 года. 4) По видам деятельности "Добыча полезных ископаемых", "Обрабатывающие производства", "Обеспечение электри- ческой энергией, газом и паром; кондиционирование воздуха", "Водоснабжение; водоотведение, организация сбора и утилизации отходов, деятельность по ликвидации загрязнений". 5) Оперативные данные уточнены на основании итогов годовых статистических обследований хозяйствующих субъектов. 6) Данные за август 2019 года. 7) Август 2019 г. и август 2018 г. в % к соответствующему периоду предыдущего года, в фактически действовавших ценах. 8) Август 2019 г. и август 2018 г. в % к предыдущему месяцу, в фактически действовавших ценах. 9) Январь-август 2019 г. и январь-август 2018 г. в % к соответствующему периоду предыдущего года, в фактически действовавших ценах. 10) Данные за I полугодие 2019 года. 11) Оценка показателя за указанные периоды рассчитана в соответствии с Методологическими положениями по расчету показателей денежных доходов и расходов населения (утвержденными приказом Росстата № 465 от 02.07.2014 с изменениями от 20.11.2018). 12) С учетом единовременной денежной выплаты пенсионерам в январе 2017 г. в размере 5 тыс. рублей, назначенной в соответствии с Федеральным законом от 22 ноября 2016 г. № 385-ФЗ. 13) Август 2019 г. и август 2018 г. в % к соответствующему периоду предыдущего года. 14) Август 2019 г. и август 2018 г. в % к предыдущему месяцу. 15) Январь-август 2019 г. и январь-август 2018 г. в % к соответствующему периоду предыдущего года. 16) Предварительные данные.

---

По предварительной оценке Росстата, ВВП во 2 квартале 2019 г. вырос на 0,9 % г/г после 0,5 % г/г в 1кв19. Отчетные данные за 2 квартал 2019 г. оказались несколько выше оценки Минэкономразвития России (0,8 % г/г). В целом за первое полугодие 2019 темп роста ВВП составил 0,7 % г/г и совпал с оценкой Минэкономразвития России.

В отраслевом разрезе основной положительный вклад в динамику ВВП в апреле–июне, как и в 1кв19, внесло промышленное производство.

Отрицательный вклад оптовой и розничной торговли снизился по сравнению с предшествующим кварталом.

Вместе с тем транспортно-логистический комплекс (за исключением пассажирского транспорта) и строительство продолжили демонстрировать слабую динамику.

Вклад небазовых видов деятельности, по оценке, во 2кв19 оставался околонулевым.

Слабая динамика ВВП во 2кв19 была обусловлена следующими факторами:

1. Низкий уровень внутреннего спроса на фоне сохранения жесткой бюджетной и жесткой денежно-кредитной политики. Профицит федерального бюджета в январе–июне составил 1561 млрд. рублей, существенно превысив показатель за аналогичный период 2018 года (875 млрд. рублей). Основной вклад в улучшение бюджетных показателей внес опережающий рост доходов федерального бюджета, которые выросли на 921 млрд. рублей по сравнению с первым полугодием прошлого года (+10,7 % г/г). В то же время расходы федерального бюджета в первом полугодии продемонстрировала лишь небольшой рост в номинальном выражении (на 3,0 % г/г, или на 236 млрд. рублей). При этом ненефтегазовый дефицит в 1П19 сократился до -5,0 % ВВП по сравнению с -6,5 % ВВП в январе– июне 2018 года. Данная ситуация связана в первую очередь с менее равномерной, чем в прошлые годы, внутригодовой динамикой бюджетных расходов. Так, по состоянию 1 июня было исполнено 35,6 % бюджетной росписи (в открытой части) по сравнению с 37,0 % в 2018 году и 38,1 % в 2017 году. При этом исполнение бюджетов национальных проектов и Комплексного плана модернизации и расширения магистральной инфраструктуры на 1 июня составило 27,8 %. Кроме того, основные банковские ставки во 2кв19 оставались на повышенных уровнях, несмотря на коррекцию ожиданий участников рынка и сопутствующее снижение ставок ОФЗ под влиянием смягчения риторики Банка России начиная с марта текущего года.

Во втором квартале 2019 г. продолжилось замедление глобального экономического роста:

1. Негативная динамика внешнего спроса в условиях замедления глобального роста. В апреле–июне продолжали поступать сигналы об охлаждении глобальной экономической активности на фоне усиления торгового противостояния между США и Китаем. В частности, глобальный композитный индекс PMI во 2кв19 снизился до 51,5 с 52,5 в 1кв19 и 53,6 в среднем за 2018 год. Замедление роста мировой экономики привело как к ухудшению ценовой конъюнктуры товарных рынков, так и к снижению физических объемов российского экспорта. По данным платежного баланса, экспорт товаров и услуг во 2кв19 сократился на 5,9 % г/г в стоимостном выражении. В этих условиях чистый экспорт, по оценке, внес отрицательный вклад в динамику ВВП во 2кв19.

---

По оценке Минэкономразвития России, во 2кв19 ВВП продемонстрировал положительную динамику в поквартальном выражении (с исключением сезонного фактора). Очищенный от сезонности темп роста ВВП во 2кв19 оценивается на уровне +0,4 % кв/кв SA после разового снижения на -0,2 % кв/кв SA в 1кв19, что позволяет говорить об отсутствии технической рецессии в российской экономике.

Начиная с 3кв19 Минэкономразвития России ожидает восстановление темпов роста ВВП. Поддержку экономическому росту во второй половине 2019 г. будут оказывать:

• увеличение расходов федерального бюджета (в том числе в рамках национальных проектов) в пределах запланированных на текущий год бюджетных ассигнований;

• реализация эффекта от снижения Банком России ключевой ставки в июне и июле. В этих условиях темпы роста ВВП во 2П19 ожидаются на уровне 1,6–1,8 % г/г, что позволит выйти на прогнозируемые Минэкономразвития России темпы роста около 1,3 % по итогам текущего года.^[3]

Обзор рынка земельных участков Москвы

Источники информации: http://rrg.ru, http://comestate.ru, https://www.irn.ru/, http://blackwood.ru

Москва – город с большой финансовой привлекательностью и ограниченными земельными ресурсами, поэтому спрос на земельные участки в Москве на протяжении последних лет существенно превышал предложение. Однако в связи с мировым экономическим кризисом профессиональные участники рынка отмечают снижение спроса и, следовательно, количества сделок на рынке. Значительно снизились цены предложений к продаже земель сельскохозяйственного назначения, земель под строительство дач и коттеджей на окраине города. Некоторое снижение стоимости земли под застройку наблюдалось также и в предыдущем году.

Что касается предложения земельных участков производственного назначения, а также отведенных под торговые павильоны или офисные здания, то их количество не велико и во многом это связано с неразрывностью объектов, расположенных на этих земельных участках.

Это выражается в следующем: во многих объявлениях о продаже объектов коммерческой недвижимости содержится информация о площади и правовом статусе земельного участка, на котором размещен указываемый объект. И, как правило, стоимость участка включена в стоимость продаваемого объекта.

Структура предложения земельных участков по административным округам г. Москвы выглядит следующим образом: наименьшее число экспонируемых объектов приходится на Центральный административный округ, где крайне высока плотность застройки. Между остальными округами объемы предложения распределены приблизительно одинаково. Наибольшее количество предложений сосредоточено в радиусе от ТТК до МКАД. Площадь земельных ресурсов Москвы составляет 108 083,0 га.

---

Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям – в постоянное (бессрочное) пользование, религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения – в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.

Если говорить о структуре предложения земельных участков под коммерческую застройку в зависимости от разрешенного использования, то в сегменте, в основном, представлены:

▪ участки под строительство торговых, торгово-офисных, административных объектов, а также под строительство гостиниц;

▪ участки под строительство производственно-складской недвижимости;

▪ участки под размещение станций технического обслуживания автомобилей, размещение автомоек и других объектов придорожного сервиса, а также для размещения автосалонов, автотехцентров и автомобильных стоянок.

Большинство экспонируемых участков коммерческого назначения в Москве имеет площадь от 20 до 100 соток.

На сегодняшний день вид права подавляющего большинства предлагаемых к продаже участков – право аренды.

Обзор рынка офисной недвижимости Москвы.

По итогам 2018 г. прирост нового предложения составил 128 тыс. кв. м, что является минимальным показателем за последние 5 лет.

По итогам 2018 г. объем новых сделок на рынке офисной недвижимости составил 768  тыс. кв. м, что на 13% меньше показателя 2018 г. – тогда объем реализованных сделок составлял 890 тыс. кв. м.

Усредненный показатель уровня вакантных площадей на офисном рынке Москвы (классы А, В+ и В) впервые за последние 10 лет снизился ниже уровня 10% и составил 9% по итогам 2018 г.

По итогам 2018 г. средневзвешенная ставка аренды (классы А, В+ и В) выросла на 3% и составила 18 000 руб./кв.м/год  (17 500 руб./кв.м/год по итогам 2017 г.).

В первом полугодии 2019 года ввод новых качественных площадей сохраняется на минимальном уровне. По итогам I полугодия 2019 г. объем нового предложения составил всего около 35 тыс. кв. м, что на 13% меньше показателя аналогичного периода 2018 г.- 40 тыс. кв. м.

Объем новых сделок составил 336 тыс. кв. м, что на 1,4% больше показателя I полугодия 2018 г. (332 тыс. кв. м).

В I полугодии 2019 г. среднерыночный уровень вакантных площадей снизился относительно показателя конца 2018 г. на 1,3 п. п и составил 7,7%.

В первой половине 2019 г. среднерыночный уровень арендной ставки плавно рос (менее 1%), превысив показатель 18 100 руб./кв. м/год.^[4]

---