Файл: Оценка рыночной стоимости офисного здания, общей площадью 800 кв.м. с земельным участком.pdf

ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи.

Метод прямой капитализации позволяет пересчитывать годовой доход в стоимость собственности путем деления годового дохода на ставку капитализации. В зависимости от целей анализа и наличия доступной информации осуществляется выбор конкретного уровня дохода. В качестве базового уровня годового дохода применялся чистый операционный доход.

Общая процедура оценки по методу прямой капитализации включала в себя следующие последовательные шаги:

• определение ожидаемого потенциального валового дохода (ПВД) (в рублях) от сдачи в аренду оцениваемых помещений в течение года путем перемножения площадей оцениваемых помещений на рыночные арендные ставки;
• определение загрузки помещений (в % от ПВД), учитывающей возможные потери от простоя (незагруженности) помещений и потери при сборе арендной платы (К_загр);
• определение действительного валового дохода (ДВД);

ДВД = ПВД – ПВД × К_загр

• определение операционных расходов, связанных с эксплуатацией объекта оценки (ОР);
• определение чистого операционного дохода (ЧОД) по зависимости:

ЧОД = ДВД – ОР;

• определение ставки капитализации (R);
• определение стоимости оцениваемого объекта по формуле:

V = ЧОД / R.

В своих исследованиях рынка недвижимости оценщик пользовался информацией по ценам сделок с недвижимостью и данными по аренде нежилых помещений, размещенными в сети Интернет организациями, занимающимися операциями с недвижимостью, а также данными, опубликованными в ежедневной газете «Из рук в руки», еженедельнике «Недвижимость & цены» и ежемесячном информационно-аналитическом бюллетене рынка недвижимости «Rway».

Объектами оценки являются земельный участок со зданием офисного назначения. Потенциальный валовой доход объекта оценки формируется от сдачи объектов в аренду. Для определения ставки аренды были подобраны близкие по функциональному назначению аналоги (объекты сравнения), предлагаемые к сдаче в аренду, расположенные в одном районе Москвы. Все ставки аренды включают НДС и не включают эксплуатационные расходы.

Как правило, при корректировке арендных ставок применяются следующие поправки: на передаваемые имущественные права, на условия финансирования, на условия продажи, на расходы, сделанные сразу после покупки, на рыночные условия, на уторговывание, на местоположение, на размещение, на отличие количества единиц измерения, характеризующего объект-аналог (площадь, строительный объем объекта недвижимости и др.), на дополнительные улучшения, на ремонт, на компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости.

---

Объект оценки и объекты-аналоги расположены в непосредственной близости друг от друга и являются помещениями офисного назначения. В качестве корректирующих поправок, учитывающих отличия объектов-аналогов от объекта оценки, приняты следующие поправки: на условия продажи (уторговывание). Корректировка на общую площадь объектов не проводилась, поскольку площадь всех объектов аналогов, как и объекта оценки составляет до 1000 кв.м. Остальные поправки не применялись ввиду схожести условий и параметров, характеризующих объекты-аналоги и объект оценки.

Корректировка на условия сделки. Все объекты-аналоги были скорректированы на разницу в величинах ставок предложения и ставок сделок. Корректировка на торг определяется на основании данных, представленных в «Справочнике оценщика недвижимости-2016. Том II Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» под редакцией Лейфера Л.А. (стр. 300). Информация о скидках на цены предложений на активном рынке представлена в рисунке ниже. Так для офисно-торговых объектов свободного назначения среднее значение скидки на торг на активном рынке составляет 8,4%.

В результате проведенных корректировок была получена базовая арендная ставка за 1 кв.м. объектов-аналогов в месяц. Арендная ставка объекта оценки была получена как среднее значение скорректированных арендных платежей объектов-аналогов.

№ п/п	Объект-аналог	Ставка арендной платы, руб. за 1 кв. м/год
1	Москва › ЮАО › м Царицыно › ул Радиальная 6-я › д 28, стр 11. Офисный блок, площадь 574 кв. м, сделан ремонт. Арендная ставка с учетом НДС 8 400 руб. за 1 кв. м в год Источник информации: https://zdanie.info/аренда/аренда_офисов/3436/object/13730	8 400
2	Москва › ЮАО › м Кантемировская › ул Промышленная › д 11, стр 3 Офисные помещения расположенное на 4-м этаже нежилого здания, сделан ремонт. Арендная ставка с учетом НДС 9 600 руб. за 1 кв. м в год Источник информации: https://zdanie.info/аренда/аренда_офисов/3436/object/31914	9 600
3	Москва › ЮАО › м Царицыно › б-р Кавказский › д 51, стр 15а Офисное помещение, сделан ремонт, площадь 164 кв. м. Арендная ставка с учетом НДС 10 200 руб. за 1 кв. м в год Источник информации: https://zdanie.info/аренда/аренда_офисов/3436/object/90109	10 200

---

Результаты расчетов арендной платы

Характеристика	Объект оценки	Объект-аналог 1	Объект-аналог 2	Объект-аналог 3
Площадь, кв. м	800	574	750	164
Ставка арендной платы, руб./кв. м/год		8 400	9 600	10 200
Поправка на передаваемые имущественные права, руб.		0	0	0
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год		8 400	9 600	10 200
Поправка на условия финансирования, %.		0	0	0
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год		8 400	9 600	10 200
Поправка на условия продажи (уторговывание), %.		-8,4	-8,4	-8,4
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год		7 694	8 793	9 343
Поправка на рыночные условия (время продажи), %.		0	0	0
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год		7 694	8 793	9 343
Поправка на местоположение, %		0	0	0
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год		7 694	8 793	9 343
Поправка на дополнительные улучшения, %		0	0	0
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год		7 694	8 793	9 343
Поправка на размещение, %.		0	0	0
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год		7 694	8 793	9 343
Поправка на отличие площадей,%		0	0	0
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год		7 694	8 793	9 343
Поправка на компоненты стоимости, не входящие в состав объекта-аналога, руб.		0	0	0
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год		7 694	8 793	9 343
Поправка на расходы, сделанные сразу после покупки, руб.		0	0	0
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год	8 610	7 694	8 793	9 343

---

Эксперты связали возможную недозагрузку здания Объекта с текущей сменой арендаторов, которая предположительно происходит 1 раз в 2-3 года. По мнению экспертов, текучесть среди арендаторов будет невысока, так как частая смена арендаторов нетипична для здания подобного класса - простой здания составит около 2,5%.

Случаи неуплаты или длительной задержки платежей на рынке аренды здания достаточно редки, однако среднерыночный риск недополучения арендной платы при сборе составляет 1%.

По данным, предоставленными строительными организациями, расходы на текущий ремонт составляют для офисных помещений в среднем 250 руб. /кв.м./год.

Налоговые платежи:

Налоговые платежи включают налог на недвижимость и земельный налог.

Налог на имущество является постоянной статьей расходов и составляет в соответствии с действующим законодательством 2,2% от остаточной стоимости объекта недвижимости. По документам, представленным в бухгалтерии, годовая норма амортизации составляет 1%.

Арендная плата за земельный участок определена в соответствии с Постановлением Администрации района Царицыно №540-ПП на уровне 14500 рублей в год, с последующей индексацией 12% ежегодно в соответствии с Договор о предоставлении участка в аренду № М-01-015857 от 26.01.2000 г. Долгосрочная аренда до 26.01.2025г.

Затраты на управление объектом

Для оцениваемой недвижимости считаем расходы на управление объектом равны 3% от величины действительного валового дохода на уровне комиссии профессиональных управляющих недвижимостью (www.gud.ru).

Прочие расходы

К расходам по прочим услугам можно отнести расходы, связанные с проведением техобслуживания оборудования, работы ЖСК, расходы на страхование объекта. Величина прочих расходов будет составлять 2 % от действительного валового дохода. (www.cre.ru)

Расчет и обоснование ставки капитализации

На основе анализа рыночной информации (www.cwrussia.ru) ставка капитализации для офисных помещений составляет 9,5 %.

Результаты расчетов стоимости объекта оценки доходным подходом представлены в таблице ниже.

Расчет стоимости объекта оценки доходным подходом

Наименование показателей	Значение показателей
Общая площадь помещений, кв. м	800
Арендная плата, руб./кв. м/год	8 610
Потенциальный валовой доход, руб.в год	6 888 000
Потери от недзагрузки помещений, %	2,5
Действительный валовой доход, руб.в год	6 648 642
Операционные расходы, руб..	727 892
Чистый операционный доход, руб.в год	6 160 108
Ставка капитализации, % в год	9,5
Стоимость объекта оценки, полученная доходным подходом, округленно, руб	64 843 000

---

Таким образом, стоимость земельного участка с офисным зданием, полученная доходным подходом округленно составила:

64 843 000 (шестьдесят четыре миллиона восемьсот сорок три тысячи) рублей.

10.6. Оценка стоимости объекта оценки затратным подходом.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Затратный подход при оценке недвижимости предполагает оценку имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений (в том числе зданий и сооружений) на основе расчета затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату оценки. Он основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из того, что инвестор, проявляя должное благоразумие, не заплатит за Объект большую сумму, чем та, в которую обойдется возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозначенный период и без существенных задержек.

В общем случае стоимость объекта представляет собой сумму стоимости земельного участка, стоимости нового строительства и прибыли застройщика-инвестора, за вычетом накопленного износа (обесценение).

РС = ЗС – И + ПП + Сзем,

где: РС – рыночная стоимость Объекта оценки;

ЗС – сумма затрат на создание;

ПП – прибыль предпринимателя (инвестора);

И – общий накопленный износ;

Сзем – рыночная стоимость прав землепользования

Согласно ФСО 7, в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности:

1. определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;
2. расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;
3. определение прибыли предпринимателя;
4. определение износа и устареваний;
5. определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;
6. определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства.

Расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании:

данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов;

---