Файл: Оценка рыночной стоимости офисного здания, общей площадью 800 кв.м. с земельным участком.pdf

Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации.

Выбор применяемых подходов к оценке

Рыночная стоимость объекта недвижимости определяется исходя из наиболее эффективного использования объекта недвижимости, то есть наиболее вероятного использования объекта недвижимости, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, и в результате которого расчетная величина стоимости объекта недвижимости будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

В условиях развитого рынка нежилой недвижимости наиболее адекватные результаты оценки рыночной стоимости нежилых помещений могут быть получены с использованием сравнительного и доходного подходов, наиболее полно отражающих состояние рынка нежилых помещений.

В силу того, что основное поле применения затратного подхода: оценка недавно построенных объектов, а также оценка уникальных или специализированных объектов, которым трудно или невозможно подыскать рыночные аналоги. Подход дает наиболее точные результаты для новых или относительно новых объектов, построенных по типовым проектам. Существенным недостатком подхода чаще всего называют его неспособность учитывать конъюнктуру рынка при оценке объектов, не являющихся объектами современного типа (т.е. построенными в результате реализации девелоперских проектов, ориентированных на рынок). Оцениваемое здание является зданием 1977 года постройки. В сложившихся экономических условиях затратный подход не может дать надежных индикаторов рыночной стоимости. Затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке (Глава VII п. 24, п.п. «в» ФСО № 7). В данном случае, рынок недвижимости достаточно развит и при расчете объекта оценки будет применен сравнительный подход.

С учетом вышеизложенного для оценки стоимости объекта оценки применялись сравнительный и доходный подходы. Затратный подход приведен справочно.

10.4. Оценка стоимости объекта оценки сравнительным подходом

Для определения стоимости оцениваемого объекта, были подобраны близкие по функциональному назначению аналоги, предлагаемые к продаже до даты оценки. Критерием отбора объектов сравнения послужило назначение объекта (офисные здания), площадь объекта и его местоположение.

---

На дату оценки представлено ограниченное количество предложений по продаже сопоставимых объекту оценки аналогов. На информационных ресурсах по поиску объявлений: доска объявлений «Авито» (https://www.avito.ru/), порталы недвижимости «Здание.инфо» (http://zdanie.info), «ЦИАН»» (https://www.cian.ru), «The property» (http://theproperty.ru/) сопоставимых с объектом оценки аналогов по местоположению (южная часть города от ТТК до МКАД) на дату оценки представлено не достаточно. Вследствие чего, оценщиком было принято решение о расширении границ поиска аналогов по местоположению. Таким образом, в расчете были использованы аналоги, находящиеся в юго-восточной, восточной и западной частях Москвы от ТТК до МКАД. При этом, необходимая корректировка на местоположение будет описана и приведена ниже.

Далее представлена карта с указанием расположения объектов аналогов и объекта оценки.

Описание проведенных корректировок

На рисунке выше представлена выборка сопоставимых с оцениваемым объектом аналогов. Для устранения различий между объектами-аналогами и объектом оценки были проведены корректировки их стоимостей.

Различают несколько основных элементов сравнения, по которым выполняются корректировки цен аналогов:

▪ передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

▪ условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

▪ условия сделки (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иными условиями);

▪ дата предложения (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

▪ местоположение;

▪ разрешенное использование/категория земель;

▪ физические характеристики;

▪ экономические характеристики;

▪ компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости.

В данной работе элементы сравнения разделены на две группы.

Первая группа элементов сравнения:

- Корректировка на передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав. Корректировка на передаваемые имущественные права не проводилась ввиду того, что у всех объектов-аналогов, как и у оцениваемого объекта, передается одинаковый набор прав и отсутствуют ограничения (обременения) этих прав.

- Корректировка на условия финансирования сделки. Цены на объекты недвижимости могут отличаться из-за различных условий финансировании (использование различных кредитных схем или форм оплаты). Поскольку мы не располагаем информацией о наличии существенных отличий в условиях финансирования, то данная корректировка не проводилась.

---

- Корректировка на условия сделки. Все объекты-аналоги были скорректированы на разницу в величинах цен предложения и цен сделок. Корректировка на торг определяется на основании данных, представленных в «Справочнике оценщика недвижимости-2016. Том II Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» под редакцией Лейфера Л.А. (стр. 300). Здесь и далее поправка на условия продажи (уторговывание) была принята средней. В данном отчете, принято среднее значение поправки для оцениваемого объекта недвижимости – 10,2%.

Корректировка на дату предложения. В связи с тем, что все объявления по продаже аналогов актуальны на дату оценки, корректировка на дату предложения не проводилась.

Вторая группа элементов сравнения.

Корректировка на местоположение. Местоположение недвижимости – наиболее значимый фактор. В каждом городе могут быть свои критерии, по которым тот или иной район может быть отнесен к дорогим или более дешевым. Объекты-аналоги расположены в южной и юго-восточной части Москвы, на территории от ТТК до МКАД. Объект оценки расположен в южной части Москвы. Согласно обзору рынка, объекты, расположенные в южной части, ценятся больше, чем в юго-восточной части города.

Стоимость предложений о продаже объектов офисного назначения в южном районе выше стоимости аналогичных объектов в юго-восточном районе на 16,58% (согласно обзору рынка, представленному в разделе 8.3 настоящего отчета). Стоимость объектов аналогов будет скорректирована на данный показатель.

Также важную роль в ценообразовании для офисной недвижимости играет расстояние до ближайшей станции метрополитена. Согласно обзору рынка наибольшую стоимость имеют объекты, расположенные на расстоянии до 1,5 км до ближайшей станции метрополитена. Объект оценки расположен на расстоянии 900 м до ближайшей станции метрополитена, данное расстояние для объектов аналогов составляет от 800 до 1000 м, следовательно корректировка не требуется.

Корректировка на площадь земельного участка. Корректировка вводилась при наличии существенных различий в площади земельных участков, на которых расположены административные здания. Важным параметром здесь выступает коэффициент застройки земельного участка: чем меньше коэффициент застройки, тем больше стоимость объекта, поскольку на прилегающей территории к зданию можно организовать парковочные места, что является дополнительным плюсом для офисного здания. При расчете коэффициента застройки было выявлено, что по всем объектам сравнения (за исключением объекта №3) коэффициент варьируется от 3,3 до 4,6, что сопоставимо с объектом оценки (коэффициент 3,4). Объект-аналог №3 расположен на небольшом земельном участке, который не позволяет организовать парковку (участок близок к площади застройки, коэффициент равен 1,3). В таком случае стоимость ОА №3 требует корректировки на площадь земельного участка. Размер корректирующего коэффициента принят по «Справочнику оценщика недвижимости-2016, Том 2 Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов" под. ред. Л. А. Лейфера, стр. 126. Так в соответствии со справочником, отношение удельной цены объекта с организованной парковкой к удельной цене объекта со стихийной парковкой в среднем составляет 1,11.

---

Корректировка на состояние внутренней отделки. Корректировка на состояние отделки не проводилась, так как все объекты находятся в удовлетворительном состоянии.

Характеристики объекта	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Фото
Передаваемые права на ЗУ	Долг аренда	Долг аренда	Долг аренда	Долг аренда
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Дата предложения	Октябрь 2019 г.	Октябрь 2019 г.	Октябрь 2019 г.	Октябрь 2019 г.
Местоположение	Г. Москва, ул. Промышленная, д.9	Г. Москва, ул. Садовники, д.3	Г. Москва, ул. Фрезерная 2-я, д. 4а	Г. Москва, ул. Иловайская, д.1, стр 1
Округ	ЮАО	ЮАО	ЮВАО	ЮВАО
Тип объекта	ОСЗ+ЗУ	ОСЗ+ЗУ	ОСЗ+ЗУ	ОСЗ+ЗУ
Категория земель	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов
Площадь ЗУ, кв м	1520	1000	4967	1000
Общая площадь улучшений, кв м	800	927	970	528
Коэффициент застройки
Инженерно-техническое обеспечение	Все необходимые коммуникации	Все необходимые коммуникации	Все необходимые коммуникации	Все необходимые коммуникации
Стоимость по объявлению, руб		120 000 000	60 000 000	40 000 000
Стоимость, руб/ кв м		129 450	61 856	75 758
Источник информации		https://zdanie.info/2385/2402/object/42391	https://zdanie.info/2385/2402/object/42391	https://zdanie.info/2385/2400/object/29779
Первая группа корректировок
Передаваемые права на улучшения	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
Изменения в %		0	0	0
Скорректированная стоимость, руб/кв м		129 450	61 856	75 758
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Изменения в %		0	0	0
Скорректированная стоимость, руб/кв м		129 450	61 856	75 758
Условия сделки	Сделка	Предложение	Предложение	Предложение
Изменения в %		-10,2	-10,2	-10,2
Скорректированная стоимость, руб/кв м		116 246	55 546	68 030
Дата предложения	Октябрь 2019	Октябрь 2019	Октябрь 2019	Октябрь 2019
Изменения в %		0	0	0
Скорректированная стоимость, руб/кв м		116 246	61 856	68 030
Вторая группа корректировок
Местоположение	Г. Москва, ул. Промышленная, д.9	Г. Москва, ул. Садовники, д.3	Г. Москва, ул. Фрезерная 2-я, д. 4а	Г. Москва, ул. Иловайская, д.1, стр 1
Расстояние до станции метрополитена	800 м	900 м	700 м	1000 м
Корректировка в %		0	0	0
Округ	ЮАО	ЮАО	ЮВАО	ЮВАО
Корректировка в %		0	19	19
Площадь ЗУ	1520	1000	4967	1000
Коэффициент застройки	3,8	2,1	10,2	3,8
Корректировка в %		0	-11	0
Состояние внутренней отделки	Удовлетворительное	Удовлетворительное	Удовлетворительное	Удовлетворительное
Корректировка в %		0	0	0
Суммарная корректировка по 2 группе		0	8	19
Скорректированная стоимость		116 246	66 804	80 955
Удельный вес значения		0, 545	0,181	0,272
Средневзвешенная цена, руб/ кв м		97 465
Стоимость объекта оценки, руб, округленно	77 972 000

---

Таким образом, стоимость земельного участка с офисным зданием, полученная сравнительным подходом округленно составила:

77 972 000 (семьдесят семь семь миллионов девятьсот семьдесят две тысячи рублей.

10.5. Оценка стоимости объекта оценки доходным подходом

В рамках доходного подхода к оценке в данном отчете будет использован метод прямой капитализации, так как объект оценки не требует значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование объекта оценки соответствует его наиболее эффективному использованию.

При применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов;

б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям;

в) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту;

г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость;

д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой. в расчет модели возврата капитала, способов - и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем;

е) структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода;

---