Файл: Оценка рыночной стоимости офисного здания, общей площадью 800 кв.м. с земельным участком.pdf

данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников;

сметных расчетов;

информации о рыночных ценах на строительные материалы;

других данных.

Затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав, строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ.

Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок.

Величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости.

Данные для расчета затрат на строительство оцениваемого здания

На основании данных сборника «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ был выбран объект-аналог для оцениваемого здания. Информационной основой стоимостных показателей послужил сборник укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС) издательства КО-ИНВЕСТ, серия «Справочник оценщика», «Общественные здания» в ценах 2009 года. Индекс пересчета цен с 2009 г. на дату оценки определялся в соответствии с информационно-аналитическим бюллетенем КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве» №90 и составляет 2,117.

Информация для расчета

Наименование объекта – аналога в сборниках КО-ИНВЕСТ	Сборник КО-ИНВЕСТ	№ Табл.	Единичная расценка в ценах 2009 года, руб. / м2	Поправка
Офисы от 2-х до 4-х этажей, площадью 500 - 2000 кв. м, высота этажа до 3,5 м	Общественные здания	3.3.3.050	15 913,21	1

Величина предпринимательской прибыли составляет в среднем 20-30%, для объектов недвижимости, находящихся в г. Москва, обычно используют верхнюю границу данного диапазона прибыли предпринимателя (30%).

Расчет износа здания

С позиции оценки недвижимости под износом понимается потеря стоимости под воздействием различных факторов.

---

Физический износ здания определялся путем визуального обследования основных конструктивных элементов. Был использован нормативный метод расчета физического износа на основании «Правил оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53-86 (р). Удельные веса отдельных конструктивных элементов в процентах приняты в соответствии со сборником «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ.

Описание физического износа конструкций и элементов здания применительно к объекту оценки

Конструктивные элементы	Удельный вес элемента, %, di	Физический износ элемента, %,Иi	Di*Иi/100
Фундаменты	2,35%	30%	0.7
Каркас	1,56%	30%	0,46
Стены наружные с отделкой	5,46%	30%	1,638
Внутренние стены и перегородки	4,26%	20%	0,85
Перекрытия и покрытия	4,39%	30%	1,31
Кровля	4,15%	30%	1,24
Окна и двери	5,05%	10%	0,5
Полы	15,25%	10%	1,52
Отделка	14,62%	10%	1,46
Прочие	2,93%	20%	0,58
Спец. Конструкции	7,11%	20%	1,42
Инженерные системы	32,88%	20%	6,57
Общий физический износ здания, %	100,0%		18,25

Расчёт функционального устаревания Функциональное устаревание не учитывается, так как в рамках настоящего отчёта проведён расчёт стоимости затрат на замещение, что заведомо исключает функциональное устаревание из рассмотрения.

Расчёт внешнего устаревания Внешнее устаревание не учитывается, так как влияния внешней среды, влияния рыночной ситуации, а также изменения окружающей инфраструктуры в местах расположения объектов на дату оценки не выявлено.

Стоимость затрат на замещение объекта с учетом ПП	Физический износ, %	Физический износ, руб.	Стоимость затрат на замещение объекта с учетом износа, руб.
35 035 796	18,25	6 394 032	28 641 763

---

Определение рыночной стоимости права аренды земельного участка

Стоимость земельного участка была взята в размере среднего удельного показателя кадастровой стоимости в разрезе видов разрешенного использования. Такой подход обусловлен методологией определения кадастровой стоимости, фактически соответствующей рыночной.

Так же следует учесть, что земельный участок, расположенный по адресу г. Москва, ул. Промышленная,9 находится в долгосрочной аренде.

Рыночная стоимость права аренды земельного участка определялась с помощью данных Справочника расчетных данных для оценки и консалтинга СРД №21 (2017г.) изданного Научно-практическим центром профессиональной оценки (НЦПО) под ред. канд. техн. наук Е.Е. Яскевича. Соответственно, необходимо перейти от стоимости права собственности, которому соответствует кадастровая стоимость, к стоимости права аренды. Согласно данному справочнику, отношение стоимости права аренды к праву собственности на землю, в зависимости от функционального назначения объектов недвижимости, составляет: 0,855.

Таким образом, стоимость единого объекта недвижимости составит:

Показатель	Г. Москва, ул. Промышленная, д.9
Кадастровая стоимость ЗУ, руб./м	18 450
Рыночная стоимость права аренды ЗУ, руб./м	15 574
Общая стоимость земельного участка, руб.	23 977 620
Стоимость единого объекта, руб.	52 619 383

Таким образом, стоимость земельного участка с офисным зданием, полученная затратным подходом округленно составила:

52 619 000 (пятьдесят два миллиона шестьсот девятнадцать тысяч) рублей.

ОПИСАНИЕ ПРОЦЕДУРЫ СОГЛАСОВАНИЯ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ И ВЫВОДЫ, ПОЛУЧЕННЫЕ НА ОСНОВАНИИ ПРОВЕДЕННЫХ РАСЧЕТОВ ПО РАЗЛИЧНЫМ ПОДХОДАМ

В результате применения различных подходов к оценке рыночной стоимости объекта оценки с учетом принятых допущений получены значения, приведенные в таблице ниже.

Результаты расчетов стоимости объекта оценки, полученные в раках подходов, руб.

Подход к оценке
Затратный	Сравнительный	Доходный
52 619 000	77 972 000	64 843 000

---

Для получения рыночной стоимости объекта оценки необходимо осуществить согласование результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Если в рамках применения какого-либо подхода оценщиком использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы с целью определения стоимости объекта оценки, установленной в результате применения подхода.

Для определения рыночной стоимости объекта оценки использованы два подхода – доходный и сравнительный, затратный подход приведен справочно, и в рамках каждого из подходов использовался только один метод.

Оба подхода основываются на анализе данных о ценах предложения аналогичных объектов и отражают ту цену, которая может возникнуть на рынке с учетом всех тенденций рынка и предпочтений покупателей. В связи с чем обоим подходам присвоен вес 50%.

77 972 000*0,5 + 64 843 000*0,5 = 71 407 500

Итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки составляет на дату оценки округленно

71 407 500 рублей.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

	Федеральный Закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» принят ГД ФС РФ 17.06.1997 (с изм. и доп.).
	Федеральный закон от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» принят ГС ФС РФ 4.07.2007(с изм. и доп.).
	Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» принят ГД ФС РФ 16.07.1998 (с изм. и доп.).
	Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20.05.2015 N 297 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требованиями к проведению оценки» (ФСО N 1)
	Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 мая 2015 г. N 298 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО N 2)
	Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО N 3)
	Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611«Оценка недвижимости (ФСО № 7)
	Стандарты РОО ССО РОО 1-01-2010. Понятия, лежащие в основе общепринятых принципов оценки; ССО РОО 2-01-2010. Рыночная стоимость как база оценки; ССО РОО 2-02-2010. Составление отчета об оценке; ССО РОО 2-05-2010. Оценка стоимости недвижимого имущества.
	Ведомственные строительные нормы ВСН 53-86. Правила оценки физического износа жилых зданий. Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. М., 1990.
	Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве» (КО-ИНВЕСТ, выпуск 74 (январь) 2011 г., выпуск 89 (октября) 2014 г.
	«Общественные здания». Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия «Справочник оценщика». – М.:ООО «КО-ИНВЕСТ», 2011.-384с.
	СРД №16, 2015. Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга. Под ред. Яскевича Е.Е. – М. ЦПО. 2015
	Яскевич Е.Е. Сборник рыночных корректировок СРК 2014. Москва НЦПО– 2014 г., с. 60.

---