Файл: Практика оценки недвижимости (на примере ООО "Гранд").pdf

Вывод: таким образом, стоимость права аренды на земельный участок, площадью 1 520 кв. м составляет 11 941 194 рублей.

Расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства

На основании данных сборника «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ был выбран объект-аналог для оцениваемого здания. Информационной основой стоимостных показателей послужил сборник укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС) издательства КО-ИНВЕСТ, серия «Справочник оценщика», «Общественные здания» в ценах 2005 года. Индекс пересчета цен с 2005 г. на дату оценки определялся в соответствии с информационно-аналитическим бюллетенем КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве» №59 и составляет 1,334.

Таблица 22

Информация для расчета

Величина предпринимательской прибыли составляет в среднем 20-30%, для объектов недвижимости находящихся в г. Москве, обычно используют верхнюю границу данного диапазона прибыли предпринимателя (30%).

Таблица 23

Расчет стоимости затрат на воспроизводство

Таким образом, стоимость затрат на воспроизводство объекта капитального строительства, аналогичного объекту оценки составляет 21 525 417 рублей.

Определение физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объекта капитального строительства

Величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости.

Физический износ здания определялся путем визуального обследования основных конструктивных элементов. Был использован нормативный метод расчета физического износа на основании «Правил оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53-86 (р). Удельные веса отдельных конструктивных элементов в процентах приняты в соответствии со сборником «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ.

Таблица 24

Расчет физического износа конструкций

и элементов здания объекта капитального строительства

Таким образом, физический износ объекта оценки составляет 22 %.

Общая величина износа и устареваний = Физический износ + Функциональное устаревание + Внешнее устаревание

Функциональное и внешнее устаревание у объекта оценки отсутствует, поэтому общая величина износа и устареваний принята 22%.

В таблице 25 произведен расчет стоимости объекта оценки по затратному подходу.

Таблица 25

Расчет стоимости затратным подходом

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная затратным подходом, по состоянию на дату оценки составила 28 730 804 руб.

ОЦЕНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ

В рамках сравнительного подхода был использован метод корректировок.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

1. Выбор объектов-аналогов

Для расчетов Оценщик использовал данные по ценам предложения аналогичных объектов, взятых из открытых источников (Интернет). Такой подход, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

Характеристика аналогов приведена в таблице 26.

2. Выбор единиц сравнения

При оценке недвижимости в качестве единицы сравнения может быть использована цена за 1 кв. м. общей или полезной площади, за комнату или помещение, единицу объема, элемент объекта, приносящий доход. В данном случае в качестве единицы сравнения целесообразно использовать 1 кв. м. общей площади, т.к. данная единица сравнения удовлетворяет следующим критериям отбора:

1. Цена за 1 кв. м. используется покупателями и продавцами, а также другими специалистами данного сегмента рынка.

2. Данная единица сравнения является общей для объекта оценки и объектов-аналогов. Для объекта оценки и всех объектов аналогов известна общая площадь, в то время как информация о полезной площади, строительном объеме или элементах объекта, приносящих доход, для многих объектов-аналогов отсутствует.

3. Цена за 1 кв. м. является удельной характеристикой, что позволяет использовать в качестве аналогов объекты, отличающиеся от оцениваемого по масштабу.

3. Сравнительный анализ объекта оценки и аналогов по элементам сравнения

Оценщик сопоставил элементы сравнения (ценообразующие факторы) объекта оценки с элементами сравнения объектов-аналогов для отбора тех из них, которые требуют корректировки.

Анализ ценообразующих факторов для объекта оценки показал, что необходимо проводить корректировку по следующим факторам:

1. Поправка на уторговывание.
2. Корректировка на масштаб объекта
3. Состояние объекта

Таблица 26

Объекты-аналоги для расчета стоимости офисного здания

Описание корректировок

1. Поправка на уторговывание. Скидка с цены предложения. Данная корректировка производилась, поскольку предлагаемые цены продажи/аренды не всегда совпадают с ценой реальной сделки. Согласно исследованию рынка, проведенному Лейфером Л. А, изложенному в публикации «Справочник оценки недвижимости», Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, Нижний Новгород, 2012 г. - средняя скидка на уторговывание на цены продажи коммерческих объектов составляет 10%.

2. Корректировка на размер (масштаб) объекта. Произведена в соответствии с методикой аудиторской компании ФБК, членом международной ассоциации PKF. Поправку на масштаб следует вносить в цену объектов-аналогов при условии отличия их общих площадей от общей площади Объекта оценки. Расчет поправки на масштаб выполняется по следующей формуле:

K₄=(So/Sa)^k , где:

K4 – поправка на масштаб;

Sо – площадь оцениваемого объекта;

Sa – площадь аналога, кв. м.;

К – расчетный коэффициент, учитывающий нелинейный характер изменения цены объекта при увеличении его площади (коэффициент торможения).

Значение коэффициента торможения равно -0,197 (Табл.6 Инструкции №1-03 ФБК в Приложении).

3. Корректировка на состояние объекта (Исследование рынка, проведенное Лейфер Л. А., Гришина М.Д., результаты изложены в «Справочник оценки недвижимости». Отношение цен офисных зданий в удовлетворительном состоянии к ценам аналогичных объектов в хорошем состоянии 0,81. Таким образом, размер понижающей корректировки для аналога в хорошем состоянии будет равен -19%.

Таблица 27

Расчет стоимости офисного здания методом сравнения продаж