Файл: Практика оценки недвижимости (на примере ООО "Гранд").pdf

Таблица 7

Правоустанавливающие документы на объект оценки

Таблица 8

Описание здания

Таблица 9

Описание конструктивных элементов и характеристика здания

Таблица 10

Характеристика земельного участка

Данные о правообладателе оцениваемого объекта установлены на основании документов, предоставленных Заказчиком. В процессе оценки оценщик полагался на эти данные и отдельно их не проверял.

Описание местоположения:

Рис. 1 – Местоположение объекта оценки в пределах города

Рис. 2 – Схема местоположения объекта оценки

Объект оценки расположен ….

АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ, А ТАКЖЕ ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА ЕГО СТОИМОСТЬ

Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки

Социально-экономическое положение РФ за 2018 год

По данным Росстата, рост ВВП в 2018 г. ускорился до 2,3 % с 1,6 % годом ранее, что превзошло как оценки Минэкономразвития России, осуществленные на основе оперативных данных, так и рыночный консенсус-прогноз. Ускорение темпов роста ВВП во многом обусловлено разовыми факторами и не является устойчивым. В текущем году ожидается замедление экономического роста до 1,3 %.

В отраслевом разрезе ускорение роста ВВП по сравнению с предыдущим годом было обеспечено такими секторами, как добывающая промышленность, транспортировка и хранение, строительство, деятельность финансовая и страховая. Вклад сельского хозяйства был слабоотрицательным (после положительного вклада годом ранее) на фоне более низкого урожая ряда ключевых культур (в первую очередь зерновых).

В разрезе компонентов использования ускорение роста ВВП в 2018 г. по сравнению с предыдущим годом было связано с внешним сектором – более высоким темпом роста экспорта при значительном замедлении импорта в реальном выражении. При этом компоненты внутреннего спроса продемонстрировали замедление.

Динамика показателей потребительского спроса была разнонаправленной. Темп роста оборота розничной торговли увеличился до 2,6 % в 2018 г. после 1,3 % годом ранее, в том числе за счет расширения спроса на товары длительного пользования (рост продаж легковых автомобилей составил 12,8 % в 2018 г. после 11,9 % в 2017 году). Другие компоненты потребительского спроса показали замедление темпов роста. В частности, покупки в зарубежных Интернет-магазинах в январе-сентябре 2018 г. увеличились на 6,5 % г/г в долларовом эквиваленте после роста на 83,9 % в 2017 году. В целом расходы домашних хозяйств на конечное потребление выросли на 2,2 % в 2018 г. после 3,2 % годом ранее.

Несмотря на высокие темпы роста заработных плат (+6,8 % в 2018 г. в реальном выражении), реальные располагаемые доходы населения снизились на 0,2 % (с учетом единовременной выплаты пенсионерам). В то же время динамика показателя для различных доходных групп была неоднородной. Негативные факторы (падение доходов от банковских депозитов, увеличение налогов на недвижимость, рост платежей по ипотечным кредитам) сказались, в первую очередь, на доходах более обеспеченных групп населения. В то же время повышение МРОТ, увеличение выплат семьям с детьми, повышение зарплат в бюджетной сфере серьезно поддержали доходы менее обеспеченных групп населения.

Положительное сальдо счета текущих операций в 2018 г. достигло максимального значения за всю историю наблюдений (114,9 млрд. долл. США). Увеличение экспорта было обеспечено не только благоприятной ценовой конъюнктурой мировых товарных рынков, но и ростом физических объемов экспорта, в том числе и ненефтегазового. Среди компонентов ненефтегазового экспорта рост в реальном выражении наблюдался по продукции металлургии, продовольствию, химическим товарам, продукции деревообработки. Одновременно на фоне ослабления рубля произошло существенное замедление роста импорта.

Инфляция в январе 2019 г. составила 1,0 % м/м, оказавшись ниже официального прогноза Минэкономразвития России. По сравнению с соответствующим периодом предыдущего года инфляция в январе ускорилась до 5,0 % г/г после 4,3 % г/г в декабре 2018 года. Повышение НДС внесло меньший вклад в рост цен, чем ожидалось ранее. По итогам года при сохранении стабильного курса рубля инфляция опустится ниже 5 %.

Социально-экономическое положение Москвы за 2018 год^[1]

Таблица 11

Основные социально-экономические показатели г. Москвы за 2018 г.

Индекс промышленного производства в январе-декабре 2018г. по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года составил 109.1%, в декабре 2018г. по сравнению с декабрем 2017 г.- 96.9%, по сравнению с ноябрем 2018 г. –93.9%.

Строительная деятельность. Объем работ, выполненных по виду экономической деятельности "Строительство" в январе-декабре 2018 г. составил 904816.7 млн. рублей, или 94.3% к соответствующему периоду предыдущего года. Объем работ, выполненных по договорам строительного подряда, без учета объема работ, выполненных хозяйственным способом, составил 902992.8 млн. рублей, или 94.2%.

Жилищное строительство. В декабре 2018 г. организациями всех форм собственности построено 18920 квартир, в январе-декабре 2018 г. - 58544 квартиры.

Оборот розничной торговли в декабре 2018 г. составил 542.5 млрд. рублей, что в сопоставимых ценах составляет 106.6 % к соответствующему периоду предыдущего года.

В январе-декабре 2018 г. в структуре оборота розничной торговли удельный вес пищевых продуктов, включая напитки, и табачных изделий составил 53.6%, непродовольственных товаров – 46.4%.

Индекс потребительских цен в декабре 2018г. по отношению к предыдущему месяцу составил 100.7%, в том числе на продовольственные товары – 101.3%, непродовольственные товары – 100.3%, услуги – 100.5%.

Базовый индекс потребительских цен (БИПЦ), исключающий изменения цен на отдельные товары, подверженные влиянию факторов административного или сезонного характера, в декабре 2018г. по отношению к предыдущему месяцу составил 100.4%, с начала года – 103.8% (в декабре 2017г. – 100.2%, с начала года – 103.2%).

Стоимость фиксированного набора потребительских товаров и услуг для межрегиональных сопоставлений покупательной способности населения в среднем в декабре 2018г. составила 22200.83 рубля в расчете на одного человека и за месяц увеличилась на 0.5%, с начала года - на 3.8%.

В декабре 2018г. цены на продовольственные товары выросли на 1.3%, с начала года - на 4.7% (в декабре 2017г. - на 0.5%, с начала года - на 1.3%).

Стоимость минимального набора продуктов питания, условно отражающая межрегиональную дифференциацию уровня потребительских цен на основные продукты питания, в среднем по Москве в конце декабря 2018 года составила 4891.81 рубля в расчете на месяц и увеличилась на 1.9%, с начала года – на 7.4%.

Цены на непродовольственные товары в декабре 2018г. выросли на 0.3%, с начала года – на 4.4% (в декабре 2017г. – на 0.3%, с начала года – на 3.6%). Цены и тарифы на услуги в декабре 2018г. выросли на 0.5%, с начала года - на 3.6% (в декабре 2017г. – на 0.4%, с начала года – на 6.0%).

Таблица 12

Средние тарифы на жилищно-коммунальные услуги в декабре 2018 года

Заработная плата. Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата в ноябре 2018г., по оценке, составила 78946 рублей и по сравнению с октябрем 2018г. увеличилась на 0.1%, по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года возросла на 7.5%.

Численность рабочей силы в 2018 г. составила, по итогам обследования рабочей силы, 7277.7 тыс. человек, в их числе 7187.3 тыс. человек, или 98.8% были заняты в экономике и 90.4 тыс. человек (1.2%) не имели занятия, но активно его искали.

Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект.

Рынок коммерческой недвижимости города Москвы

Офисная недвижимость

Главными трендами рынка офисов в 2018 году стали рекордно низкий объем ввода новых офисных площадей с 2009 года и уровень вакансии с 2014 года (в классе «А» – 12,7%, в классе «B» – 9%), а также рост арендных ставок на 11,2% в сегменте офисов класса «А» и на 3% по офисам класса «В». Аналитики Knight Frank прогнозируют, что в 2019 году вакансия на офисном рынке продолжит снижаться, а ставки аренды расти.

Общий объем предложения качественных площадей офисной недвижимости столицы по предварительным итогам 2018 года составит 16,4 млн кв.м. Объем предложения площадей класса «А» достигнет отметки в 4,2 млн кв.м, а предложение офисов класса «В» – 12,1 млн кв.м. По сравнению с 2017 годом объем предложения вырос на 1,1%. В классе «А» прирост площадей составил 2,6%, в классе «В» – 0,4%.

По предварительным итогам, в 2018 году планировалось ввести в эксплуатацию около 177 000 кв. м офисных площадей, что на 57% ниже, чем в 2017 году, когда было введено 408 000 кв.м: из них офисов класса «А» – 108000 кв.м, что на 58% ниже, чем в 2017 году, когда было введено 258 000 кв.м площадей. В классе «В» прогнозируется ввод 69 000 кв.м, что на 54% ниже показателя прошлого года, когда за такой же период было введено 150 000 кв.м качественных площадей. В связи с кризисом 2014 года девелоперская активность замедлилась, рынок офисной недвижимости начал восстанавливаться только во второй половине 2017 года. Девелоперский цикл строительства объекта составляет минимум 2 года, не все проекты успели завершить в этом году. В 2018 году офисный рынок продемонстрировал самые низкие показатели ввода новых площадей с 2009 года.