Файл: Практика оценки недвижимости (на примере ООО "Гранд").pdf

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная сравнительным подходом, по состоянию на дату оценки составила 30 356 649 руб.

ОЦЕНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ

Доходный подход подразумевает, что цена недвижимости на дату оценки, есть текущая стоимость чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих периодов, после завершения реконструкции и сдачи недвижимости в эксплуатацию, т.е. сдачи здания в аренду.

Согласно Федеральным стандартам оценки основные этапы при применении доходного подхода к определению стоимости включают в себя:

• Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки.

• Расчет действительного валового дохода.

• Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

– условно-постоянные;

– условно-переменные (эксплуатационные);

– резервы.

• Определение величины чистого операционного дохода.

• Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость..

Характер использования недвижимости для аренды принимается исходя из наилучшего и наиболее эффективного использования объекта.

Расчет стоимости может быть осуществлен посредством метода прямой капитализации доходов или капитализации по норме отдачи. В зависимости от конкретных обстоятельств может быть применен либо один из этих методов, либо оба.

Типичный владелец коммерческой недвижимости имеет целью получение дохода, сравнимого с доходом от вложения денег в аналогичный по риску проект. При этом, во-первых, инвестор должен возвратить вложенные средства, а во вторых, он должен получить вознаграждение за использование его средств. В соответствии с этим, по аналогии с возвратом кредитов, возврат вложенных инвестиций принято делить на возврат вложенного капитала и получение дохода на капитал.

Чтобы уйти от абсолютных величин, все исходные значения делятся на величину первоначального капитала и таким образом приводятся к единой базе. Полученные таким образом показатели применяются для количественного выражения возврата инвестиций и называют нормами возврата. Нормы возврата обычно делят на нормы дохода или отдачи и нормы прибыли.

Нормы дохода выражают взаимосвязь между доходами от объекта и размером инвестиций. К нормам дохода относят общий коэффициент капитализации, коэффициент капитализации для земли, коэффициент капитализации для зданий, индекс доходности и т.п. Нормы дохода учитывают в явном виде только доходы от объекта и показывают, с какой скоростью осуществляется возврат вложенных средств. По аналогии с кредитом нормы дохода показывают скорость возврата основной суммы.

Нормы прибыли выражают взаимосвязь между всеми ожидаемыми от проекта выгодами, включая возврат средств от продаж или ликвидации объекта, и размер инвестиций. К нормам прибыли относят норму процента, норму дисконта, внутреннюю норму прибыли, общую норму отдачи и т.п. Нормы отдачи выражаются обычно как годовая ставка сложного процента и показывают, какой объем прибыли приходится на единицу вложенных средств за весь срок проекта.

Стоимость недвижимости можно определить либо методом прямой капитализации, либо капитализацией по норме отдачи. В данной работе был применен метод прямой капитализации.

Анализ доходов и расходов

Доходы. Потенциальный валовой доход – это доход, который может принести объект оцениваемой недвижимости при условии, что вся площадь, предназначенная для сдачи в аренду, будет сдана в течение всего года.

ПВД = S • Апл,

где Апл – годовая арендная плата (рыночная или договорная);

S – площадь, предназначенная для сдачи в аренду.

Действительный (эффективный) валовой доход - это потенциальный ва­ловой доход, скорректированный на коэффициент потерь от недосдачи площадей и недосбора платежей. Коэффициент потерь определяется экспертно на основе анализа рыночной информации в процентах к потенциальному валовому доходу.

ДВД = ПВД • (1 – Кпотерь),

где ПВД – потенциальный валовой доход;

Кпотерь – общие потери от недосдачи площадей и недосбора платежей.

Чистый операционный (эксплуатационный) доход - это действительный валовой доход, скорректированный на величину расходов, связанных с владением недвижимостью и ее эксплуатацией.

ЧОД = ДВД – ОР

Расходы. Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объектов и воспроизводства дохода называются операционными расходами.

Операционные расходы принято делить на следующие виды:

- условно-постоянные расходы или издержки;

- условно-переменные или эксплуатационные расходы;

- расходы на замещение или резервы.

К условно-постоянным относятся расходы размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг (например, страховые платежи).

К условно-переменным относятся расходы размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основными условно-переменными расходами являются: коммунальные расходы, расходы на содержание территории, расходы на управление, зарплату обслуживающему персоналу и т. д.

К расходам на замещение относят расходы на периодическую замену быстро изнашивающихся компонентов улучшений (обычно к таким компонентам относят кровлю, покрытие пола, санитарно- техническое оборудование, электроарматуру).

Арендная ставка

В таблице 20 приведены отобранные аналоги для расчета среднерыночной арендной ставки по офисным помещениям, подобным оцениваемому.

Таблица 28

Объекты-аналоги для расчета величины арендной ставки

Сравнительный анализ объекта оценки и аналогов по элементам сравнения

Оценщик проанализировал набор стандартных элементов сравнения (ценообразующих факторов) для отбора тех из них, которые требуют корректировок при оценке стоимости объекта.

Анализ ценообразующих факторов показал, что необходимо провести проверку на наличие связи стоимости аналогов с рядом факторов.

1. Поправка на уторговывание (Исследование рынка, проведенное Лейфер Л. А., Гришина М.Д., результаты изложены в «Справочник оценки недвижимости». В данном случае скидка на торг принята как среднее значение для скидок на арендные ставки торгово-офисных объектов равное 7%.

2. Корректировка на состояние объекта (Исследование рынка, проведенное Лейфер Л. А., Гришина М.Д., результаты изложены в «Справочник оценки недвижимости». Отношение ставок аренды офисно-торговых объектов с ремонтом к аналогичным объектам, находящимся в удовлетворительном состоянии составляет 1,24.

3. Корректировка на наличие отдельного входа (Исследование рынка, проведенное Лейфер Л. А., Гришина М.Д., результаты изложены в «Справочник оценки недвижимости». Отношение ставок аренды офисно-торговых объектов без отдельного входа к аналогичным объектам, имеющим отдельный вход составляет 0,8.

Расчет стоимости сравнительным подходом

Для расчетов стоимости объекта сравнительным подходом был использован метод, основанный на парных сравнениях, как наиболее наглядный при выполнении корректировок.

Метод сравнения продаж.

Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с объектом оценки. Далее вносятся корректировки в процентном или натуральном выражении, учитывающие различия в ценообразующих факторах (единицах сравнения) между оцениваемым объектом и аналогами.

Таблица 29

Расчет арендной ставки методом сравнения продаж

Таким образом, арендная ставка для офисного здания, подобного оцениваемому объекту, на дату оценки составляет 1086 руб./кв. м.

Потенциальный валовой доход (ПВД)

Потенциальный валовой доход определен из расчета сдачи в аренду всей общей площади объекта по расчетной годовой арендной ставке.

ПВД = 1086*650*12= 8470800 руб.

Коэффициент капитализации

Для определения общего коэффициента капитализации применялся кумулятивный метод (или суммарный метод). При расчете данным методом одна из составляющих коэффициента - рисковая процентная ставка (или ставка дохода на инвестированный капитал) - разбивается на отдельные компоненты. Путем суммирования рисковой и безрисковой составляющих и рассчитывается процентная ставка.

К безрисковой ставке дохода прибавляются следующие поправки:

• на дополнительный риск, который имеется на инвестиции данного вида;
• риск низкой ликвидности;
• премия на инвестиционный менеджмент.

Ставка возмещения капитала рассчитывается как отношение единицы к числу лет, требуемых для возврата вложенного капитала (метод Ринга).

Общий коэффициент капитализации определяется путем суммирования процентных ставок по отдельным рискам - ставки возврата капитала для данного вида инвестиций и безрисковой ставки.

В качестве безрисковой ставки принимается среднемесячная доходность индекса 5−10-летних государственных облигаций (RUGBITR10Y), скорректированная на суверенный дефолтный спред. Безрисковая ставка на дату оценки равна 8,39%.

Дополнительный риск капитальных вложений в административные помещения в дополнение к безрисковой ставке равен 4%.

Риск низкой ликвидности. Это компенсация за обычно длительную рыночную экспозицию объекта недвижимости при продаже или за время, необходимое на поиск нового арендатора в случае отказа от аренды существующего арендатора.

Формула расчета надбавки за низкую ликвидность:

П = (Rб*L)/Q

где П – премия за низкую ликвидность;

Rб - безрисковая ставка;

L- период экспозиции (в месяцах);

Q- общее количество месяцев в году.

По данным анализа рынка в среднем здание подобное оцениваемому можно продать за 10 месяцев.

П = (8,39*10)/12 = 7,0%

Премия за инвестиционный менеджмент – чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Данный риск с учетом недозагрузки и потерь может составлять от 2 до 5 %. В данном случае принимается 3%.

Норма возврата капитала определена по методу Ринга: