Файл: Практика оценки недвижимости (на примере ООО "Гранд").pdf

Алгоритм расчета затратным подходом описывается формулой:

где:

• • Ст_недв. - стоимость единого объекта;
  • Ст_ул..- стоимость улучшений;
  • Ст_земли- рыночная стоимость участка земли, как «условно» свободного.

Определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный

Классификация подходов и методов оценки земельных участков

В соответствии с методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденного распоряжением МИО РФ от 07.03.2002 №568-р^[2], существует следующая классификация методов в рамках каждого из подходов.

Таблица 19

Классификация подходов и методов оценки земельных участков

При оценке стоимости земельного участка обычно используются два подхода – сравнительный и доходный.

На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

Затратный подход. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости затрат на воспроизводство улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения. Земля не предполагает никаких специальных затрат на свое создание, поэтому методы затратного подхода в наименьшей степени применимы для данной оценки. Таким образом, затратный подход при расчете стоимости не применялся.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода Оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения. Базой для расчета стоимости земельного участка доходным подходом может являться рыночная величина арендной ставки на оцениваемый, либо аналогичные участки.

На дату оценки на рынке отсутствуют предложения о сдаче в аренду аналогичных земельных участков в г. Москве. Поэтому, в связи с отсутствием достоверной информации для расчета стоимости доходным подходом, в данном отчете Оценщик принял решение отказаться от оценки земельного участка доходным подходом.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Основой применения сравнительного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов.

Этапы оценки сравнительным подходом:

• определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (элементов сравнения);
• определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
• определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
• корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;
• расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

Стоимость земельного участка в большой степени зависит от местоположения, вида права на земельный участок и его целевого назначения.

Ценообразующие факторы

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости земельных участков являются:

• местоположение и окружение;
• целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;
• физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);
• транспортная доступность;
• инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

К характеристикам сделок с земельными участками относятся:

• условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);
• условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);
• обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);

Условия сделки по всем аналогам при выставлении их на продажу идентичны, поэтому принято решение не принимать во внимание данные факторы.

1. Выборка объектов-аналогов

В качестве объектов-аналогов были выбраны свободные земельные участки (без построек) – земли под коммерческую застройку.

Оценщик проанализировал рынок продажи земельных участков. В качестве объектов-аналогов были выбраны свободные земельные участки, расположенные в месте расположения объекта оценки.

Для расчетов Оценщик использовал данные по ценам предложения аналогичных объектов, взятых из открытых источников – www.avito.ru, www.cian.ru

Таблица 20

Аналоги для оценки земельного участка

ИСТОЧНИКИ ИНФОРМАЦИИ

1. http://www.avito.ru/moskva/zemelnye_uchastki/uchastok_28_sot._promnaznacheniya_403156118

2. http://www.avito.ru/moskva/zemelnye_uchastki/uchastok_20_sot._promnaznacheniya_400655652

3. http://www.avito.ru/moskva/zemelnye_uchastki/uchastok_27_sot._promnaznacheniya_369469394

2. Выбор единиц сравнения

При оценке недвижимости в качестве единицы сравнения может быть использована цена за единицу площади (за 1 кв. м.), цена за единицу длины вдоль магистрали, цена за участок.

В данном случае в качестве единицы сравнения целесообразно использовать 1 кв. м. площади, т.к. данная единица сравнения удовлетворяет следующим критериям отбора:

1.) Цена за 1 кв. м. используется покупателями и продавцами, а также другими специалистами данного сегмента рынка

2.) Данная единица сравнения является общей для объекта оценки и объектов-аналогов.

3.) Цена за 1 кв. м. является удельной характеристикой, что позволяет использовать в качестве аналогов объекты, отличающиеся от оцениваемого по масштабу (в определенных пределах).

3. Сравнительный анализ объекта оценки и аналогов по элементам сравнения

Оценщик проанализировал набор стандартных элементов сравнения (ценообразующих факторов) для отбора тех из них, которые требуют корректировок при оценке стоимости объекта.

Анализ ценообразующих факторов показал, что необходимо провести проверку на наличие связи стоимости аналогов с рядом факторов.

1. Поправка на уторговывание (Исследование рынка, проведенное Лейфер Л. А., Гришина М.Д., результаты изложены в «Справочник оценки недвижимости». В данном случае скидка на торг принята как среднее значение для скидок на цены земельных участков под коммерческое назначение равное 10%.

2. Корректировка на передаваемые права по земельным участкам (Исследование рынка, проведенное Лейфер Л. А., Гришина М.Д., результаты изложены в «Справочник оценки недвижимости». Отношение цен земельных участков под производственно-складское использование, передаваемых на правах долгосрочной аренды, к ценам аналогичных участков, передаваемых на правах собственности составляет 0,86)

3. Корректировка – поправка на масштаб объекта.

(Статья «Проблемы кадастровой оценки земельных участков под промышленными объектами в поселениях (Модель влияния размера земельного участка на его рыночную стоимость)», Власов Александр Данилович директор Сибирского научного центра «Экопрогноз» (г. Новосибирск), опубликовано в журнале Имущественные отношения в РФ №1(40) 2005, http://niek.ru/Met/met006.htm ), по формуле:

K_s = Ln(S_o)/ Ln(S_i),

где S_o – площадь объекта оценки,

S_i - площадь объекта аналога

K_s - коэффициент влияния размера площади земельного участка на стоимость земельного участка при расчете кадастровой стоимости.

Ln - функция натурального логарифма по основанию «е».

Оценщик принимает допущение о возможности применения данной формулы для определения аналогичного коэффициента при операциях с рыночной стоимостью земельных участков;

4. Расчет стоимости земельного участка сравнительным подходом

Для расчетов стоимости объекта сравнительным подходом был использован метод, основанный на парных сравнениях, как наиболее наглядный при выполнении корректировок.

Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с объектом оценки. Далее вносятся корректировки в процентном или натуральном выражении, учитывающие различия в ценообразующих факторах (единицах сравнения) между оцениваемым объектом и аналогами.

Стоимость объекта оценки по методу определяется перемножением его удельной стоимости на общую площадь.

Таблица 21

Расчет стоимости земельного участка методом сравнения продаж