Файл: Практика оценки недвижимости (на примере ООО "Гранд").pdf

Нвк = 1/То = 1/30*100% = 3,333%

То – оставшийся срок экономической жизни объекта

То = Нормативный срок – Фактический срок = 120 – (2019-1929) = 30 лет

На основе этих данных определяется общий коэффициент капитализации и рассчитывается стоимость объекта.

Кумулятивный метод расчета коэффициента капитализации.

Таблица 30

Расчет ставки капитализации

Резерв на замещение

Резерв на замещение предполагает эксплуатацию недвижимости на уровне, соответствующем нормативам и стандартам для данного типа недвижимости и определяется годовыми отчислениями на формирование резерва для замены быстроизнашиваемых элементов недвижимости.

Капитальный ремонт производится один раз в 30 лет для зданий данной конструктивной системы (для 1-й группы капитальности). Затраты на капитальный ремонт составляют около 30% от стоимости затрат на восстановление, капитальный ремонт, согласно «Положению о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» (Утверждено Постановлением Госстроя СССР от 29 февраля 1973 г. №279),  производится один раз в 30 лет; накопление резервов на ремонт происходит по безрисковой ставке доходности.

Расчет стоимости затрат на восстановление приведен в разделе «Оценка недвижимости затратным подходом» и составляет 21 525 417 рублей.

Таким образом, затраты на капитальный ремонт составят:

Затраты на капитальный ремонт = 21 525 417 * 30% = 6 457 625 рублей.

Для расчёта суммы ежегодных платежей в резервный фонд применялась формула:

SFF= 1/ (1+i) ^(n-1) + (1+i) ^(n-2)  +...+(1+i) + 1 = i/(1+i) ⁿ -1, где:                     

SFF -  коэффициент фонда возмещения,

i      -  ставка дисконтирования (по безрисковой ставке = 8,39%);

n    -  период дисконтирования (30 лет).

SFF = 0,0839/[(1+0,0839)³⁰ – 1] =  0,008216

Коэффициент фонда возмещения показывает величину равновеликих платежей, которые бы аккумулировали на счету к концу срока аннуитета 1 денежную единицу. Для нахождения суммы ежегодных отчислений в резервный фонд нужно коэффициент фонда возмещения умножить на величину затрат на капитальный ремонт.

Таким образом, резерв на замещение = 6 457 625 * 0,010586404 = 53056 руб./год

Расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом приведен в таблице 31.

Таблица 31

Расчет стоимости объекта оценки доходным подходом

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная доходным подходом, по состоянию на дату оценки составила 27 871 312 руб.

ОПИСАНИЕ ПРОЦЕДУРЫ СОГЛАСОВАНИЯ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ И ВЫВОДЫ, ПОЛУЧЕННЫЕ НА ОСНОВАНИИ ПРОВЕДЕННЫХ РАСЧЕТОВ ПО РАЗЛИЧНЫМ ПОДХОДАМ

Для окончательного согласования результатов оценки необходимо придать весовые коэффициенты результатам оценки, полученным каждым из трех подходов. Весовые коэффициенты показывают, какая доля стоимости, полученной в результате использования каждого из применяемых методов оценки, присутствует в итоговой величине рыночной стоимости оцениваемого объекта. Сумма весовых коэффициентов должна составлять 1 (100%).

Оценка рыночной стоимости на основе затратного подхода отражает затраты на замещение оцениваемого объекта и его реальное техническое состояние. Преимущество применения затратного подхода связано с тем, что недостаточность и/или недостоверность информации о состоявшихся сделках на «пассивных» или малоактивных рынках недвижимости в ряде случаев ограничивает возможность использования других подходов к оценке. Такой же специфической областью применения затратного подхода является оценка уникальных объектов и объектов специального назначения. Следует отметить, что в настоящее время в практике нового строительства возникает целый круг неучтенных и непредвиденных затрат, установление и расчет которых не регламентируются ни рыночными отношениями, ни нормативно-правовыми актами. В связи с этим при расчете стоимости объекта по затратному подходу может возникать большая погрешность полученного результата. В связи с этим затратному подходу присваивается минимальный удельный вес, равный 0,2.

Сравнительный подход. Стоимость, полученная данным подходом наименее объективна в данном случае, так как собранной информации не достаточно для проведения оптимальной корректировки цен объектов - аналогов. Однако, данный подход наиболее полно учитывает рыночные факторы. Поэтому данному подходу был присвоен весовой коэффициент в размере - 0,5.

Доходный подход. Так как оценке подвергается объект, приносящий доход, а на стоимость объекта оценки в большей мере влияют мотивация потенциального инвестора, т. е. полезность в части приносимого дохода, считаем, что доходный подход применен целесообразно. Информация, используемая при расчете данным подходом достоверна и исчерпывающа. Поэтому весовой коэффициент принят на уровне – 0,3.

Таблица 32

Согласование результатов оценки