Файл: Практика оценки недвижимости (на примере ООО "Гранд").pdf

Сведения по ФСО-1
Объект оценки	Офисное здание общей площадью 650 кв.м. с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1520,0 кв.м., расположенное по адресу: Г. Москва, ул. Теплый Стан, 15
Права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки	Право собственности на здание Право долгосрочной аренды на земельный участок
Цель оценки	Определение рыночной стоимости объекта оценки
Предполагаемое использование результатов оценки;	Для проведения сделки купли-продажи
Вид стоимости;	Рыночная
Дата оценки;	12 февраля 2019 года
Допущения, на которых должна основываться оценка	Отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях. Пределы применения полученных результатов оценки ограничены целью и предполагаемым использованием результатов оценки, а также датой оценки. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности. Право оцениваемой собственности считается достоверным. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете. Оценщик не обязан приводить обзорные материалы (фотографии, планы чертежи и т. п.) по объекту. Все рисунки в отчете включены исключительно для того, чтобы помочь читателю получить представление о собственности. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на оценку. Оценщик не несет ответственности за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых. Описание проводится оценщиком исключительно на основании технических документов, документации или документально оформленной информации ответственных лиц Заказчика. Результаты визуального осмотра носят лишь фиксирующий характер, подтверждающий факт их наличия на дату оценки. Сведения, полученные оценщиком и содержащиеся в отчете, считаются достоверными. Однако Оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому, для всех сведений указывается источник информации. Ни клиент, ни оценщик не могут использовать отчет иначе, чем это предусмотрено договором на оценку. Все прогнозы и допущения, сделанные в тексте отчета, базируются на существующей рыночной ситуации, объеме и достоверности имеющейся информации. Мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную стоимость объекта. Отчет об оценке содержит профессиональное, субъективное мнение Оценщика относительно рыночной стоимости в отношении объекта как наиболее вероятной цене, по которой объект может быть отчужден на открытом рынке и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, указанной в данном отчете. В случае получения Оценщиком какой-либо дополнительной информации, которая может изменить понимание относительно рыночной стоимости Оценщик оставляем за собой право пересмотреть выводы, сделанные в данном отчете. Все расчёты производились Оценщиком в программном продукте «MicrosoftExcel». В расчётных таблицах, представленных в Отчёте, приведены округлённые значения показателей. Итоговые показатели получены при использовании точных данных. Поэтому при пересчёте итоговых значений по округлённым данным результаты могут несколько отличаться от указанных в Отчёте.
Сведения по ФСО-7
Ограничения (обременения) прав, учитываемых при оценке объекта оценки	Обременения (ограничения) отсутствуют
Состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии)	Здание офисного назначения общей площадью 650 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Теплый Стан, 15 Земельный участок общей площадью 1520,0 кв.м., расположенный по адресу: г. Москва, ул. Теплый Стан, 15
Стоимость затрат на восстановление улучшений	21 525 417 руб.
Ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие характеристики объекта оценки	Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание Серия 77 АД №187200, реестровый № 77-77-13/013/2006-857 от 12.01.2006г.; Договор о предоставлении участка в аренду № М-01-015857 от 26.01.2000 г. Долгосрочная аренда до 26.01.2025г.; Кадастровый план земельного участка №77:01:03049:056 от 13.09.2004 г.; Выписка из технического паспорта на здание ин. №343:077-10772 от 1.08.2015 г. Публичная кадастровая карта http://pkk5.rosreestr.ru
Рыночная арендная плата (расчетная денежная сумма, за которую объект недвижимости может быть сдан в аренду на дату оценки при типичных рыночных условиях)	1086 руб./кв.м./мес.
Убытки (реальный ущерб, упущенная выгода) при отчуждении объекта недвижимости, а также в иных случаях	Нет данных
Затраты на устранение экологического загрязнения и (или) рекультивацию земельного участка.	Нет данных

ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ

Оценка была проведена в соответствии:
Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)"
Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 298 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)"
Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 (ред. от 06.12.2016) "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)"
Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)"
Стандартами и правилами РОО (Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков») 2017 (Утвержден Советом РОО 23 февраля 2017 года, Протокол № 07-Р).

Согласно требованиям Стандартов оценки, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности, Оценщик при выборе используемых при проведении оценки подходов учитывает не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов. При проведении оценки возможно установление дополнительных к указанным в задании на оценку допущений, связанных с предполагаемым использованием результатов оценки и спецификой объекта оценки.

ПРИНЯТЫЕ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДОПУЩЕНИЯ

Отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях.
Пределы применения полученных результатов оценки ограничены целью и предполагаемым использованием результатов оценки, а также датой оценки.
Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности. Право оцениваемой собственности считается достоверным. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете.
Оценщик не обязан приводить обзорные материалы (фотографии, планы чертежи и т. п.) по объекту. Все рисунки в отчете включены исключительно для того, чтобы помочь читателю получить представление о собственности.
Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на оценку. Оценщик не несет ответственности за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых. Описание проводится оценщиком исключительно на основании технических документов, документации или документально оформленной информации ответственных лиц Заказчика. Результаты визуального осмотра носят лишь фиксирующий характер, подтверждающий факт их наличия на дату оценки.
Сведения, полученные оценщиком и содержащиеся в отчете, считаются достоверными. Однако Оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому, для всех сведений указывается источник информации.
Ни клиент, ни оценщик не могут использовать отчет иначе, чем это предусмотрено договором на оценку.
Все прогнозы и допущения, сделанные в тексте отчета, базируются на существующей рыночной ситуации, объеме и достоверности имеющейся информации. Мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную стоимость объекта.
Отчет об оценке содержит профессиональное, субъективное мнение Оценщика относительно рыночной стоимости в отношении объекта как наиболее вероятной цене, по которой объект может быть отчужден на открытом рынке и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, указанной в данном отчете.
В случае получения Оценщиком какой-либо дополнительной информации, которая может изменить понимание относительно рыночной стоимости Оценщик оставляем за собой право пересмотреть выводы, сделанные в данном отчете.
Все расчёты производились Оценщиком в программном продукте «MicrosoftExcel». В расчётных таблицах, представленных в Отчёте, приведены округлённые значения показателей. Итоговые показатели получены при использовании точных данных. Поэтому при пересчёте итоговых значений по округлённым данным результаты могут несколько отличаться от указанных в Отчёте.

СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ, ПОДПИСАВШЕМ ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ

Таблица 2

Сведения о заказчике оценки

Организационно-правовая форма	Общество с ограниченной ответственностью.
Наименование	ООО «Гранд»
ОГРН	1037843036285 зарегистрировано до 01 июля 2002 г.
Местонахождение	115172, г. Москва, Котельническая набережная, д.33, стр.1
Адрес, указанный в ЕГРЮЛ	115172, г. Москва, Котельническая набережная, д.33, стр.1
ИНН/КПП	ИНН 7825443207/ КПП 770501001
Банковские реквизиты	р/с 40701810400010076582 в Филиале ПАО «БИНБАНК» в г. Москва, г. Москва к/с 30101810900000000495 БИК 044525495
Генеральный директор	Никитюк Андрей Сергеевич

Таблица 3

Сведения об оценщике

Оценщик	Фамилия, Имя, Отчество	Иванов Иван Иванович
	Номер контактного телефона	(495)909-98-16
	Почтовый адрес	109004, г. Москва, Большой Дровяной переулок, д.7/9, стр.1
	Адрес электронной почты	info@sentralgroup.ru
	Информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков	Член Общероссийской общественной организации «РОССИЙСКОЕ ОБЩЕСТВО ОЦЕНЩИКОВ» № 009832 по реестру.
	Документы, подтверждающие получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности	Диплом о профессиональной переподготовке ПП № 411966 выдан МФПУ «Университет» 19 февраля 20ХХ года; Свидетельство о повышении квалификации 850 выдано МФПУ «Университет» 31 мая 20ХХ года
	Сведения о страховании гражданской ответственности оценщика	Полис САО «ВСК» № 1706HB40R0875. Срок страхования с «24» марта 2019 г. по «23» марта 2018 г. Страховая сумма1 000 000 (Один миллион) рублей
	Стаж работы в оценочной деятельности	2 года
	Степень участия в проведении оценки объекта оценки	Полный комплекс работ
Юридическое лицо, с которым заключил контракт	Организационно-правовая форма и наименование	ООО «Сэнтрал Груп»
	ОГРН	1037789013613 от 02.12.2003 г.
	Адрес местонахождения	109052, г. Москва, ул. Нижегородская, д.104, корп.3, пом.1, ком.3
	Контракт, заключенный с оценщиком	Трудовой договор №1 от 15 апреля 2018 г. с Зотовым В.А.
	ИНН/КПП	7709518701/772201001
	Банковские реквизиты	р/с 40702810900030000030 в ПАО «БИНБАНК» г. Москва, к/с 30101810245250000117, БИК 044525117
	Генеральный директор	Стоянова Виолетта Георгиевна
	Сведения о независимости юридического лица, с которым Оценщик заключил трудовой договор, и Оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 Федерального закона от 29.07.1998 г. N135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»	Требование о независимости выполнено
	Количество оценщиков в штате организации, удовлетворяющих требованиям Федерального закона от 29.07.1998 г. N135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»	6 (шесть) оценщиков
Информация о привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах		Сторонние организации и специалисты не привлекались

ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ

Основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки

Договор на проведение оценки №1 от 10.02.2019 года.

Общая информация, идентифицирующая объект оценки

Офисное здание общей площадью 650 кв.м. с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1520,0 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Теплый Стан, 15
Оценивается право собственности на здание и право аренды на земельный участок;
Правообладатель (собственник) - ООО «Гранд»

Таблица 4

Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке

Затратный подход	28 730 804 рублей
Сравнительный подход	30 356 649 рублей
Доходный подход	27 871 312 рублей

Таблица 5

Итоговая величина стоимости объекта оценки

Итоговая величина стоимости объекта оценки	29 300 000 рублей
Срок, в течение которого итоговая величина стоимости объекта исследования, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом исследования	6 месяцев от даты составления отчета консультации до даты совершения сделки с объектом или даты предоставления публичной оферты

Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости

Отчет об оценке достоверен лишь в полном объеме и в указанных в нем целях.
Ни Заказчик, ни Оценщик не может использовать отчет иначе, чем это предусмотрено Договором и Заданием на оценку. Разглашение содержания отчета возможно только после предварительного письменного согласования.
Заказчик принимает на себя обязательство заранее освободить Оценщика от всякого рода расходов и материальной ответственности, происходящих из иска третьих лиц к Оценщику, вследствие легального использования результатов настоящего отчета, кроме случаев, когда в установленном судебном порядке определено, что возникшие убытки явились следствием мошенничества, халатности или умышленно неправомочных действий со стороны Оценщика в процессе выполнения работ по определению стоимости объекта оценки.
Оценщику не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда.
Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта действительно на дату оценки. Оценщики не принимают на себя никакой ответственности за изменение физических, политических, административных, экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на стоимость объекта.
Итоговая величина стоимости, содержащаяся в Отчете, относится к объекту оценки в целом. Любое соотнесение части стоимости к какой-либо части объекта является неправомерным, если таковое не оговорено в Отчете.
Отчет содержит профессиональное мнение Оценщика относительно наиболее вероятной цены объекта на дату оценки и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке именно по этой цене.
Итоговая величина стоимости объекта оценки, определенная в отчете, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если от даты составления отчета до даты совершения сделки прошло не более 6 месяцев.
В расчетах величина НДС принималась равной 20%.

ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С УКАЗАНИЕМ ПЕРЕЧНЯ ДОКУМЕНТОВ, ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ОЦЕНЩИКОМ И УСТАНАВЛИВАЮЩИХ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Таблица 6

Перечень источников данных

Количественные и качественные характеристики объекта оценки	Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание Серия 77 АД №187200, реестровый № 77-77-13/013/2006-857 от 12.01.2006г.; Договор о предоставлении участка в аренду № М-01-015857 от 26.01.2000 г. Долгосрочная аренда до 26.01.2025г.; Кадастровый план земельного участка №77:01:03049:056 от 13.09.2004 г.; Выписка из технического паспорта на здание ин. №343:077-10772 от 1.08.2015 г. Публичная кадастровая карта http://pkk5.rosreestr.ru
Макроэкономический анализ	Интернет-сайт Министерства экономического развития и торговли РФ, http://www.economy.gov.ru/ Интернет-сайт Федеральной службы государственной статистики http://www.gks.ru/
Анализ местоположения	https://ru.wikipedia.org/wiki https://yandex.ru/maps
Анализ рынка объекта оценки	http://www.colliers.com/, https://rosrealt.ru/, https://www.avito.ru/
Данные о строительных расценках и нормах	сборника «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ был выбран объект-аналог для оцениваемого здания. Информационной основой стоимостных показателей послужил сборник укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС) издательства КО-ИНВЕСТ, серия «Справочник оценщика», «Общественные здания» в ценах 2009 года.
Информация об аналогах объекта	www.avito.ru, www.cian.ru
Корректировки в сравнительном подходе	Справочник оценщика недвижимости Л.А. Лейфер, 2018. Том 1,3
Данные о рекомендуемых скидах на торг:	Исследование рынка, проведенное Лейфер Л. А., Шегурова Д.А. результаты изложены в публикации «Справочник оценки недвижимости». // Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, Нижний Новгород, 2012 г.