Файл: Ипотечное кредитование в России (Возникновения ипотечного кредитования).pdf
Добавлен: 01.04.2023
Просмотров: 90
Скачиваний: 2
Введение
Ипотечное кредитование занимает уникальное положение в народном хозяйстве. Роль ипотеки в обеспечении экономического роста страны достаточно велика. Ипотека просто позволяет мобилизовать значительную часть сбережений населения и средств инвесторов и направить их в наиболее важные отрасли экономики, особенно связанные с жилищным строительством. Зарубежный опыт и опыт тех российских регионов, где ипотека уже развивается, показывают, что ипотечное кредитование имеет как минимум четырехкратный эффект мультипликатора, то есть каждый рубль кредита в конечном итоге включает не менее четырех рублей средств населения в экономическом обороте. Сегодня ипотечный кредит является наиболее востребованным финансовым сервисом, как за рубежом, так и в России.
По данным Банка России, в 2019 году было выдано 2,19 миллиона на сумму 4,5 триллиона рублей ипочных кредитов. Это на 27% больше, чем в 2018 году в количественном выражении и на 37% в денежном выражении[1]. С мая 2018 года ежемесячный прирост (по сравнению с аналогичным периодом прошлого года) выданных кредитов составляет около 40% и более. Такие темпы роста объемов выпуска являются результатом активного снижения ставок, которое началось в феврале 2017 года.
В апреле 2018 года средневзвешенные процентные ставки предложения достигли уровня 9,3%.[2] Средневзвешенная ставка по программам рефинансирования близка к условиям кредитования на первичном ипотечном рынке - 9,4%. Это новый рекорд развития рынка ипотеки. Ипотека еще никогда не была такой доступной. В результате становится все более популярным способ улучшения жилищных условий: доля ипотечных сделок выросла до 35%.
Актуальность курсовой работы продиктована текущей ситуацией на кредитном рынке в направлении быстрого роста объема выданных ипотечных кредитов. Кредитный рынок развивается и совершенствуется. Значительную роль в этом играет конкуренция между банковскими учреждениями, которая способствует появлению новых предложений в кредитном секторе и в то же время облегчает условия получения кредита, улучшая анализ кредитоспособности заемщика.
Целью является анализ реализации ипотечного кредитования в России.
Предмет - ипотечное кредитование.
Объектом курсовой работы является рынок ипотечного кредитования в Российской Федерации.
Методологической базой являются методы анализа, синтеза, систематизации, структурного и логического анализа. При написании курсовой работы использовались статистические, экономические, логические, аналитические методы, а также обобщение и сравнение материалов в области развития медицинского страхования.
Информационная база Информационную базу исследования составили: банковское законодательство Российской Федерации, материалы банковской статистики.
Глава 1. Историко-правовые основы ипотечного кредитования в России
1.1 Возникновения ипотечного кредитования
Ипотека - это вид залога, при котором заложенное имущество (это недвижимость, обычно это земля и строения на нем, квартиры) остается во владении залогодателя до наступления срока оплаты с последующим правом передачи права собственности заемщику. В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации установлены два вида ипотеки: ипотека в соответствии с законом, ипотека по договоренности. В силу закона, при возникновении обстоятельств, указанных в федеральном законе, правила залога, возникающие в связи с ипотечным договором, применяются к ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом (пункт 2 статьи 1 Федеральный закон «Об ипотеке (залог недвижимости)»).
[3]В начале VI века до н.э. в Греции впервые упоминается «ипотека» (от греч. Hypotheke - залог). Это было связано с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенных земельных владений. При регистрации этого обязательства на границе, принадлежащей заемщику земли, был размещен пост с надписью: «Это имущество служит обеспечением требования кредитора в названной сумме».
[4]Более того, вещи должны быть отделены, независимы и не выведены из обращения. Особенностью римского частного права было широкое использование «общей ипотеки», которая в силу закона обременяла все имущество человека для обеспечения привилегированных требований, например, по налоговым платежам. Закон 1893 года закрепил запрет на предоставление частным лицам и частным учреждениям крестьянских наделных земель. Следующей особенностью российского законодательства является признание в качестве заложника лица должника, так называемого «залога» или «закупки». Эта форма залога была заменена залогом с передачей прав собственности и пользования. Однако если в первом случае в пользу должника существовало искажение совокупности прав и 10 обязательств в правовых отношениях, то во втором случае кредитор воспользовался преимуществом. Должник, лишенный прав на свое имущество, практически не имел возможности своевременно погасить задолженность.
Устав о банкротстве 1800 и Гражданский кодекс. Этими нормативно-правовыми актами окончательно отменено обращение предмета залога в собственность залогодержателя, введена обязательная продажа указанного имущества на публичных торгах, введена необходимость нотариального заверения договора ипотеки.
До революции в России была создана довольно успешная система ипотечных кредитных организаций. Они впервые появились еще в 1754 году, именно тогда, по инициативе графа Петра Ивановича Шувалова, первые государственные кредитные учреждения - благородные банки - создавали «щадящие» условия кредитования для знатных землевладельцев. В 1786 году Государственный дворянский банк был преобразован в Государственный кредитный банк. Они создали первую организацию по страхованию заложенных каменных домов - Страховую экспедицию. В 1802 году Дочерний банк для дворянства был присоединен к Государственному заемному банку (создан в 1797 году во времена правления императора Павла I).
Дворяне могли сами выбрать срок кредита: 15, 28 и 33 года. Минимальная сумма 1500 рублей в серебре Императору Александру II удалось защитить сокровищницу от разорения. Распоряжением от 16 апреля 1859 года и постановлением Сената управляющих от 1 сентября того же года выдача займов от 12 государственных кредитных учреждений под залог недвижимости была прекращена. Таким образом, ипотека была положена конец. В 1960-е годы при создании Государственного банка они тщательно сформировали систему, соблюдая правило ликвидности банков: баланс активов и пассивов по срокам погашения. Не может быть и речи о каких-либо долгосрочных займах. В 1861 году в северной столице было создано первое городское кредитное общество, которое было инициировано Санкт-Петербургским городским советом. Кредитная компания рассматривает комнату. Компания рассматривает собственность. Объект комнаты. Компания рассматривает собственность. правило на 40-50% ниже стоимости залога) Подготовка кредитной компанией всех необходимых документов для оформления ипотеки и кредитного договора.
Выдача кредита в форме купонных облигаций. Кредитная компания, в свою очередь, возместила Госбанку за произведенные платежи. Вслед за петербургской кредитной компанией аналогичная открылась в Москве. Кредит можно было получить только под залог недвижимости, приносящий стабильный доход. Срок кредитования зависел от качества обеспечения. Размер выданных кредитов достиг трех четвертей от оценочной суммы заложенного городского имущества и до 50% загородной. В 1906 году они создали Санкт-Петербургское общество долгосрочных кредитов для клиентов, расположенных в округах и городах Санкт-Петербургской губернии. В начале 20-го века ипотечные облигации приобрели особую популярность. К 1914 году ипотечные ценные бумаги составляли почти 40% от общего количества ценных бумаг на денежном рынке. Более того, государственные ипотечные ценные бумаги вызвали значительный интерес у иностранных покупателей.
В 1913 году доля иностранного капитала, вложенного в их покупку, составила 35%. Земельные банки заняли лидирующие позиции в системе кредитования земли. На их долю приходилась треть от общего объема выданных ипотечных кредитов и одна треть всей заложенной земли. Они активизировали свою деятельность в центральной сельскохозяйственной зоне, сократив объем операций на западе и юго-западе европейской части России. В то же время здесь, как и на юге и юго-востоке страны, увеличились операции дворянских и крестьянских банков (кредиты там были предназначены - исключительно для покупки земли у землевладельцев. Количество небольших кредитных товариществ значительно увеличивается: если в 1905 году их было более 500, то к 1915 году их было уже 15 450. Цель ипотеки значительно изменилась.
Октябрьская революция стала поворотным моментом в развитии ипотеки - после переворота частная собственность 11 была запрещена. В ходе национализации банки были закрыты, а кредитные отношения 17 централизованы. К концу 1918 года ипотечного кредитования уже не существовало. Точка его развития была определена постановлением Совета народных комиссаров от 17 мая 1919 года «О ликвидации городских и провинциальных кредитных обществ». В результате понятие «ипотека» было забыто более чем на 70 лет. Ипотека возродилась только в начале 1990-х годов. В сентябре 1997 года был создан Институт развития ипотеки, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). В 1998 году вступил в силу Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке». Этот закон был призван стимулировать кредитные организации к расширению своего бизнеса за счет выдачи ипотечных кредитов, а россиянам - покупать жилье за счет заемных средств.
В период с 2005 по 2007 год, когда инфляция снизилась, а доходы населения выросли, начался активный рост рынка ипотеки. В борьбе за клиента банки формулировали ипотечные предложения с низким первоначальным взносом - до 10%, а базовая процентная ставка снижалась до 11% годовых. Быстрое развитие рынка ипотеки значительно подстегнуло рынок недвижимости: цены на жилье выросли. Так, в 2005 году объем ипотечного кредитования составил 56,3 млрд рублей, в 2006 году - уже 263,6 млрд рублей, а в 2007 году - 556,5 млрд рублей. Однако расцвет ипотечного кредитования в России был серьезно затруднен глобальным финансовым кризисом 2008 года, который также продолжался в течение всего 2009 года. Мировой финансовый кризис 2008-2009 годов. коренным образом изменилась ситуация на ипотечном рынке. Цены на жилую недвижимость упали на 30-40%. Из-за отсутствия доступа к длинным деньгам многие кредитные организации либо покинули рынок, либо приостановили свои ипотечные программы. Условия ипотеки снова были ужесточены. Требования к заемщику в отношении андеррайтинга 12 (проверки платежеспособности) увеличились. В начале 2008 года кредиты без первоначального взноса практически не выдавались. Количество программ ипотечного кредитования значительно сократилось. Так, к концу 2008 года впервые в истории развития ипотечного кредитования в России объем кредитования сократился на 51%, демонстрируя отрицательную динамику. В целях предотвращения полного обвала рынка ипотеки в декабре 2008 года АИЖК при поддержке правительства России разработало программу поддержки заемщиков и предложило реструктурировать ипотечные кредиты. Для реализации этой программы в начале 2009 года было создано дочернее предприятие АИЖК - Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных займов, которое помогло заемщикам получить однолетнюю отсрочку платежей. В 2009 году Правительство Российской Федерации выделило 250 миллиардов рублей на восстановление ипотечной системы. На эту сумму кредитные организации могут рефинансировать выданные ипотеки по ставке, не превышающей 11%. Итак, в 2010 году началась постепенная реабилитация ипотечного рынка. Объемы кредитования постепенно увеличивались, на рынок выходили новые участники. В 2011 году ставки снизились до 12 - 11,5%. 19 В 2012 году средняя ставка по ипотеке снова немного увеличилась и составила 12,3%. Однако объем кредитования увеличился вдвое по сравнению с 2006 годом. Кредиты, обеспеченные недвижимостью, стали более доступными и прозрачными для заемщика, некоторые сборы были отменены, а также был разработан ряд льготных программ.
В 2013 году ипотека демонстрировала устойчивый рост и достигла объемов выпуска 2008 года. Новый экономический кризис 2014 года вновь отбросил развитие ипотечного кредитования на несколько шагов назад. Ставки выросли до 20%, ипотечные заемщики в иностранной валюте перестали справляться с выплатами, кредитование снова сократилось. Но в начале 2015 года правительство Российской Федерации делает все возможное для поддержки рынка ипотеки и вновь выделяет субсидии на ипотеку, предоставляя возможность по льготной процентной ставке 13%. С начала 2017 года ипотечное кредитование приобрело новое направление развития. Ставка по ипотеке постепенно снижается (в среднем на 1-2 процентных пункта). Вводятся новые условия и стандарты выдачи ипотеки. К концу 2018 года правительство обещает снизить ипотечную ставку до 7% годовых.
Итак, за свою многолетнюю историю ипотека прошла сложный путь. Именно поэтому при формировании надежной современной системы ипотечного кредитования нужно учитывать опыт развития системы в прошлом для эффективного функционирования в настоящем.
1.2. Нормативно-правовая база ипотечного кредитования в России
Ипотека - это вид имущественного залога, который действует для получения ипотечного кредитования и, с одной стороны, в качестве обеспечения выполнения денежного обязательства. С другой стороны, ипотека выступает своего рода залогом, но само заложенное имущество не принадлежит кредитору, а находится у залогодателя. Согласно закону, ипотека понимается как залог недвижимости. В то же время термин «ипотека» означает ипотеку или залог самой недвижимости и активно используется в законодательстве разных стран мира для определения нескольких правовых категорий. (рис.1.)
Правовые категории
Ипотечного кредита (денежной ссуды), выдаваемого заемщику кредитным учреждением под залог недвижимости
Закладной (есть и иные наименования долгового подтверждающего права залогодержателя по обеспеченному ипотекой)
Залог недвижимого имущества, для получение специального вида кредита – ипотечного (правовая функция ипотеки)
Рис.1.Правовые категории ипотечного кредитования.
Правовые основы ипотечного кредитования составляют федеральные (национальные) и местные правовые акты. [5]Федеральную базовую правовую базу жилищного ипотечного кредитования в настоящее время составляют:
- Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая и третья);
- Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с изменениями и дополнениями;
- Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с изменениями и дополнениями;
- Постановление Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного кредитования в Российской Федерации».