Файл: Ипотечное кредитование в России (Возникновения ипотечного кредитования).pdf

Права граждан на жилище и защиту частной собственности закреплены в Конституции Российской Федерации (с изменениями от 21 июля 2014 года). Важным шагом в развитии российского ипотечного законодательства стало принятие первой (в 1995 году) и второй (в 1996 году) частей Гражданского кодекса Российской Федерации.

• Кодекс устанавливает: общие правила обеспечения кредитов под залог недвижимости;
• положения о праве собственности и других имущественных правах на другие помещения;
• основания для обращения взыскания на заложенные жилые помещения и т.д .;
• Положения о государственной регистрации прав на недвижимость.

Во исполнение требований Гражданского кодекса от 21.06.1997 г. был принят Федеральный закон № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Основным законом, регулирующим отношения в отношении залогов недвижимости, является Федеральный закон № 143 «Об ипотеке (залог недвижимости)» с внесенными в него поправками, в котором:

• определены основные требования к содержанию договора ипотеки и ипотеки;
• указывается момент возникновения залога недвижимости;
• Описана процедура государственной регистрации ипотеки: договор ипотеки подлежит государственной регистрации. Именно с момента его государственной регистрации он считается заключенным и вступает в силу.

Несоблюдение правил государственной регистрации ипотечного договора влечет его недействительность. До недавнего времени также требовалось нотариальное заверение ипотечного договора. Когда вы включаете ипотечный договор в кредит или другое соглашение, содержащее обязательство, обеспеченное ипотекой, требования к форме и государственной регистрации этого соглашения должны соответствовать требованиям, установленным для ипотечного соглашения;

• права и обязанности залогодателя определяются при использовании имущества, заложенного по договору ипотеки;
• передача прав на это имущество другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц;
• установлены концепция последующей ипотеки и условия, на которых она разрешена, а также возможность уступки прав по договору ипотеки;
• заложены основы для развития вторичного ипотечного рынка;
• внимание уделено особенностям ипотеки земли, предприятий, зданий и сооружений;
• четко отражены правоотношения в сфере ипотеки домов и квартир.
• Положения о государственной регистрации прав на недвижимость.

---

Гражданский кодекс предусматривает ряд правил, касающихся обязательной государственной регистрации прав собственности и других имущественных прав на 15 объектов недвижимости, а также возникновения, ограничения и передачи таких прав. Кроме того, были введены дополнительные требования к договору купли-продажи жилой недвижимости. Во исполнение требований Гражданского кодекса от 21.06.1997 г. был принят Федеральный закон № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Основным законом, регулирующим отношения в отношении залогов недвижимости, является Федеральный закон № 143 «Об ипотеке (залог недвижимости)» с внесенными в него поправками, в котором: определены основные требования к содержанию договора ипотеки и ипотеки;

• указывается момент возникновения залога недвижимости;
• Описана процедура государственной регистрации ипотеки: договор ипотеки подлежит государственной регистрации.

Именно с момента его государственной регистрации он считается заключенным и вступает в силу. Несоблюдение правил государственной регистрации ипотечного договора влечет его недействительность. Когда вы включаете ипотечный договор в кредит или другое соглашение, содержащее обязательство, обеспеченное ипотекой, требования к форме и государственной регистрации этого соглашения должны соответствовать требованиям, установленным для ипотечного соглашения;

• права и обязанности залогодателя определяются при использовании имущества, заложенного по договору ипотеки;
• передача прав на это имущество другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц;
• установлены концепция последующей ипотеки и условия, на которых она разрешена, а также возможность уступки прав по договору ипотеки;
• заложены основы для развития вторичного ипотечного рынка;
• внимание уделено особенностям ипотеки земли, предприятий, зданий и сооружений;
• четко отражены правоотношения в сфере ипотеки домов и квартир.

Итак, недавние законы исправили невыносимую ситуацию только наполовину. Например, до принятия Закона об ипотеке не было серьезных оснований для выселения несостоятельного должника и его семьи из заложенной квартиры. Можно говорить только о передаче права собственности за исключением права пользования или его ограничения (в зависимости от размера жилой площади на одного арендатора). В настоящее время вполне возможно 17 выселений, но при условии предоставления других жилых помещений в пределах того же населенного пункта. В нашем случае в Москве. И с учетом всех санитарных норм. Судебная практика по реализации прав банков-кредиторов в новых правовых условиях по-прежнему отсутствует. Ранее взыскание на заложенную квартиру могло быть предъявлено только в суде. Чтобы обойти это правило, широко использовалось использование схемы с заключением соглашения о компенсации с несостоятельным заемщиком. Но с момента нововведения, то есть замены первоначального договора новым, договор о залоге был расторгнут и возникла конкуренция с другими кредиторами. Не все банки это учитывали, и сделки по приобретению и дальнейшему выбытию имущества, полученного по договору аренды, могли быть признаны недействительными. Согласно новому закону «Об ипотеке», возможна договорная продажа недвижимости.

---

1.3 Механизм ипотечного кредитования в России

Одной из основных задач самого государства в системе ипотечного кредитования является формирование законодательной базы и нормативного регулирования процесса снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для населения. В то же время переданное право может утратить силу только в том случае, если задолженность полностью погашена в течение указанного периода. И лицо, выдавшее ипотеку, пока физически продолжает владеть предметом ипотеки, но право собственности относится к банку, но только до погашения самой ипотеки. Но поскольку банк не может приостановить свою деятельность в связи с одним таким крупным кредитом, он выпускает ценные бумаги, которые называются ипотечными. В мировой практике значение ипотеки как инвестиционного инструмента довольно велико:

• Для заемщика - это сама возможность получения достаточно больших средств на длительный период для решения жилищной проблемы;
• Для кредитной организации это стабильная работа в течение нескольких десятилетий со стабильным доходом и гарантией погашения кредита;
• Для государства - это постоянные инвестиции в ипотечный сектор, соответственно, развитие строительной отрасли, конечно же, как формирование, так и развитие рыночных отношений по многим направлениям экономики, решение ряда социальных вопросов. ,

Развитие ипотечного кредитования активно способствует повышению инвестиционной активности всех субъектов хозяйствования в условиях дефицита кредитных ресурсов, имеющих долгосрочный характер и высокий уровень инфляции. Система ипотечного кредитования включает в себя два направления:

• Предоставление ипотечных кредитов как юридическим, так и физическим лицам.
• Реализация ипотечных кредитов (ипотечных обязательств) на вторичном рынке, что в конечном итоге приводит к дополнительному привлечению ресурсов для целей кредитования. Ипотечные банки обычно работают в основном в первой области, в то время как финансовые компании и фонды, которые приобретают активы ипотечных банков, предоставляют залог имущества, а также выпускают ценные бумаги (облигации) от их имени, принимают активное участие. Ценные бумаги являются ликвидными, поскольку они защищены недвижимостью и дают возможность получать как долгосрочные, так и стабильные инвестиционные доходы. Деятельность вторичного рынка ипотечного кредитования жилья направлена на обеспечение ликвидности капитала ипотечных банков, кроме того, она связывает денежную массу в обращении, приводит к перераспределению капитала внутри страны и в экономической сфере, а также стабилизирует процентные ставки по кредитамЧастичным исключением из этого принципа являются ссуды по требованию, срок погашения которых изначально не определен в кредитном договоре.
• Оплата кредита. Кредитный интерес. Сущность платежа с точки зрения экономии за кредитный ресурс отражается в фактическом распределении дополнительной прибыли, получаемой за счет ее применения, между заемщиком и кредитором.
• Залогом кредита является именно приобретенное имущество. Существует ряд отличительных особенностей самой ипотеки . Особенности ипотеки. В то же время на практике использование самой ипотеки основано на ряде принципов. Принципы ипотеки.
  Особенности ипотечного кредитования Нотариальное заверение и государственная регистрация договора Недвижимость в качестве заложенное имущество Относительно большая сумма кредита Возможность использования предмета залога Гораздо больше, чем обычные залоги, условия и суммы обязательств Принципы ипотеки Доверие не человеку, а вещам, недвижимости Публичность Конкретность. Под публичностью ипотеки понимается эта информация о местонахождении конкретного имущества в залоге должна быть доступна для всех заинтересованных сторон.
  . Что касается доверия не самому человеку или вещи, то недвижимость, достаточно высокая стоимость и ликвидность которой дают гарантию полного погашения долга, включая даже расходы на содержание заложенного имущества вместе с расходами на его продажу. Несмотря на то, что ипотечный кредит является одним из видов кредита, этот тип кредита является видом кредита, который всегда имеет обеспечение как недвижимость, срок кредита обычно дольше, чем обычные кредиты.

---

Этапы ипотечного кредитования на предварительном этапе заемщик анализирует различные варианты ипотечного кредитования на рынке, его потенциальные права, а также предварительный этап сбора и анализа Данные о заемщике и предмете залога Оценка вероятности возврата ипотеки Решение об ипотеке Оформление ипотечной сделки Обслуживание кредита Закрытие ипотечного кредита по 22 обязательствам после заключения кредитного договора. На этом же этапе определяется максимально возможная сумма получения ипотеки. После определения схемы и суммы от заемщика, подается заявление. Банку необходимо собрать следующую информацию о потенциальном заемщике:

• Условия ипотеки (начальная сумма, схема расчета, сумма ежемесячного платежа, а также другие условия, указанные в форме);
• Цель кредитования (приобретение недвижимости, рефинансирование, строительство или др.);
• Сумма первоначального взноса;
• Информация о клиенте (ФИО, дата его рождения, адрес регистрации и проживания, образование и др.);
• Информация о наличии имущества, сумме существующих обязательств (например, кредиты для других и алименты);
• Данные о занятости, уровне ее заработной платы и других доходах.

В процессе выбора программы кредитования, а также желаемого объекта недвижимости также важно учитывать тот факт, что обычно сумма самого кредита не превышает 70% стоимости объекта недвижимости, которая заложена соответственно т.е. 30% от стоимости недвижимости нужно будет оплачивать за счет собственных средств. Также принято исходить из того, что размер ежемесячного взноса по ипотеке не может превышать 30% от суммы чистого дохода. Что касается сбора и анализа данных о заемщике и предмете залога, то на этом этапе происходит проверка потенциально несостоятельных заемщиков. Поэтому в банке применяется следующее:

• Проверка места работы;
• Проверка информации о клиенте и его кредитной истории;
• Анализ достоверности суммы, указанной в отчете о сумме доходов и расходов;
• Оценивает предполагаемое обеспечение. Что касается службы безопасности банка, то он проводит тщательную проверку такого потенциального заемщика на предмет судимости, а также на предмет действительности представленных документов.

Чтобы оценить вероятность того, что заемщик погасит потенциальные ипотечные обязательства, банк применяет особую процедуру (андеррайтинг). Кроме того, обязательна оценка следующих личностных характеристик:

• Наличие образования;
• его трудовой стаж;
• Его квалификация;
• Само предприятие, где потенциальный заемщик осуществляет трудовую деятельность с точки зрения стабильности.

---

В процессе анализа рассчитываются следующие коэффициенты:

• Отношение обязательных затрат заемщика к его доходам;
• Часть, которую платеж будет производить согласно размеру планируемой ссуды, до заработной платы;
• Какой процент от суммы кредита будет составлять стоимость продажи залога.

В случае положительного решения для потенциального заемщика, для него составляется уведомление, и само залог также обрабатывается. Что касается этапа заключения сделки по ипотечному кредиту, то на этом этапе выполняется несколько соглашений между сторонами сделки:

• Арендодатель, для приобретения которого оформляется заем, заключает договор купли-продажи;
• Между заемщиком и банком составляется кредитный договор, в котором указывается сумма ипотечного кредита. Срок погашения, процентная ставка, условия досрочного расторжения данного договора, а также конфискация имущества, конечно же, порядок погашения самого.
• Договор залога (ипотеки) подлежит обязательной регистрации в государственных органах.
• Договоры страхования.

В процессе обслуживания кредита осуществляются следующие действия:

• Регулярные платежи;
• Проводится проверка соответствия платежей графику платежей по кредиту;
• Банковский учет по кредитным операциям;
• Расчет и перечисление страховых взносов;
• Отчетность по кредитам выданным и подлежащим погашению.

Этап «закрытие ипотечного кредита» завершает ипотечную сделку. После погашения заемщиком всей совокупности обязательств его кредитный счет аннулируется, после чего кредитная операция подлежит закрытию, а имущество, соответственно, снимается с обременения.

Классификация ипотечных кредитов. Кроме того, некоторые специалисты склонны выделять также ипотечные группы, исходя из своего определения в качестве залога недвижимости, в этом направлении принято различать две группы:

• Ипотека под залог принадлежащая ему недвижимость;
• Кредит под залог приобретенного имущества (чаще всего те, у кого нет недвижимости, прибегают к кредитованию). В случае регистрации ипотеки по первому способу заемщик получает следующие льготы:
• Более низкая ставка;
• Возможность злоупотребления средствами.

С точки зрения банка, есть два существенных риска для этого вида ипотеки: риск дефолта и риск (вероятность), что строительство не будет завершено, и, соответственно, именно по таким программам ипотеки ставка является самой высокой, что приводит к увеличению переплаты, но стоимость самого жилья значительно ниже, чем уже достроенной. Лицам, имеющим земельный участок, предоставляется ипотека с целью строительства дома (ипотека под частное жилищное строительство). Такой кредит позволяет построить собственный частный дом.

---