Файл: Определение рыночной стоимости объекта оценки (Обзор подходов к оценке).pdf

Объект оценки. Объектом оценки является офисное здание общей площадью 800 кв. м, с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1520,0 кв.м., расположенное в нежилом здании по адресу: г. Москва, Каширское шоссе, д.22 к3 .

Права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки. Право собственности.

• состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии). Объектом оценки является офисное здание общей площадью 800 кв. м, с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1520,0 кв.м., расположенное в нежилом здании по адресу: г. Москва, Каширское шоссе, д.22 к3 .
• характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики

Для установления характеристик объекта оценки были использованы следующие документы.

• Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание Серия 77 АД №187200, реестровый № 77-77-13/013/2006-857 от 12.01.2006г.;
• Договор о предоставлении участка в аренду № М-01-015857 от 26.01.2000 г. Долгосрочная аренда до 26.01.2025г.;
• Кадастровый план земельного участка №77:01:03049:056 от 13.09.2004 г.;
• Выписка из технического паспорта на здание ин. №343:077-10772 от 01.09.2015 г.

Копии документов по объекту оценки представлены в Прил. 1.

• права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки. Право собственности.

Собственник объекта оценки. ООО «ЗАКАЗЧИК».

Балансовая стоимость. 2990400 рублей.

Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки

Для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки были использованы следующие документы.

Свидетельство о государственной регистрации права серия 77-AP 187200от
12 января 2006 года, запись регистрации № 77-77-13/013/2006-857.

Кадастровый паспорт помещения от 28.06.2010 года, под номером 45:280:004:000004870:0001.

Планы и экспликация помещений нежилого здания под номером 45:280:004:000004870:0001, от 28.06.2010 года.

Описание объекта оценки, приведенное ниже, выполнено с использованием данных Заказчика. Фотографии объекта оценки представлены в Прил. 1.

Объектом оценки является нежилое помещение общей площадью 800 кв. м, расположенное на третьем этаже в нежилом здании по адресу: г. Москва, Каширское шоссе, д.22 к3 , находящемся в районе Нагорный Южного административного округа г. Москвы.

Здание находится в 0,5 км от станции метро «Каширская» и в ~1,3 км от станции метро «Нагорная».

Местоположение объекта оценки представлено на рис. 1.

Рис. 1. Местоположение объекта оценки

Общая площадь оцениваемого объекта недвижимости составляет 1520,0кв.м.

Оцениваемый объект находится по адресу: г. Москва, Каширское шоссе, д.22 к3 . К зданию обеспечивается возможность подъезда автомобильного транспорта. Материал стен – ж/б плиты. Здание имеет все инженерные коммуникации: водопровод, канализация, отопление центральное от городских сетей, электричество.

Особенности местоположения объекта оценки

Ю́жный администрати́вный о́круг (ЮАО) — один из 12 административных округов города Москвы. Включает в себя 16 районов и является крупнейшим по населению округом города — 1 776 789 чел. (2019). Один из двух округов Москвы (вместе с Центральным), не имеющий территорий за пределами МКАД (не считая территории развязок МКАД с внешней стороны).

Код ОКАТО — 45 296 000 000.

На территории округа расположены станции Замоскворецкой, Серпуховско-Тимирязевской, Люблинско-Дмитровской и Каховской линий метро, а также станции «Шаболовская» и «Ленинский проспект» Калужско-Рижской линии.

Южный округ занимает площадь 131,177 км² — это 12,2 % территории Москвы. С севера он ограничен Ленинским проспектом, с юга — МКАД, с востока — долиной Москвы-реки, с запада — долиной реки Котловки и массивом Битцевского леса. В составе округа — 16 районов

По данным Мосгорстата на 1 января 2010 года в округе проживают 1 млн. 573,4 тыс. жителей. При этом крупные районы Орехово-Борисово Южное, Бирюлёво Восточное, Чертаново Южное и другие, традиционно причисляемые к «спальным», соседствуют с промышленными районами^.

Промышленное производство на юге Москвы возникло ещё в начале XVII века, а многие предприятия перешагнули столетний рубеж. В настоящий момент в округе работают 186 предприятий и организаций научно-промышленного комплекса, 16,5 тысяч малых и средних предприятий, на которых трудятся в общей сложности около 293 тысяч человек, а также 6116 предприятий потребительского рынка

По территории Южного округа идут четыре линии метро — Замоскворецкая, Серпуховско-Тимирязевская, Люблинско-Дмитровская и Каховская.

В Южном округе расположены 105 лечебно-профилактических учреждений, в том числе 73 — окружного, 15 — городского, 17 — федерального подчиненияВ сфере здравоохранения занято более 19 тысяч медицинских работниковВ округе расположено 555учреждений образования, в которых обучаются свыше 99 тысяч детей; более 200учреждений культуры (театры, музеи, киноконцертные залы, библиотеки, выставочные залы, дворцы и дома культуры, студии) окружного, городского и федерального уровня. Почти половина из них — 55 библиотек, 10 музыкальных школ, 5 выставочных залов, 3 театра, 2 музея и 14 домов культуры — финансируются из городского бюджета^.

На территории округа размещено 1803 спортивных объектовв том числе: бассейнов — 11(6 системы Департамента физической культуры и спорта города Москвы), мини-бассейнов в детских садах — 76, стадионов — 21, спортивных залов — 288, спортивных площадок — 481, 1 горнолыжная база, Московский центр боевых искусств, конноспортивный комплекс «Битца» и 14 спортивных комплексов. Крытые катки работают в районах: Бирюлёво Западное — «Пингвин» и Зябликово — «Русь», построены и введены в эксплуатацию: бассейн на ул. Медынская, д. 9А (район Бирюлёво Западное), универсальные спортивные залы по адресам: ул. Лебедянская, д. 16 (район Бирюлёво Восточное), Чертановская улица, д. 59 (район Чертаново Южное), Россошанский проезд, д. 4, корп. 4 (район Чертаново Южное), ул. Дорожная, д. 44 (район Чертаново Южное), ул. Елецкая, д. 17 (район Орехово-Борисово Северное), Кавказский б-р, д. 16 (район Царицыно), ул. Донбасская, д. 6 (район Бирюлёво Восточное). На сегодняшний день в округе функционируют 17 учреждений спортивной направленности системы Департамента физической культуры и спорта города Москвы, в которых работают 57 отделений по видам спорта, в которых на бюджетной основе занимаются на разных этапах подготовки 20654 детей и подростков. По итогам 2012 года Южный административный округ занял 2 место в комплексном зачёте московских Спартакиад по месту жительства.

Природный комплекс округа включает в себя лесопарки, парки, скверы, бульвары, озеленённые территории, долины рек. На территории ЮАО расположено 72 водоёма (в том числе: малых рек, ручьёв — 22; прудов — 50) площадью 222,57 гектаров, что составляет порядка 24 % общей площади водных поверхностей Москвы

193 природных объекта на территории округа квалифицируются как памятники природы местного значения, например, такие как долина реки Городни, Аршиновский парк, усадьба Загорье, Шмелёвский и Царицынский ручьи с долинами. Царицынский парк занимает площадь свыше 100 гектаров — от района Царицыно до города Видное. Федеральное учреждение культуры «Государственный историко-архитектурный художественный и ландшафтный музей-заповедник „Царицыно“» преобразовано в учреждение культуры города Москвы (с тем же наименованием) и передано в государственную собственность города Москвы на основании распоряжения Правительства Российской Федерации от 25.02.2004 № 260-р.

Из года в год округ подтверждает звание одного из самых благоустроенных в столице, завоёвывая призовые места в конкурсе «Московский дворик» Отрадно, что при активном участии населения все больше дворов в округе становится красивыми и ухоженными. С каждым годом растёт число участников конкурса «Улучшаем своё жилище». Другие достопримечательности округа: ансамбль историко-архитектурных памятников XVI—XIX веков «Донской монастырь»; одно из древнейших мест Москвы — музей-заповедник «Коломенское»; историко-архитектурный ансамбль XVI—XVIII веков «Симонов монастырь».

Южный округ — лидер в Москве и по развитию малого предпринимательства. На 15 500 предприятиях малого бизнеса заняты свыше 245 тысяч человек. В ЮАО в последние годы уделяется большое внимание развитию научно-технического потенциала институтов и предприятий, многие из которых являются флагманами в своих отраслях.

Наго́рный райо́н — район в Москве, расположенный в Южном административном округе. Району соответствует внутригородское муниципальное образование «Нагорное».  данным на 2010 год площадь территории района составляет 541,61га[2]. Население — 80 981[3] чел. (2019). Плотность населения — 14137,8 чел./км², площадь жилого фонда — 1551,4 тыс. м² (2010 год)[2]. Район Нагорный характеризуется плотной жилой застройкой и низкими экологическими показателями. В северной его части находятся промышленные предприятия, занимая в общей сложности более трети территории района. А вот на зеленые насаждения приходится лишь 4% площади: по этому показателю Нагорный входит в двадцатку самых неозелененных районов Москвы. Вдоль всей территории Нагорного проходит Каширское шоссе, которое серьезно нарушает экологическую ситуацию в районе.

Источники: http://wikipedia.ru/ -свободная интернет-энциклопедия.

8. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

8.1. Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки

Росстатом опубликована предварительная оценка динамики ВВП в 2019году. В целом за 2018 г. валовой внутренний продукт (с учетом предварительной оценки III квартала) сократился на 0,7 % г/г, что совпадает с оценкой Минэкономразвития России. В октябре сезонно сглаженный индекс ВВП, по оценке Минэкономразвития России, показал нулевую динамику. Позитивную динамику с сезонной корректировкой показали обрабатывающие производства и строительство. За десять месяцев 2018 г. снижение ВВП оценивается в 0,7 % г/г, в том числе за октябрь – на 0.5%гг

Ситуация в промышленном производстве в целом в октябре несколько улучшилась относительно предыдущего месяца. Индекс промышленного производства снизился на 0,2 % год к году против снижения на 0,8 % в сентябре, по итогам десяти месяцев 2018 г. – вырос на 0,3 % год к году. Добыча полезных ископаемых в октябре продолжает показывать положительные темпы (0,8 % год к году), за десять месяцев – рост на 2,2 % год к году. Обрабатывающие производства в октябре вдвое замедлили темпы снижения против сентября (-0,8 % год к году). Снижение за январь-сентябрь составило 0,9 % год к году. Производство и распределение электроэнергии, газа и воды выросло на 1,1 % в октябре и на 0,7 % в январе-октябре год к году. Рассчитываемый Минэкономразвития России сезонно сглаженный индекс также показывает, что динамика промышленного производства в октябре положительна (0,3 % м/м). С исключением сезонных и календарных факторов добыча полезных ископаемых не изменилась в сравнении с предыдущим месяцем, производство и распределение электроэнергии, газа и воды также показало нулевую динамику, обрабатывающие производства выросли на 0,5 % м/м. Сельское хозяйство Объем производства продукции сельского хозяйства продолжает показывать положительную динамику – в октябре 2018 г., по предварительной оценке, он составил 781,1 млрд. рублей (+2,4 % г/г), в январе – октябре 2018 г. – 4675,5 млрд. рублей (+2,9 % г/г). Сезонно сглаженный индекс производства продукции сельского хозяйства в октябре вернулся в положительную область (0,1 % м/м). Инвестиции и строительство В III квартале динамика инвестиций в основной капитал перешла в положительную область (+0,3 % г/г) на фоне низкой базы прошлого года (-13,0 % г/г в III кв. 2015 г.), сезонно очищенный рост составил +0,6 % кв./кв. По итогам девяти месяцев сокращение инвестиций замедлилось до -2,3 % г/г. Пересмотрены данные за 2015-2018 гг. по объему работ по виду деятельности «Строительство» за счет уточнения итогов 2015 года. В результате падение в 2015 О текущей ситуации в экономике Российской Федерации в январе-октябре 2018 года 4 году сократилось до -4,8 % г/г (ранее -7,0 % г/г), а по итогам девяти месяцев 2018 г. усилилось до -5,8 % г/г (ранее -4,4 % г/г). В октябре наблюдается наименьший отрицательный темп прироста с декабря 2014 года. Сокращение составило -0,8% г/г (сезонно сглаженный индекс увеличился на 1,6 % м/м), по итогам десяти месяцев сокращение замедлилось до -5,0 % г/г. Динамика вводов жилых домов остается в отрицательной области (-13,0% г/г в октябре, с устранением сезонности – -3,9 % м/м), введено 6,1 млн. кв. м общей площади. С начала года снижение составило 6,4 % г/г. По оперативным данным, по итогам девяти месяцев сальдированный финансовый результат по основным видам экономической деятельности вырос на 20,6 % г/г. Наибольший положительный вклад в прирост финансовых результатов деятельности организаций внесли операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг, транспорт и обрабатывающие производства.