Файл: Определение рыночной стоимости объекта оценки (Обзор подходов к оценке).pdf

Введение

1. Задание на оценку^[1]

1.1. Объект оценки.

Объектом оценки является нежилое помещение общей площадью 800 кв. м, расположенное в нежилом здании по адресу: г. Москва, Каширское шоссе, д.22 к3

1.2. Права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки.

Право собственности.

1.3. Цель оценки.

Определение рыночной стоимости объекта оценки.

1.4. Предполагаемое использование результатов оценки

Результаты оценки используются для подтверждения стоимости залогового обеспечения банковского кредита.

1.5. Вид стоимости.

Рыночная стоимость.

1.6. Дата оценки.

Оценка проведена по состоянию на 01 сентября 2019 г.

1.7. Допущения, на которых должна основываться оценка.

Оценка проводится без учета обременения.

1.8. Иная информация, предусмотренная федеральными стандартами оценки

• состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии). Объектом оценки является офисное здание общей площадью 800 кв. м, с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1520,0 кв.м., расположенное в нежилом здании по адресу: г. Москва, Каширское шоссе, д.22 к3 .
• характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики
• Свидетельство о государственной регистрации права аренды и на здание Серия 77 АД №187200, реестровый № 77-77-13/013/2006-857 от 12.01.2006г.;
• Договор о предоставлении участка в аренду № М-01-015857 от 26.01.2000 г. Долгосрочная аренда до 26.01.2025г.;
• Кадастровый план земельного участка №77:01:03049:056 от 13.09.2004 г.;
• Выписка из технического паспорта на здание ин. №343:077-10772 от 1.08.2015 г.

Копии документов по объекту оценки представлены в Прил. 1.

• права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки. Право собственности и право аренды.

Собственник объекта оценки. ООО «ЗАКАЗЧИК».

Балансовая стоимость. 2990400 рублей.

Срок проведения оценки. 01.09.2019 г. - 12.09.2019 г.

2. Применяемые стандарты ОЦЕНКИ

При проведении оценки объектов оценки применялись следующие стандарты:

Федеральные стандарты оценки (ФСО):

• Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20.05.2019 N 297 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требованиями к проведению оценки» (ФСО N 1)
• Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 мая 2019 г. N 298 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО N 2)
• Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) приказом Минэкономразвития России от 20.05.2019 N 299 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО N 3)
• Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611«Оценка недвижимости (ФСО № 7)

Стандарты профессиональной практики Российского общества оценщиков (ССО РОО):

• ССО РОО 1-01-2010. Понятия, лежащие в основе общепринятых принципов оценки;
• ССО РОО 2-01-2010. Рыночная стоимость как база оценки;
• ССО РОО 2-02-2010. Составление отчета об оценке;
• ССО РОО 2-05-2010. Оценка стоимости недвижимого имущества.

3. Принятые при проведении оценки объекта оценки допущения

Оцениваемое имущество рассматривается свободным от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете.

Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено Договором об оценке.

Исходные данные, использованные оценщиком при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где возможно, делаются ссылки на источник информации.

Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно величины стоимости объекта оценки и не является гарантией того, что рассматриваемый объект будет продан по указанной цене (сумма денежного выражения ценности недвижимости, указанная в отчете об оценке, является рекомендуемой).

Мнение оценщика относительно стоимости действительно только на дату проведения оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость объекта оценки.

В процессе проведения работ по оценке рассмотрению подлежало только недвижимое имущество и оборудование, являющееся его неотъемлемой частью (инженерные сети, вентиляционное оборудование и т.д.).

Все прогнозы, сделанные в отчете, базируются на существующей рыночной ситуации на дату оценки.

4. Сведения о заказчике оценки и об оценщике

4.1. Сведения о Заказчике

Общество с ограниченной ответственностью «ЗАКАЗЧИК», юридический адрес: 105082, г. Москва, ул. Фридриха Энгельса, д. 58, стр. 1, ИНН 7701258988, КПП 770101001, ОГРН № 1037739314403, расчетный счет: 40702810200000001606 в «КБ «Крокус-Банк» ООО, г. Москва, корреспондентский счет 30101810000000000881, БИК 044585881.

4.2. Сведения об оценщике

4.2.1. Юридическое лицо, с которым Оценщик заключил трудовой договор.

ООО «ОЦЕНКА+», 125009, г. Москва, Газетный пер., д. 9, стр. 4. ОГРН 1027739889649 от 25 декабря 2002 г.

Страховой полис ООО «ФИРМА-КОНСАЛТИНГ» № 1406МВ40R5492 от 23.12.2014 г. с ОАО «Военно-страховая компания». Период страхования с 1 января 2019 г. по 31 декабря 2019 г.

4.2.2. Кузьмин Алексей Александрович

- член саморегулируемой организации оценщиков - Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» - и включен в реестр оценщиков 31.07.2007 г. за регистрационным
№ 000502. Диплом о профессиональной переподготовке ПП № 542691, выдан 21.04.2015 г. Страховой полис № 6952 от 06.05.2014 г. ОСАО «ИНГОССТРАХ», ОАО «АльфаСтрахование». Период страхования с 01 июля 2014 г. по 31 декабря 2019 г. Стаж работы в оценочной деятельности с апреля 2015 года.

4.2.3. Сведения об организации, являющейся саморегулируемой организацией оценщиков.

Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков» (РОО) включена в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков 09.07.2007 г. за № 0003. Местонахождение РОО: г. Москва, 1-й Басманный пер., д. 2а, стр. 1.

5. Информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах

К проведению оценки и подготовке отчета об оценке иные организации и специалисты (кроме указанных в разделе 4) не привлекались.

Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения

Кроме того, оценщиками были использованы другие источники получения данных, необходимых для проведения расчетов, ссылки на используемые источники помещены в отчете далее по тексту.

6. Основные факты и выводы

6.1. Основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки.

Договор № 1/ОЦ-1 от 02.10.2019 г.

6.2. Общая информация, идентифицирующая объект оценки.

Объектом оценки является офисное здание общей площадью 800 кв. м, с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1520,0 кв.м., расположенное в нежилом здании по адресу: г. Москва, Каширское шоссе, д.22 к3 .

6.3. Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке (руб.).

6.4. Итоговая величина стоимости объекта оценки.

Рыночная стоимость офисного здания общей площадью 800 кв. м, с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1520,0 кв.м., расположенное в нежилом здании по адресу: г. Москва, Каширское шоссе, д.22 к3 ., по состоянию на дату оценки составляет:

105 527 000

(Сто двадцать семь миллионов сто девятнадцать тысяч) руб.

6.5. Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости

Возможные границы интервала, в котором, по мнению Оценщика, находится рыночная стоимость объекта оценки: 122 034 240 руб. – 132 203 760 руб., включительно.

7. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ