Файл: Определение рыночной стоимости объекта оценки (Обзор подходов к оценке).pdf

В октябре, по данным Росстата, потребительская инфляция ускорилась до 0,4 % с 0,2 % в сентябре. При этом основной вклад в инфляцию августа внесло удорожание продовольственных товаров, в основном за счет сезонного возобновления роста цен на плодоовощную продукцию. Рост цен на непродовольственные товары замедлился, а на услуги цены снизились. В годовом выражении инфляция продолжает снижаться – до 6,1 % с 6,4 % в сентябре, чему способствуют низкий рост потребительских цен в текущем году и высокая база предыдущего года. С начала года по 14 ноября прирост потребительских цен сохранился на минимальном уровне – 4,8 %, что на 6,9 п. пункта ниже прироста потребительских цен за аналогичный период прошлого года.

Источник: Официальный сайт Минэкономразвития РФ, http://economy.gov.ru/minec/activity/sections/macro/monitoring , Мониторинг и анализ социально-экономического развития РФ.

8.2. Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект.

Объектом оценки является офисное здание общей площадью 800 кв. м, с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1520,0 кв.м., расположенное в нежилом здании по адресу: г. Москва, Каширское шоссе, д.22 к3 .

Объект недвижимости относится к рынку коммерческой недвижимости, сегмент- помещения нежилого назначения, которые возможно использовать как офисные помещения.

8.3. Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект

Средневзвешенная цена за месяц в рублях выросла на 13% и составила 178 488 руб./кв. м.  Курс доллара в августе практически не изменился, поэтому в долларовом эквиваленте цена также выросла на 13%, составив 2 994 $/кв. м.

Рост цен год во многом был обусловлен выходом в августе большого объема дорогих офисных помещений. За год цены снизились на 10%.^[2]

Для сравнительного анализа помещений свободного назначения были отобраны следующие объекты-аналоги.

1. г. Москва, Дмитрия Ульянова ул, 37С2, м. Академическая, Нагорная, офисное здание, 2 этажа, площадь 916,2 кв. м, хорошее состояние. Интернет-сайт www.cian.ru. Цена предложения с учетом НДС 164 000 000 руб.
2. г. Москва, Нагорная ул, 29К4, м.Нагорная, Нагатинская, офисное здание, 2 этажа, площадь 513 кв.м., хорошее состояние. Интернет-сайт www.cian.ru. Цена предложения с учетом НДС 94000000 руб.

1. г. Москва, Загородное ш., 10К4, м. Нагатинская, офисное здание, 2 этажа, площадь 641 кв.м., хорошее состояние. Интернет-сайт www.cian.ru. Цена предложения с учетом НДС 988614430 руб.
2. г. Москва, Болотниковская ул.,18К1, м.Нагатинская, Варшавская, офисное здание, 2 этажа, площадь 1800 кв.м., хорошее состояние. Интернет-сайт www.cian.ru. Цена предложения с учетом НДС 280 000 000 руб.
3. г. Москва, Дмитрия Ульянова ул, 37К2, м. Академическая, Нагорная, офисное здание, 2 этажа, площадь 1672,4 кв. м, хорошее состояние. Интернет-сайт www.cian.ru. Цена предложения с учетом НДС 270 000 000 руб.

Ставки арендной платы за нежилые помещения

8.4. Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены. Общие выводы по рынку недвижимости.

Рост цен год во многом был обусловлен выходом в августе большого объема дорогих офисных помещений. За год цены снизились на 10%.

Лидером по объему предложения остаются офисные помещения, доля которых по площади составляет 59%. Далее идут, помещения свободного назначения (17%), производственно-складские помещения (16%) и торговые помещения (7%).

Офисная недвижимость

Объем предложения офисных помещений на продажу в августе 2019 г. вырос на 16% по количеству и на 26% по общей площади. Всего на рынке предлагалось 714 объектов общей площадью 1 001 тыс. кв.м и общей стоимостью 199 млрд. руб.

Количество офисных объектов, предлагаемых на продажу в центре, выросло на 28%, их общая площадь - на 144%, в результате чего объем предложения составил 113 объектов площадью 133 тыс. кв. м. При этом существенный рост средней площади был вызван выходом в августе  крупного офисного объекта на Озерковской наб. (18 000 кв.м).

Средневзвешенная цена по объектам в центре снизилась на 20% и составила 342 998 руб./кв. м, Существенное снижение цены было обусловлено изменениями в структуре предложения - уходом с рынка таких дорогих и крупных объектов как на ул.Б.Татарская (1040 кв.м, 508 769 руб./кв. м) и на Денежном  пер. (1414 кв.м, 1 106 629 рубю/кв. м), так и выходом в августе ряда дешевых объектов - на Потаповском пер. (6 680 кв.м, 137 725 руб./кв.м), ул. Сретенка (7 000 кв.м, 185 714 руб./кв.м) и Озерковской наб. (18 456 кв.м, 299 339 руб./кв.м) .

Объем предложения на продажу офисов за пределами центра за месяц вырос на 14% по количеству и на 20% по общей площади и составил 601 объект общей площадью 867 тыс. кв. м.  Средневзвешенная цена на офисные  помещения за пределами центра в августе возросла на 6% и составила 177 357 руб./кв.м. Рост цен во многом был связан как с прекращением экспонирования крупного дешевого объекта на Новодмитровской ул. (60 000 кв.м, 132 000 руб./кв.м), так и с выходом на рынок крупного дорогого объекта на  ул. 60-летия Августа (18 000 кв.м, 270 000 руб./кв.м).

Судя по более значительному уменьшению цен по офисным объектам в центре как за месяц, так и за последний год, спрос на них снижается сильнее, чем по помещениям за пределами центра.

Источники: http://rrg.ru/, ежемесячный информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости «Rway»

9. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Недвижимость – это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.

Анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости.

Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.

Наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства.

Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода.

Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, наиболее эффективное использование определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства. При этом такой анализ выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов.

Анализ наиболее эффективного использования частей объекта недвижимости, например встроенных жилых и нежилых помещений, проводится с учетом фактического использования других частей этого объекта.

Анализ наиболее эффективного использования части реконструируемого или подлежащего реконструкции объекта недвижимости проводится с учетом наиболее эффективного использования всего реконструируемого объекта недвижимости

Наиболее эффективное использование объекта недвижимости, оцениваемого в отдельности, может отличаться от его наиболее эффективного использования в составе оцениваемого комплекса объектов недвижимости.

Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Оцениваемый объект – офисное здание с земельным участков, вид разрешенного использования земельного участка – под строительство офисного здания делает фактическое использование объекта оценки единственным законодательно разрешенным, а значит, фактическое использование объекта оценки – является наиболее эффективным использованием.

10. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Используемая терминология и процесс оценки

Понятие "рыночная стоимость", используемое в данном Отчете, раскрывается в соответствии с Федеральным Законом № 135-ФЗ от 29.07.98г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;