Файл: Практика оценки стоимости недвижимости (ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯ ОБ ОЦЕНКЕ).pdf

В целом же, у Архангельской области есть еще очень большой потенциал в плане освоения природных ресурсов. Однако задача затрудняется сложными климатическими условиями и труднодоступностью многих месторождений.

Сельское хозяйство по объемам производства уступает промышленному комплексу в 14 раз (поэтому регион и считается индустриальным). Наиболее развито молочно-мясное скотоводство. Под сельскохозяйственные угодья используют почти 600 тысяч гектаров из которых 45% приходится на пашни. Выращивают по большей части овощи и картофель, практически вся продукция сельского хозяйства продается и используется в Архангельской области.

Транспортную сеть Архангельской области нельзя назвать развитой, что объясняется большим размером территории и сосредоточению большей части населения в городах. На долю автомобильных перевозок приходится больше 50% процентов всех перевозимых грузов и более 90% пассажиров (автобусы).

Главная дорога области – трасса М8 «Холмогоры» (Москва – Северодвинск). Это трасса федерального значения, также в области есть три автотрассы регионального значения. Существует проект постройки новой федеральной автотрассы Санкт-Петербург – Архангельск. В Архангельской области большое количество грунтовых дорог.

Общая протяженность железнодорожных путей – 1760 километров. Главная ж/ж магистраль – Москва – Архангельск. Все относятся к Северной железной дороге. Поимо ширококолейных железнодорожных путей есть и узкоколейные. Во времена СССР Архангельская область входила в число лидеров по количество и протяженности узкоколейных железнодорожных путей.

Достаточно развиты речные и морские перевозки, общая протяженность судоходных речных путей – 3850 километров. Главной водно-транспортной артерией является Северная Двина. Морские порты – Архангельск. Мезень, Онега, речной порт – Котлас. Однако по речным и морским путям в основном осуществляются только перевозки грузов, перевозка пассажиров есть в ряде населенных пунктов и имеет местное значение. Во времена СССР пассажирский флот в Архангельской области был развит в разы лучше.

В Архангельской области есть два аэропорта: в Архангельске и в Котласе. Также есть небольшие аэродромы с короткими ВПП на Соловецких островах, в Онеге, Лешуконском и Мезени.

Транспортную сеть Архангельской области нельзя назвать развитой, что объясняется большим размером территории и сосредоточению большей части населения в городах. На долю автомобильных перевозок приходится больше 50% процентов всех перевозимых грузов и более 90% пассажиров (автобусы).

Главная дорога области – трасса М8 «Холмогоры» (Москва – Северодвинск). Это трасса федерального значения, также в области есть три автотрассы регионального значения. Существует проект постройки новой федеральной автотрассы Санкт-Петербург – Архангельск. В Архангельской области большое количество грунтовых дорог.

Общая протяженность железнодорожных путей – 1760 километров. Главная ж/ж магистраль – Москва – Архангельск. Все относятся к Северной железной дороге. Поимо ширококолейных железнодорожных путей есть и узкоколейные. Во времена СССР Архангельская область входила в число лидеров по количество и протяженности узкоколейных железнодорожных путей.

Оборот розничной торговли во всех каналах реализации в январе-июне 2018 года составил 57141,3 млн. рублей, что на 4,4% больше, чем за аналогичный период 2017 года. Оборот розничной торговли сформирован на 11,7% за счет организаций, не относящихся к субъектам малого и среднего предпринимательства, на 6,5% – субъектов среднего предпринимательства, на 27,3% – малых предприятий, на 48,9% – индивидуальных предпринимателей, реализующих товары вне рынка и на 5,6% – за счет розничных рынков и ярмарок.

Индекс потребительских цен за I полугодие 2018 года составил 105,0% (за I полугодие 2017 года – 106,5%).

Цены на продовольственные товары выросли на 5,7%. Наибольший рост цен отмечался на плодоовощную продукцию – на 32,4%, в том числе капуста свежая подорожала в 2,0 раза, картофель – в 1,5 раза, лук репчатый – на 46,1%, свекла – на 44,0%. Крупа гречневая-ядрица стала дороже на 33,9%, сыры твердые – на 13,0%. Снижение цен отмечалось на яйца – на 20,3%, куры (кроме куриных окорочков) – на 4,3%, крупы овсяную и перловую – на 4,2%, муку пшеничную – на 3,2%.

Стоимость минимального набора продуктов питания, входящих в потребительскую корзину, с начала года увеличилась на 10,2% и составила на конец июня 2018 года 2703,5 рубля в расчете на человека в месяц.

Цены на непродовольственные товары повысились на 2,6%. Среди наблюдаемых непродовольственных товаров в наибольшей степени подорожали дрова – на 17,4%, велосипеды для дошкольников и взрослых – на 13,8% и 10,0% соответственно, табачные изделия – на 10,1%. Незначительное снижение цен наблюдалось на меха и меховые изделия, товары для садоводства, ковры и ковровые изделия, персональные компьютеры, отдельные виды наблюдаемых медикаментов и строительных материалов.

За I полугодие цены и тарифы на услуги выросли на 8,2%. В наибольшей степени увеличились тарифы на услуги городского пассажирского транспорта – на 25,6%, телеграфной связи – на 24,9%, зарубежного туризма – на 22,3%, почтовой связи – на 16,7%, жилищно-коммунальные – на 12,6%, городской телефонной связи – на 11,6%, железнодорожного транспорта – на 9,7%. В сфере жилищно-коммунальных услуг более всего подорожали оплата холодного водоснабжения и водоотведения – на 44,6%, горячего водоснабжения – на 23,7%, услуги по снабжению электроэнергией – на 17,9%, газоснабжение – на 15,5%

Внешнеторговый оборот предприятий, прошедших таможенное оформление через Архангельскую таможню, за 6 месяцев 2018 года составил 564,2 млн. долл. США, что на 36,5% больше, чем за январь-июнь 2017 года.

В Федеральный бюджет Архангельская таможня перечислила 1,8 млрд. руб., что соответствует уровню аналогичного периода прошлого года. При этом изменилась структура платежей: на 30% по сравнению с прошлым годом уменьшилась доля вывозной пошлины, составившая 26,4% от общей суммы, в то время как доля платежей от импорта увеличилась с 43,7% до 71%. Столь серьезные изменения произошли по объективным причинам. В текущем году предприятия Архангельской области возобновили импортные поставки оборудования и механизмов для обеспечения и модернизации производства, которые были сокращены в кризисном 2017-ом году. Кроме того, в регионе деятельности Архангельской таможни оформлялись крупные импортные партии таких платежеемких товаров как трубы большого диаметра для строительства подводных переходов. При этом в текущем году в 2 раза снизились объемы нефтепродуктов, оформленных в регионе деятельности таможни, отсутствовали поставки за рубеж сырой нефти.

В первом полугодии 2018 года Архангельская таможня успешно справилась с задачей усиления контроля таможенной стоимости оформляемых товаров. Сумма доначисленных и довзысканных таможенных платежей в результате произведенных корректировок таможенной стоимости составила 2 млн. руб., что в 2,2 раза превышает аналогичный показатель первого полугодия 2018 года. При этом ни одно решение таможни по корректировке не было обжаловано участниками внешнеэкономической деятельности в судебных инстанциях. В среднем одна корректировка дополнительно принесла бюджету 51 тыс. руб. Также более 13 млн. руб. платежей, пени и штрафов было доначислено по результатам проверочных мероприятий после выпуска товаров.

Архангельской таможней проводится большая работа по внедрению на таможенных постах электронного декларирования. На данный момент шесть из восьми таможенных постов производят оформление товаров в электронной форме. На Новодвинском таможенном посту применяется технология таможенного оформления через Интернет. С начала 2018 года доля электронных ГТД выросла с 4% в I квартале до 26% во II квартале. Следует отметить, что подача деклараций с использованием сети Интернет экономит не только время предпринимателей, сокращает сроки обработки документов, но и исключает прямое общение инспектора таможни с участником ВЭД и тем самым способствует противодействию коррупции.

В целях формирования благоприятных условий внешнеэкономической деятельности и профилактики правонарушений Архангельская таможня в текущем году продолжит работу по внедрению современных методов таможенного администрирования, расширению практики информирования и консультирования участников ВЭД, а также развитию таможенной инфраструктуры.

Демография.

В I полугодии текущего года продолжилось сокращение численности жителей области. По предварительной оценке за январь-июнь 2018 года общая убыль составила 4,5 тыс. человек (0,4%). Число умерших превысило число родившихся на 1,6 тыс. человек (в 1,2 раза), сальдо миграции достигло - 2,9 тыс. человек.

За первые шесть месяцев 2018 года в области зарегистрировано 7,5 тыс. родившихся и 9,1 тыс. умерших. Общие коэффициенты рождаемости и смертности составили 12,1 и 14,6 человек на тысячу населения (в I полугодии 2017 года соответственно 12,2 и 14,6 человек).

За январь-июнь 2017 года органами ЗАГС зарегистрировано 4447 браков и 2873 разводов. По сравнению с соответствующим периодом предыдущего года, в текущем году зарегистрировано браков больше на 1,9%, а разводов меньше на 6,8%.

Источник: https://bclass.ru/vlast/biznes_karta_arkhangelskoy_oblasti/ekonomika_arkhangelskoy_oblasti/, http:// russiaregions.ru http://arhangelskstat.gks.ru

2.2 ОБЗОР РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ г. Северодвинск

Коммерческая недвижимость в Архангельске и Архангельской области в последние годы также активно развивается. Здесь появляются новые торговые и офисные центры, причем областному центру в этом отношении почти не уступает Северодвинск.

Интерес федеральных торговых сетей к региону заставляет местных ритейлеров объединяться, чтобы конкурировать сообща.

Многокилометровая набережная Северной Двины в Северодвинске привлекает не только застройщиков жилья, но и бизнес. Здесь расположены кафе, рестораны, ТРЦ, плавучие клубы и т. п. Однако в целом на тысячу горожан приходится всего около 80 кв. м торговых площадей, что говорит о дефиците этого типа коммерческой недвижимости и потенциале для его развития.

Растет грузооборот порта «Архангельск». В ближайшее время должно начаться и строительство железной дороги Белкомур, которая свяжет северные порты с Уралом. Все это повышает инвестиционную привлекательность региона и положительно сказывается на коммерческом секторе рынка недвижимости.

Рынок коммерческой недвижимости Северодвинска представлен торговыми, офисными и складскими объектами. Всю коммерческую недвижимость можно разделить на несколько категорий:

Отдельно стоящие новые здания (новое строительство);

Выведенные из жилого фонда квартиры, переоборудованные под магазины и офисы;

Магазины, офисные и складские объекты уже существовавшие с момента постройки (с 1947 года по 1990 годы);

Полностью реконструированные торговые и офисные объекты соответствующие всем современным требованиям.

В центральной части расположены так называемые шопинговые улицы проспект Ленина, ул. Ломоносова.

Рынок офисных помещений представлен несколькими типами объектов:

Новые офисные центры;

Реконструированные офисные центры, отвечающие всем современным требованиям;

Существующие административные здания и гостиницы;

Выведенные из жилого фонда квартиры и помещения с отдельным входом;

Как выведенные из жилого фонда, так и не выведенные квартиры, реконструированные под офисные помещения.

В Северодвинске, в основном все активные коммерческие объекты находятся в центре города. Проблема рынка недвижимости еще в том, что популярностью пользуются объекты с небольшой площадью - от 60 до 100 кв. метров. А арендодателям выгодно сдать не часть, а все помещение. Снимать большие помещения в центре города становится очень дорого, поэтому арендаторы стали с интересом смотреть на ближний пригород (о. Ягры): там помещения стоят дешевле и затрат меньше.

Самые высокие расходы по аренде такого рода недвижимости несут предприниматели Архангельска, об этом свидетельствуют данные второго полугодия 2017 года. В Северодвинске средняя стоимость аренды меньше на 12 процентов, чем в областном центре. При этом в обоих городах в основном сдаются склады и офисы не самой высокой категории (В).

В исследовании КРАО выявлена ещё одна любопытная тенденция: темпы строительства офисных зданий в Поморье не снижаются, зато площадь новых складских помещений ежегодно сокращается.

При оценке инвестиционной привлекательности территорий бизнес учитывает различные издержки, в том числе по оплате труда, тратам на электроэнергию и аренду.

— Росстат, к сожалению, не занимается исследованием показателей ставок аренды коммерческой недвижимости, поэтому специалисты часто берут данные от риэлторов или же заменяют их косвенным показателем — стоимостью жилой недвижимости. В Архангельской области показатель ставок аренды коммерческой недвижимости также на постоянной системной основе не изучается, — отмечает советник гендиректора КРАО Светлана Шадрина.