Файл: Практика оценки стоимости недвижимости (ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯ ОБ ОЦЕНКЕ).pdf

Расчет величины поправок для объектов-аналогов приведен далее. Все цены даны без учета НДС (земельные участки НДС не облагаются).

В ходе расчетов в цены объектов-аналогов были внесены поправки по следующим характеристикам сравнения:

1. Обстоятельства совершения сделки. Для объекта оценки и объектов аналогов предусматриваются одинаковые условия финансирования сделки - расчет покупателя с продавцом за счет собственных средств на дату продажи, поэтому данная корректировка не вводилась. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру).

2. Вид права на земельный участок (долгосрочная аренда или собственность). В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру – собственность).

3. Площадь земельного участка - Общая закономерность, которая действует для рынка недвижимости такова, что при прочих равных условиях стоимость одной единицы измерения площади объектов, имеющих большую площадь ниже, чем соответствующая стоимость единицы измерения площади объектов с меньшей площадью, в данном случае не находит своего отражения, поскольку есть возможность разделить земельные участки большой площадью и продать мелкими частями, и в ходе многочисленных переговоров с продавцами земельных участков, как правило, это не влияет на стоимость 1 гектара земли. Таким образом, Оценщик не считает необходимым корректировать цену объектов-аналогов по данному фактору.

4. Категория земель. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру).

5. Характер использования. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру).

6. Транспортная доступность. В связи с тем, что параметры у оцениваемого объекта и объектов сравнения по данному фактору одинаковы, введение корректировки не требуется.

7. Наличие коммуникаций. В связи с тем, что параметры у оцениваемого объекта и объектов сравнения по данному фактору одинаковы, введение корректировки не требуется.

8.Корректировка на цену предложения (корректировка на уторговывание). В предложениях об аренде указана изначально завышенная величина стоимости, которая в процессе торгов снижается. На основании исследований установлено, что в среднем значение данной скидки для сделок на рынке аренды составляет 5%

После внесения необходимых корректировок в цены сопоставимых объектов-аналогов рассчитывалось среднеарифметическое значение 1 кв.м. скорректированных цен аналогов и данная величина умножалась на площадь объекта оценки.

Рыночная стоимость земельного участка, полученная с помощью метода сравнения продаж, по состоянию на 24 декабря 2018 года составляет: 2 776 800 рублей.

6.3 ОЦЕНКА ПОЛНОЙ СТОИМОСТИ ЗАМЕЩЕНИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Величина затрат на воспроизводство (строительство объекта) может определяться на базе полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения.

Под стоимостью воспроизводства подразумевают затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату определения стоимости, точной копии здания, используя такие же строительные материалы, стандарты и проект.

Для проведения расчета величины затрат на создание объекта недвижимости (стоимости строительства объекта) использовался справочник Укрупненных показателей стоимости строительства Ко-Инвест «Общественные здания».

Публикуемые в сборниках Ко-Инвест стоимостные показатели для определения стоимости строительства зданий основываются на проектно-сметной документации, в том числе на данных о средних показателях затрат на освоение строительных площадок, устройству внешних коммуникаций, новых расценках на работы и данных об индексах цен в строительстве.

Показатели справочников включают всю номенклатуру затрат, которые предусматриваются действующей методикой определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004 с учетом непредвиденных работ и затрат.

Коэффициенты на климатическое различие в уровне цен определены на основании соответствующих сборников Ко-Инвест.

Коэффициент на изменение цен после издания Справочников пересчитывает стоимость строительства Объекта оценки, определенную на основании Справочников, в цены на дату оценки. Коэффициент определен с применением индексов удорожания, публикуемых ежеквартально в журналах «Индексы цен в строительстве».

При выборе аналогов учитывался класс конструктивной системы оцениваемого объекта и аналога.

В справочных показателях стоимости учтены следующие затраты:

прямые затраты (стоимость материалов, стоимость эксплуатации машин, оплата труда рабочих);

накладные расходы (по нормативам Госстроя России - в процентах от фонда оплаты труда рабочих-строителей и механизаторов, дифференцированных по видам работ);

прибыль в строительстве в процентах от фонда оплаты труда рабочих;

средняя величина затрат, отражаемых в главах 1, 3-7, для условий точечной застройки объектов;

усредненная величина доначислений к стоимости по 7 главам сводного расчета стоимости, в размере 20% от суммы вышеперечисленных составляющих, учитывающая затраты по 8-12 главам этого расчета, непредвиденные работы и затраты и ряд местных налогов.

В справочных показателях стоимости в составе доначислений к стоимости прямых затрат, накладных расходов и прибыли подрядчика учтены затраты на временные здания и сооружения, зимние удорожания, земельный налог, другие налоги, сборы и обязательные платежи, затраты на проектные и изыскательские работы, непредвиденные работы и затраты, технический и авторский надзор и др.

В составе фактических показателей оплаты труда и цен на материалы франко-приобъектный склад строительной площадки учтена полная стоимость соответствующих ресурсов, используемых в строительстве.

При определении региональных коэффициентов уровня стоимости использованы следующие методические подходы:

стоимость материалов в конкретных регионах Российской Федерации определена на основании обобщенных данных о стоимости материалов-представителей, представленных в государственной статистической отчетности по форме 9-КС;

оплата труда в строительстве в различных регионах Российской Федерации учтена на уровне, зафиксированном государственной статистикой.

Так, в фонде оплаты труда рабочих учтены:

надбавки к тарифным ставкам и окладам; вознаграждения (процентные надбавки) за выслугу лет;

выплаты, обусловленные районным регулированием оплаты труда;

надбавки за подвижной и разъездной характер работ вахтовым методом;

суммы, выплачиваемые в размере тарифной ставки, оклада за дни в пути от места нахождения предприятия (пункта сбора) к месту работы и обратно, предусмотренные графиком работы на вахте;

полевое довольствие;

оплата дополнительных отпусков;

оплата стоимости проезда к месту отдыха и обратно работникам предприятий, расположенных в районах Крайнего Севера, в приравненных к ним местностях и в отдельных районах Дальнего Востока;

другие виды оплат, входящие в фонд оплаты труда в соответствии с установленным законодательством порядком.

В справочных показателях стоимости общественных зданий не учтен ряд прочих работ и затрат, специфичных для конкретных условий осуществления строительства:

содержание временной связи;

затраты на первичную очистку от снега;

затраты на снегоборьбу;

затраты на ремонт и восстановление автодорог;

затраты на командирование работников;

затраты, связанные с подвижным характером работы;

затраты на авиатранспорт;

затраты на перебазирование подрядных организаций;

дополнительные затраты, связанные с выполнением работ вахтовым методом;

затраты на оргнабор рабочих и др.;

затраты на разминирование территории строительства в районах бывших боевых действий;

приведение земельных участков, предоставленных во временное пользование на период строительства, в состояние, пригодное для использования в сельском, лесном, рыбном хозяйстве, или для других целей в соответствии с проектом восстановления (рекультивации) нарушенных земель;

плата за землю при изъятии и (выкупе) земельного участка для строительства, а также выплата земельного налога (аренды) в период строительства;

возмещение собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторам земельных участков, либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц.

Стоимостные показатели не учитывают затраты на привлечение кредитных ресурсов для осуществления строительства и рассчитаны, исходя из предположения, что за время возведения объекта цены на работы и оборудование оставались неизменными. Показатели не включают затраты на устройство тех элементов благоустройства, стоимость которых может быть определена отдельно, с применение данных раздела 4 «Элементы благоустройства».

В справочных показателях не учтен налог на добавленную стоимость.

Прибыль предпринимателя

Прибыль предпринимателя (ПП) – предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта. При реализации строительного проекта с самого его начала и до момента передачи прав, либо сдачи в аренду или иного его использования возникает большое количество рисков различных видов.

К факторам риска относятся:

Предпринимательский фактор;

Фактор условий строительства.

Чем больше суммарный уровень всех возникающих в процессе реализации проекта рисков, тем больше инвестор должен получить в качестве компенсации, прибыли. Прибыль предпринимателя в данном случае формируется, как и ставка дисконтирования, методом кумулятивного построения, формула расчета ПП представлена ниже:

ПП=Σ(R) + R_{безриск}

где:

ПП – прибыль предпринимателя (инвестора) строительного проекта;

Σ(R) - суммарный уровень рисков, возникающих в процессе реализации строительного проекта;

R_{безрисковая} – отчищенная от риска норма дохода (безрисковая ставка).

По условиям варианта оценки для объекта недвижимости находящемся в ХХХ области используется верхняя граница прибыли предпринимателя – 30 %.

Косвенные затраты.

Косвенные затраты - капитальные расходы, имеющие косвенное отношение к строительству объектов (например, кредитные издержки) и не включенные в прямые строительные затраты, называют косвенными затратами. К косвенным затратам относятся расходы, необходимые для строительства, но не входящие в состав подрядного строительного договора.

Косвенные затраты могут включать: проектно-изыскательские работы, оценку, консалтинг, бухгалтерский учет, юридические услуги, инвестиции в землю, оплата услуг проектно-сметных организаций, маркетинговые, рекламные, страховые затраты, текущие расходы в период между окончанием строительства и продажей объекта, прочие затраты, налоги.

Расчет косвенных издержек:

- строительство временных сооружений, согласно ГСН 81-05-01-2001 «Сборник сметных норм и затрат на строительство временных зданий и сооружений» утвержден и введен в действие с 15.05.2001 постановлением Госстроя России от 07.05.01 № 45. В зависимости от видов строительства сметные нормы затрат для жилищно-гражданского строительства для Архангельской области изменяются от 1,1 % до 4 % , среднее значение 2,55 %

- зимнее удорожание строительных работ, согласно ГСН 81-05-02-2001 «Сборник сметных норм и дополнительных затрат при производстве строительно-монтажных работ в зимнее время» принят и введен в действие с 1 июня 2001 г. постановлением Госстроя России от 19 июня 2001 г. № 62.

Для строительства зданий общественного назначения для Архангельской области – 2,2 %.

- налог на имущество – 2,2 % (Интернет-сайт http://www.nalog.ru/ul/imush_pp/)

Всего: 6,95 % или величина косвенных издержек (округленно) составляет: 7 %.

Учитывая результаты вышеизложенного, определяем стоимость нового строительства: