Файл: Практика оценки стоимости недвижимости (ООО «Исполнитель»).pdf

- совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

- право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

- права требования, обязательства (долги);

- работы, услуги, информация;

- иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость), в соответствии с ГК РФ, относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Цена - это денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая участниками в результате совершенной или предполагаемой сделки.

Стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)».

Итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Подход к оценке – это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Метод проведения оценки объекта оценки – это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) – это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки.

Допущение – предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не требуют проверки оценщиком в процессе оценки.

Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Земельный участок - часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовое положение и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре.

Кадастровый номер - персональный номер, присваиваемый каждому объекту недвижимости, включая земельные участки, который сохраняется за объектом до тех пор, пока он физически и (или) юридически существует как единое целое.

Категории земли - узаконенная типология земельных участков по целевому назначению и правовому положению для целей хозяйственного использования, налогообложения и территориального развития.

Износ имущества - снижение стоимости имущества под действием различных причин.

Скорректированная цена имущества - цена продажи объекта сравнения имущества после ее корректировки на различия от объекта оценки.

Согласование результата оценки - получение итоговой оценки имущества на основании результатов, полученных с помощью различных методов оценки.

2. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

2.1 ЭКОНОМИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ ПЕРМСКОЙ ОБЛАСТИ

Пермский край - субъект Российской Федерации, входящий в Приволжский федеральный округ. Пермский край образован 1 декабря 2005 года в результате объединения Пермской области и Коми-Пермяцкого автономного округа.

Социально-экономическое положение Пермского края на сегодняшний день можно считать удовлетворительным. Край располагает значительными природными ресурсами, серьезным экономическим потенциалом и относительно высоким уровнем жизни населения. По многим социально-экономическим показателям Пермский край входит в число ведущих регионов России. В настоящее время инвестиционная привлекательность Пермского края оценивается высоко по сравнению с большинством субъектов Российской Федерации.

В то же время сохраняются, а в некоторых случаях развиваются противоречия и проблемы социально-экономического развития.

В течение последних лет доля Пермского региона в общероссийском потенциале постепенно снижается.

Экономика региона в значительной мере диверсифицирована. Основными отраслями промышленности Пермского края являются добыча и переработка нефти, химическое и металлургическое производство, лесопромышленный комплекс, машиностроение.

Развитие крупной и мелкой промышленности в крае было напрямую связано с развитием транспорта и состоянием путей сообщения, которые также послужили развитию торговли. Однако можно отметить, недостаточную развитость инфраструктуры. Важной проблемой близкого будущего станет диспропорциональность в развитии территориально-транспортной инфраструктуры: основная масса транспортной инфраструктуры сосредоточена на юге, юго-востоке и в центре Пермского края.

В экспортоориентированном секторе наблюдается явное избыточное развитие, тогда как в секторе, ориентированном на внутренний спрос, происходит постепенное сокращение объемов производства. Данная отраслевая структура тесным образом связана со структурой экспорта Пермского края. В настоящее время доля экспорта товаров низкой степени переработки в общем объеме экспорта Пермского края достаточно высока (около 80 %). Это обуславливает высокую зависимость, как в целом экономики, так и доходов бюджета края от текущей цены на сырьевые товары на мировых рынках.

В силу нестабильности мировых цен возникает нестабильность валового регионального продукта

и доходов бюджета, что служит существенным препятствием для достижения цели стабильного долгосрочного развития экономики края.

Одной из проблем ресурсозависимости региональной экономики является переток факторов производства в добывающие секторы экономики из обрабатывающей промышленности в ответ на рост мировой цены на сырье.

Структура финансового рынка Пермского края существенно деформирована в результате слабости самостоятельных региональных участников. Возможности регулирования финансовых потоков ограничены организацией движения бюджетных средств и системой государственного регулирования цен и тарифов на продукцию и услуги естественных монополий.

Для жизни населения Пермского края характерен целый ряд проблем. Одна из них заключается в высоком уровне заболеваемости и смертности населения от различных болезней и травм, особенно мужчин в возрастных группах 40-55 лет, превышающем средние показатели России.

Острой проблемой в Пермском крае является обеспечение достойных материальных условий труда работников. За последние годы в крае наблюдается снижение темпов роста заработной платы, остается значительной численность работников, размер заработной платы которых находится ниже уровня прожиточного минимума, углубляется дифференциация по размерам оплаты труда между отдельными категориями работников, отраслями и территориями. Особенно проблематична ситуация в Коми-Пермяцком округе, где средний уровень оплаты труда примерно вполовину меньше среднеобластных показателей. 

На рынке труда сохраняется профессиональный, квалификационный и территориальный дисбаланс между спросом и предложением рабочей силы. Следствием этого стала, с одной стороны, неполная обеспеченность экономики необходимыми трудовыми ресурсами, а с другой - трудности эффективной реализации потребности граждан в трудовой деятельности. 
Кроме того, для Пермского края характерна большая протяженность территории с севера на юг, которая обусловливает диспропорции в агро-природном, климатическом и природно-ресурсном потенциале.

Заметная диспропорция существует в системе расселения. Треть всего населения Пермского края проживает в областном центре. Кроме того, в Пермском крае два города с численностью населения более 100 тыс. человек (Березники, Соликамск) и более 2700 населенных пунктов с численностью жителей менее 100 человек. Восточная часть края отличается повышенной долей городского населения, а в южной в основном преобладают сельские жители.

2.2 ОБЗОР РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Г. ПЕРМИ

К концу 2016 года под влиянием оздоровления российской экономики стабилизировался (а в некоторых сегментах показал рост) рынок коммерческой недвижимости Перми. В частности, это подтверждает динамика уровня вакансии. В прошлом году она достигала максимальных значений за последние пять лет, с января началось постепенное снижение объёма свободных площадей. Так, в наиболее успешных торговых центрах Перми данный показатель находился на отметке в 3-6%, в офисных центрах со сбалансированной стратегией работы с арендаторами - на отметке 7-10%. Цены незначительно корректируются в пределах 5%. Сохранилась тенденция к ротации арендаторов, которые искали объекты с более низкими арендными ставками или улучшали свои условия по локации и качеству площадей без изменения стоимости.

Основной пул арендаторов на офисном рынке Перми составляют местные бизнесмены, которые в условиях кризиса делают выбор в пользу дешевых помещений класса С. Крупных игроков, отдающих предпочтение более качественным объектам, немного. Все это приводит к тому, что качественно офисный сегмент не развивается. Единственный крупный проект по строительству БЦ класса А Bonus должен быть реализован лишь к 2018 году.

В основном востребованы небольшие по площади объекты, так как они намного доступней при покупке и данные активы всегда легче продавать, нежели крупные.

Средняя ставка аренды - 525 рублей за кв. м в месяц.

Средняя цена продажи офисов составила 50,30 тыс. руб. за кв. м.

В 2016 году рынок начал стабилизироваться. Этот курс сохранился и в 2017 году. Однако особая активность, впрочем, наблюдаться в сегменте не будет, подчеркивают эксперты, свидетельством чему косвенно является отсутствие заявленного нового строительства.

В 2016 году на рынке торговой недвижимости наблюдалась такая же ситуация, как и годом ранее: уменьшение спроса, цены сделок гораздо меньше цен предложения, снижение покупательской активности, увеличение количества вакантных площадей. Для привлечения бизнеса собственники объектов готовы идти на снижение арендных ставок. Управляющие компании вынуждены пересматривать либо структуру коммунальных и эксплуатационных расходов в пользу арендаторов, либо арендные ставки в сторону уменьшения.

Наиболее ликвидны торговые площади размером 40-50 кв. м. Если они вдобавок имеют хорошую локацию (метро, улицы с высоким пешеходным трафиком), то на них могут претендовать достаточно много арендаторов.

Средняя ставка аренды - 570 рублей за кв. м в месяц

Средняя цена продажи – 60,86 тыс. руб. за кв.м

Продажа выставочного центра "Пермская ярмарка" сети гипермаркетов "Лента". Общая площадь здания - более 11 тыс. кв.м. Цена сделки составила порядка 600 млн. рублей.

Торговая недвижимость покажет признаки оздоровления, уверены специалисты. Предполагаемая коррекция арендных ставок будет на уровне 5–7%. Продолжится вытеснение фэшн-сегмента (и в стрит-ритейле, и в ТЦ) аптеками, алкогольными, продуктовыми супермаркетами и магазинами с товарами массового потребления.  Также должно расшириться представительство федеральных сетей.

3. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Здание общей площадью 940 кв.м. с земельным участком кадастровый номер 59:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920,0 кв.м, расположенное по адресу: город Пермь, улица Карла Маркса дом 33.