Файл: Практика оценки стоимости недвижимости (ООО «Исполнитель»).pdf
Добавлен: 02.04.2023
Просмотров: 575
Скачиваний: 3
СОДЕРЖАНИЕ
1.1 ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯ ОБ ОЦЕНКЕ
1.3 ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ
1.4 ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, УСТАНАВЛИВАЮЩИХ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА-ОЦЕНКИ
1.6 ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
1.7 ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ
2. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
2.1 ЭКОНОМИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ ПЕРМСКОЙ ОБЛАСТИ
2.2 ОБЗОР РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Г. ПЕРМИ
4. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
5. ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ
6. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ
6.2 ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА МЕТОДОМ СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ
6.3 ОЦЕНКА ПОЛНОЙ СТОИМОСТИ ЗАМЕЩЕНИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
7. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ
7.2 СБОР ИНФОРМАЦИИ ОБ ОБЪЕКАХ-АНАЛОГАХ
7.3 ВНЕСЕНИЕ И ОБОСНОВАНИЕ КОРРЕКТИРОВОК В ЦЕНЫ ОБЪЕКТОВ-АНАЛОГОВ
8. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ
8.3 ОПРЕДЕЛЕНИЕ ДЕЙСТВИТЕЛЬНОГО ВАЛОВОГО ДОХОДА
9. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ
Учитывая все вышеизложенное, результаты расчета итоговой рыночной стоимости объекта оценки представлены в следующей таблице.
|
№ п/п |
Критерий согласования |
Сравнительный |
Затратный |
Доходный |
|
|
1 |
Степень соответствия: |
||||
|
1.1 |
задаче оценки |
40 |
30 |
30 |
|
|
1.2 |
цели оценки |
40 |
30 |
30 |
|
|
1.3 |
функциональному назначению объекта оценки |
30 |
40 |
30 |
|
|
1.4 |
оцениваемым правам |
35 |
30 |
35 |
|
|
2 |
Степень достоверности и достаточности исходных данных, используемых в каждом из подходов |
40 |
40 |
20 |
|
|
3 |
Степень предпочтительности каждого из подходов с точки зрения характеристик рынка и местоположения объектов оценки |
50 |
20 |
30 |
|
|
4 |
Надежность расчетов и процедур анализа, проведенных в используемых подходах |
40 |
40 |
20 |
|
|
5 |
Удельный вес экспертных оценок и суждений в каждом из приведенных подходов |
40 |
30 |
30 |
|
|
Итого: |
315 |
260 |
225 |
||
|
Коэффициент весомости каждого из подходов, отн.ед |
0,3938 |
0,3250 |
0,28125 |
||
|
Рыночная стоимость, полученная в рамках каждого из подходов, руб. |
49 957 937,66 |
25 791 797,49 |
66 575 351,43 |
||
|
Согласованная рыночная стоимость, руб. |
16129235,85 |
8382334,19 |
18724317,59 |
||
Рыночная стоимость:
С рн. = 16129235,85+8382334,19+18724317,59= 43 235 887,62 руб.
Таким образом, рыночная стоимость офисного помещения, находящегося по адресу: г. Пермь, улица Карла Маркса, дом 33 на 9 апреля 2018 года округленно составляет: 43 235 888 руб.
10. ИТОГОВОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ О СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА-ОЦЕНКИ
Оценка рыночной стоимости здания с земельным участком в составе объекта оценки производилась методами сравнительного, доходного и затратного подходов.
Рыночная стоимость объекта оценки здания с земельным участком, находящегося по адресу: г. Пермь, улица Карла Маркса, дом 33 по состоянию на 9 апреля 2018 года составила: 43 235 888 руб. (Сорок три миллиона двести тридцать пять тысяч восемьсот восемьдесят восемь) рублей.
Согласно п. 30 ФСО № 7, после проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.
По мнению Оценщика, для определения границ интервала можно руководствоваться НК РФ. Ч. I. Глава 7. Статья 40. Принципы определения цены товаров, работ или услуг для целей налогообложения. Согласно П. 2 данной статьи, Налоговые органы при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов вправе проверять правильность применения цен по сделкам лишь в следующих случаях: …4) при отклонении более чем на 20 процентов в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени.
Таким образом, допустимый интервал стоимости, по мнению Оценщика, может быть определен как диапазон вокруг рыночной стоимости, границы которого имеют размах не более 20%.
ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ МАТЕРИАЛЫ И НОРМАТИВНЫЕ ДОКУМЕНТЫ
- Федеральный Закон от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135–ФЗ (с изменениями и дополнениями).
- Приказ Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 г. № 297 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» (в действ. ред.).
- Приказ Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 г. № 298 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» (в действ. ред.).
- Приказ Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 г. № 299 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (в действ. ред.).
- Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» (в действ. ред.).
- «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденные распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 № 568-р (с изменениями и дополнениями).
- Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие. – М.: Маросейка, 2015. – 432 с.
- Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. – СПб.: Изд. «Лань», 2017. – 371 с.
- Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости». – М.: Юрайт, 2013. – 438 с.
- Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. - С-Пб.: Питер, 2018. – 336 с.