Файл: Практика оценки стоимости недвижимости (ООО «Исполнитель»).pdf

7. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ

7.1 ОПИСАНИЕ МЕТОДИКИ ОЦЕНКИ

Данный подход служит для оценки рыночной стоимости объекта оценки на основе данных о совершаемых на рынке сделках или предложениях. При этом рассматриваются сопоставимые объекты собственности, которые были проданы или, по крайней мере, предложены в продажу.

Затем делаются поправки на различия, которые существуют между оцениваемым и сопоставимыми объектами. Откорректированная цена позволяет определить наиболее вероятную цену оцениваемого объекта, если бы он предлагался в продажу на открытом и конкурентном рынке.

При существующих условиях на рынке продаж (недостаточная и зачастую закрытая информация по сделкам) некоторые выводы могут быть сделаны и из информации о ценах предложения.

Оценка в рамках сравнительного подхода заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. Исследование рынка с целью сбора достоверной информации о недавно совершенных в свободных рыночных условиях сделках, о предложениях по аренде аналогов объекта оценки.

2. Определение подходящей единицы сравнения (например, аренда в рублях за квадратный метр площади в месяц) и проведение сравнительного анализа по выбранной единице.

3. Сопоставление оцениваемого объекта с выбранными аналогами с целью корректировки их арендных ставок или исключения из списка аналогов объекта оценки.

4. Установление рыночной стоимости оцениваемого объекта путем сведения скорректированных цен аналогов к одному показателю.

Сравнительный подход может быть реализован двумя методами:

- методом сравнения продаж.

- методом валового рентного мультипликатора.

1. Метод сравнения продаж наиболее действителен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество достоверной информации о недавних сделках купли - продажи, в данном случае рассматриваются открытые оферты (предложения по предполагаемой продаже).

Он подразумевает изучение рынка, выбор предложений на продажу по объектам, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом и внесение соответствующих корректировок для приведения объектов-аналогов к оцениваемому объекту. Для регулярно продаваемых объектов этот подход дает наиболее достоверную величину рыночной стоимости.

При продаже больших доходных объектов информация об экономических характеристиках и условиях продажи часто недоступна или неполная, поэтому в таких случаях для сравнения продаж целесообразно определять диапазон, в котором наиболее вероятно будет находиться величина рыночной стоимости (анализ рынка).

Любое отличие условий продаж и сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому существенным ограничительным фактором подхода сравнения продаж является достоверность получаемой информации. В большинстве случаев цена недвижимости определяется выгодой от переданных прав собственности на недвижимость. Большое количество видов недвижимости, особенно доходно-производящие виды собственности, продаются вместе с существующими арендными договорами. Несомненно, что ни один из выбранных объектов сравнения не может практически полностью соответствовать объекту оценки. Поэтому сравнению подлежат какие-то общие единицы, которые могут быть физическими или экономическими.

Сравнительный подход к оценке недвижимости предполагает, что ценность объектов собственности определяется тем, за сколько они могут быть проданы при наличии достаточно сформированного рынка. Другими словами, наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого объекта может быть реальная цена продажи аналогичного объекта, зафиксированная рынком.

К рассмотрению принимаются объекты (аналоги), конкурентно-способные с точки зрения типично информированного покупателя. Это означает, что сделка продажи была честной, обе стороны имели соответствующую информацию и поступали экономически целесообразно, условия финансирования были рыночными.

2. Метод валового рентного мультипликатора предусматривает использование данного мультипликатора в качестве единицы сравнения.

Валовой рентный мультипликатор – отношение цены продажи объекта к потенциальному или действительному валовому доходу.

Расчет стоимости данным методом осуществляется в 3 этапа:

- Определение рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта недвижимости.

- Определение валового рентного мультипликатора исходя из недавних рыночных сделок.

- Расчет стоимости оцениваемого объекта посредством умножения рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта на валовой рентный мультипликатор.

Валовой рентный мультипликатор не корректируется на различия, существующие между оцениваемым объектом и объектами-аналогами, т.к. он представляет собой относительный показатель, в котором данные различия учтены.

Рассмотрим определение рыночной стоимости здания методом сравнения продаж.

7.2 СБОР ИНФОРМАЦИИ ОБ ОБЪЕКАХ-АНАЛОГАХ

В результате проведенного исследования рынка и отбора информации с целью повышения ее достоверности был выделен для сравнительного анализа ряд объектов. Информация о характеристиках данных объектов приводится ниже. В данном Отчете объекты-аналоги условно обозначены под номерами № 1, № 2, № 3.

Следует отметить, что сведения о реально совершенных сделках купли-продажи на рынке недвижимости носят конфиденциальный характер.

В основном Оценщик ориентировался на цены предложения с применением необходимых корректировок. Такой подход оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель, прежде чем принять решение о покупке объекта недвижимости, проанализирует текущее состояние рынка и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно сравниваемых объектов-аналогов.

Данные по отобранным объектам-аналогам представлены в таблице ниже. В качестве единицы сравнения выбрана цена предложения объекта за 1 кв. м общей площади. Стоимости указаны без учета НДС.

Данные по сопоставимым объектам-аналогам и оцениваемому объекту

7.3 ВНЕСЕНИЕ И ОБОСНОВАНИЕ КОРРЕКТИРОВОК В ЦЕНЫ ОБЪЕКТОВ-АНАЛОГОВ

Таблица внесения поправок и расчет рыночной стоимости методом сравнения продаж.

Последовательность внесения поправок и получение скорректированного результата:

1. Первыми вносятся стоимостные корректировки, вносимые к цене аналога в целом (например, поправка на наличие движимого имущества).

2. Следующими вносятся процентные поправки.

3. Затем вносятся денежные поправки, вносимые к единице сравнения аналога.

Обоснование корректировок:

1. Обстоятельства совершения сделки. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру).

2. Вид права на строения. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру).

3. Площадь здания. Поправка определялась на основании корректирующих коэффициентов, рассчитанных для административных зданий по таблице из справочника «КО-Инвест». Общественные здания. 2005, стр.27.

Корректировки на различие площадей зданий

4. Права на земельный участок. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру).

5. Условия платежа. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру).

6. Местоположение. Так как рынок по продаже офисной недвижимости в г. Перми не достаточно развит, найти два одинаковых офисных здания в разных районах не представляется возможным. Поэтому, считаю возможным рассчитать данную корректировку исходя из анализа вторичного рынка купли-продажи квартир в различных административных округах г. Перми. Рынок, указанных объектов недвижимости представляется наиболее широким, а соответственно, его ценовые параметры являются наиболее оптимальными.

Очевидно, что соотношения ценовых параметров на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости в различных округах г. Перми не должны соответствовать со ста процентной точностью соотношениям ценовых параметров на рынке купли-продажи объектов недвижимости иного функционального назначения, например, офисных зданий.

Вполне вероятно, что процентное отношение средней цены офисных зданий, в Ленинском округе (центре города), где находится объект оценки к средней цене офисных зданий в Свердловском районе, не будет точно соответствовать процентному отношению средней цены на административные здания, но находится примерно в одном диапазоне.