Файл: Практика оценки стоимости недвижимости (ООО «Исполнитель»).pdf

Согласно аналитическому сайту ОАО «Агенство ипотечного жилищного кредитования Пермского края», http://www.ipoteka59.ru/analitics/, средняя стоимость 1 м² на дату оценки в Ленинском районе составляет: 50 200 руб., в Свердловском районе составляет: 37 890 руб.

Приведенные данные наглядно характеризуют зависимость рыночной стоимости объектов недвижимости от фактора местоположения данных объектов: чем дальше объект расположен от центра города, тем меньше его стоимость и востребованность потенциальными покупателями.

Расчет корректировки:

Ленинский район / Свердловский район – 1 = 50 200 / 37 890 = 32 %

Таким образом, корректировка принимается на основании анализа рынка недвижимости г. Перми: в размере 32% для объектов, расположенных в Ленинском районе, так как объекты - аналоги удалены от географического центра города, который также является административно-деловым центром.

7. Назначение. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру).

8. Состояние объекта. Поправки вводились на основании Шкалы экспертных оценок, разработанной МИПК Российской экономической академией им. Г.В. Плеханова. Физический износ был определен в рамках затратного подхода в размере 13 %, следовательно, техническое состояние объекта оценки является «хорошим».

Введение корректировки на состояние объектов

9. Инженерные коммуникации. К оцениваемому зданию и к зданиям, принятым в качестве его аналогов, подведены инженерные коммуникации, различий по данному параметру между объектами нет.

10. Корректировка на цену предложения (корректировка на уторговывание). Данная корректировка отражает тот факт, что при определении цены объектов, выставленных на продажу, учитывается мнение только одной из заинтересованных сторон – продавца. Поправка на торг учитывает разницу между ценой предложения и ценой сделки, которая образуется в процессе переговоров между покупателем и продавцом. Скидка на торг зависит от объемов и активности соответствующего сегмента рынка. Чем меньше активность рынка, тем больше может быть скидка на торг. Но в большинстве случаев она не превышает 10 % для жилых объектов и 15…20 % для объектов коммерческой и промышленной недвижимости и земельных участков. В период существенного (более 2…3 % в месяц) роста цен на объекты недвижимости какого-либо сегмента скидку на торг применять не следует. Согласно анализу, проведенному российской аудиторско-консалтинговой компанией ООО «ФБК».

Рекомендуемые значения скидки на торг, %.

Оценщиком была использована корректировка на торг в размере - 5%.

После внесения необходимых корректировок в цены сопоставимых объектов-аналогов рассчитывалось среднеарифметическое значение 1 кв.м. скорректированных цен аналогов и данная величина умножалась на площадь объекта оценки.

Таким образом, рыночная стоимость Объекта оценки, полученная с помощью сравнительного подхода, по состоянию на 9 апреля 2018 года составляет: 25 791 797,49 руб.

8. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ

8.1 ОПИСАНИЕ МЕТОДИКИ ОЦЕНКИ

Доходный подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесёт данный объект. Другими словами, инвестор приобретает приносящий доход объект на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

1. Оценка потенциального валового дохода на основе анализа текущих арендных ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов.

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду и не взысканных арендных платежей) на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемому имущественному комплексу. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода и определяется действительный валовой доход.

3. Расчёт издержек по эксплуатации оцениваемого объекта основывается на анализе фактических издержек по его содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и получается величина чистого операционного дохода.

4. Пересчёт чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта. Существует два метода пересчёта чистого дохода в текущую стоимость: метод прямой капитализации и анализ дисконтированного денежного потока.

Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов.

Метод дисконтирования денежных поступлений более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

Учитывая, что объект оценки не требует проведения капитальных ремонтных работ (они уже проведены на дату оценки), а также принимая во внимание существующие тенденции на рынке коммерческой недвижимости г. Перми, можно прогнозировать плавно изменяющиеся с незначительными темпами потоки доходов от сдачи в аренду объекта оценки, что позволяет применить для пересчета спрогнозированного дохода в текущую стоимость метод капитализации.

Этапы метода прямой капитализации:

Сбор рыночной информации о доходности объектов.

Расчет потенциального валового дохода (ПВД).

Расчет действительного валового дохода (ДВД).

Расчет операционных расходов (ОР).

Расчет чистого операционного дохода (ЧОД) как разности действительного валового дохода и операционных расходов.

Расчет ставки капитализации.

Капитализация ЧОД в текущую стоимость.

Рыночная стоимость объекта оценки определяется по формуле:

V = ЧОД / R, (6)

где V- стоимость оцениваемого объекта;

ЧОД- чистый операционный доход (ЧОД);

R- коэффициент капитализации;

8.2 ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПОТЕНЦИАЛЬНОГО ВАЛОВОГО ДОХОДА

Потенциальный валовой доход (ПВД) – потенциальный доход, получаемый собственником объекта недвижимости при 100%-ном использовании объекта без учета потерь и расходов.

ПВД определяется по следующей формуле для объекта недвижимости:

ПВД = S х С_аренды, (7)

где S – площадь, сдаваемая в аренду, м²;

С_аренды – рыночная арендная ставка за 1 м² в год.

Расчет потенциального валового дохода осуществляется на основе анализа текущих ставок на рынке аренды для офисных зданий. Наиболее сопоставимые арендные ставки за 1 кв.м в г. Перми к оцениваемому объекту и расчет арендной ставки для объекта оценки приведены в таблицах:

Расчет арендной ставки для офисного помещения

Использовались следующие корректировки:

Корректировка на торг

На основании анализа рынка недвижимости, учитывая экспертную практику по данным информационного сайта appraiser.ru (вестник оценки), величина поправки находится в пределе от 0% до 10%. Коэффициент поправки для аналогов №1-№3 составляет: К= 5 %.

Корректировка на местоположение

В данном случае не учитывается, так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру.

Корректировка на дату продажи

В данном случае не учитывается, так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру.

Корректировка на условия договора

В данном случае не учитывается, так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру.

Корректировка на состояние помещения

У аналогов № 1- 3 удовлетворительное, а у объекта оценки отличное, поэтому вводится поправка.

Поправка вводилась на основании Шкалы экспертных оценок, разработанной МИПК Российской экономической академией им. Г.В. Плеханова

Таким образом, арендная ставка для оцениваемого помещения составила: 8 538,26 руб.

ПВД = S * Сар = 940 м² * 11 875,50 руб. = 11 162 970 руб.

Определение возможных потерь от недозагрузки помещения и потерь от неуплаты арендной платы

Согласно анализу рынка недвижимости и опросу риелторов, они связывают возможную недозагрузку здания Объекта с текущей сменой арендаторов, которая предположительно происходит 1 раз в 2-3 года. По мнению риэлторов, текучесть среди арендаторов будет невысока, так как частая смена арендаторов нетипична для здания подобного класса - простой здания составит около 2,5%. Случаи неуплаты или длительной задержки платежей на рынке аренды здания достаточно редки, однако среднерыночный риск недополучения арендной платы при сборе составляет 1%.

8.3 ОПРЕДЕЛЕНИЕ ДЕЙСТВИТЕЛЬНОГО ВАЛОВОГО ДОХОДА

Действительный валовой доход (ДВД) – это доход от объекта недвижимости, который будет в действительности получен собственником объекта недвижимости, т.е. потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы:

ДВД = ПВД * (1-К_ндз) * (1-К_ар), (8)

где К_ндз - коэффициент потерь от недозагрузки объекта (например, часть площадей, которая не будет сдана в аренду);

К_ар - коэффициент потерь от недобора арендных платежей по объекту.

ДВД = 11 162 970 * (1-2,5 %) * (1- 1 %) = 10 775 056,79 руб.

8.4 РАСЧЕТ ЧИСТОГО ОПЕРАЦИОННОГО ДОХОДА И ОПЕРАЦИОННЫХ РАСХОДОВ

Чистый операционный доход – годовой действительный валовой доход за минусом годовых операционных расходов:

ЧОД = ДВД – ОР, (9)

где ЧОД – чистый операционный доход

ДВД - действительный валовый доход

ОР - операционные расходы

Операционные расходы – это действительные расходы собственника, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода от объекта недвижимости.

Операционные расходы принято делить на:

• условно-постоянные;

• условно-переменные, или эксплуатационные;

• расходы на замещение, или резервы.

К условно-постоянным расходам относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают:

- Налог на имущество

- Платежи за земельный участок

Определение стоимостного выражения налога на имущество:

Налог на имущество является постоянной статьей расходов и составляет в соответствии с действующим законодательством 2,2% от остаточной стоимости объекта недвижимости. По документам, представленным в бухгалтерии, годовая норма амортизации составляет 1%.

Остаточная стоимость имущества на дату оценки 16 410 265 руб.

С_{налог на имущество}= 16 410 265 руб. * 2,2 % = 361 025,83 руб.

Определение размера земельного налога за земельный участок:

Величина земельного налога составляет 1,5% от кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость по данным Федерального агентства кадастра объектов недвижимости составляет 4 560 465,00 руб.

С_{налог на землю} = 4 560 465 руб. * 1,5 % = 68 406,98 руб.