Файл: Практика оценки стоимости недвижимости (ООО «Исполнитель»).pdf

7. Транспортная доступность. В связи с тем, что параметры у оцениваемого объекта и объектов сравнения по данному фактору одинаковы, введение корректировки не требуется.

8. Наличие коммуникаций. В связи с тем, что параметры у оцениваемого объекта и объектов сравнения по данному фактору одинаковы, введение корректировки не требуется.

10.Корректировка на цену предложения (корректировка на уторговывание). В предложениях об аренде указана изначально завышенная величина стоимости, которая в процессе торгов снижается. На основании исследований установлено, что в среднем значение данной скидки для сделок на рынке аренды составляет 5% (0,95).

После внесения необходимых корректировок в цены сопоставимых объектов-аналогов рассчитывалось среднеарифметическое значение 1 кв.м., скорректированных цен аналогов, и данная величина умножалась на площадь объекта оценки.

Рыночная стоимость земельного участка, полученная с помощью метода сравнения продаж, по состоянию на 9 апреля 2018 года составляет: 3083212,8 (Три миллиона восемь тысяч двести двенадцать рублей 80 коп.).

6.3 ОЦЕНКА ПОЛНОЙ СТОИМОСТИ ЗАМЕЩЕНИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Величина затрат на воспроизводство (строительство объекта) может определяться на базе полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения.

Под стоимостью воспроизводства подразумевают затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату определения стоимости, точной копии здания, используя такие же строительные материалы, стандарты и проект.

Для проведения расчета величины затрат на создание объекта недвижимости (стоимости строительства объекта) использовался справочник Укрупненных показателей стоимости строительства Ко-Инвест «Общественные здания».

Коэффициенты на климатическое различие в уровне цен определены на основании соответствующих сборников Ко-Инвест.

Коэффициент на изменение цен после издания Справочников пересчитывает стоимость строительства Объекта оценки, определенную на основании Справочников, в цены на дату оценки. Коэффициент определен с применением индексов удорожания, публикуемых ежеквартально в журналах «Индексы цен в строительстве».

При выборе аналогов учитывался класс конструктивной системы оцениваемого объекта и аналога.

По условиям варианта оценки для объекта недвижимости находящемся в Пермском крае используется верхняя граница прибыли предпринимателя – 30 %.

Косвенные затраты.

Расчет косвенных издержек:

- строительство временных сооружений, согласно ГСН 81-05-01-2001 «Сборник сметных норм и затрат на строительство временных зданий и сооружений» утвержден и введен в действие с 15.05.2001 постановлением Госстроя России от 07.05.01 № 45. В зависимости от видов строительства сметные нормы затрат для жилищно-гражданского строительства для Пермского края изменяются от 1,1 % до 4 %, среднее значение 2,55 %;

- зимнее удорожание строительных работ, согласно ГСН 81-05-02-2001 «Сборник сметных норм и дополнительных затрат при производстве строительно-монтажных работ в зимнее время» принят и введен в действие с 1 июня 2001 г. постановлением Госстроя России от 19 июня 2001 г. № 62. Для строительства зданий общественного назначения для Пермского края – 1 %.

- налог на имущество – 2,2 % (Интернет-сайт http://www.nalog.ru/ul/imush_pp/).

Всего: 5,75 % или величина косвенных издержек.

Учитывая результаты вышеизложенного, определяем стоимость нового строительства:

Величина затрат на воспроизводство (строительство нового объекта) составляет 43 534 166,51 руб.

6.4 ОЦЕНКА ИЗНОСОВ

В теории оценки выделяют три вида износа:

1. физический износ, связанный с физическим устареванием объекта и подразделяющийся на следующие типы:

- устранимый физический износ (степень устаревания элементов, при которой ремонт экономически оправдан; оценивается как затраты на ремонт объекта, необходимые для его эффективного использования);

- неустранимый физический износ (степень устаревания элементов, ремонт которых невозможен или экономически нецелесообразен).

2. функциональный износ, проявляющийся при несоответствии параметров объекта современным требованиям и отражающий его обесценение по причине наличия в нем конструктивных и функциональных отличий от современных аналогов;

3. внешний износ, возникающий в результате неблагоприятного воздействия внешних по отношению к объекту факторов (экономических, политических и/или экологических); применительно к объектам недвижимости внешнее устаревание (экономический износ) может проявляться в недополучении прибыли вследствие влияния внешних факторов.

Таким образом, в рамках данного метода для определения справедливой стоимости объекта оценки необходимо рассчитать его полную стоимость замещения или воспроизводства, а также перечисленные выше виды износа.

Определение физического износа

Процент физического износа определяют следующими методами:

1. Путем обследования технического (эксплуатационного) состояния объекта в целом и его важнейших конструктивных элементов (частей, узлов) и определяется по формуле:

(2)

где Фкi – физический износ отдельной конструкции, элемента или системы (согласно ВСН 53-86(р), Методике определения аварийности строений, разработанной институтом МосжилНИИпроект и экспертным путем);

Li – коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания или сооружения (данные по объектам-аналогам согласно УПВС).

2. Методом анализа физического состояния.

Метод анализа физического состояния предполагает определение коэффициента износа на основе технической диагностики отдельных частей, в случае если их фактический возраст превышает нормативный срок жизни, но объект находится в рабочем состоянии. Определив, в каком виде ремонта они нуждаются, можно обосновать и степень износа.

3. По сроку службы.

, (3)

где И% – износ (в процентах);

ЭВ – эффективный возраст;

ТС – типичный (нормативный) срок экономической жизни.

Срок экономической жизни – период, в течение которого актив будет пригоден для экономического использования одним или большим числом пользователей.

В качестве источников определения срока экономической жизни объектов недвижимости использованы «Правила оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53-86 (р).

Расчет физического износа здания

Численные значения физического износа округлим и, таким образом, физический износ здания составляет 13 %.

Функциональный износ учитывает относительную неспособность данного здания или сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым зданием или сооружением, созданным для таких же целей. Обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль и др.

В данном случае, исходя из анализа наилучшего и наиболее эффективного использования и на основании имеющейся технической документации эксперт пришел к выводу о том, что использованные при строительстве материалы в целом отвечают требованиям, предъявляемым к объектам, аналогичным по функциональному назначению, оцениваемому объекту. Исследуемый объект не утратил своих функциональных свойств в качестве офисного здания.

Функциональный износ офисного здания равен 0%.

Экономический (внешний) износ - это потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Экономический износ может быть вызван такими причинами, как: изменение законодательства и правительственной политики, ландшафта, транспортных систем, занятости населения, экономической ситуации в районе (регионе); создание новых промышленных зон; увеличение конкуренции на рынке недвижимости и т.д.

Влияния внешних политико-экономических факторов не выявлено. На основании этого принимаем внешний износ офисного здания равным 0%.

Накопленный износ (И) по объекту исследования принимаем как сумму величин отдельных видов имеющегося износа.

Накопленный износ определяем по формуле:

, (4)

где: Фи - степень физического износа;

Фу - степень функционального износа;

Фэк — степень экономического износа.

Таким образом, накопленный износ объекта оценки равен их физическому износу, и составляет 13 %.

6.5 РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Расчет рыночной стоимости объекта оценки по следующей формуле (общий вид):

(5)

где С -рыночная стоимость объекта оценки, ден. ед.;

С_Н -затраты на замещение или воспроизводство, ден. ед.;

И_Н -величина накопленного износа, %;

С_ЗУ -рыночная стоимость прав на земельный участок, ден.ед.

С = 43 534 166,51 * (1-13/100%) + 3 083 212,80 = 40 957 937,66 руб.

Рыночная стоимость объекта оценки, полученная с помощью затратного подхода, по состоянию на 09 апреля 2018 года составляет: 40 957 937,66 руб.