Файл: Практика оценки стоимости недвижимости (ООО «Исполнитель»).pdf

К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг.

Расходы на текущий ремонт:

По данным, предоставленными строительными организациями, расходы на текущий ремонт составляют для офисных помещений в среднем 250 руб. /кв.м./год.

С_{тек рем} = S * С = 940 м² * 250 руб.= 235 000 руб.,

где С_{тек рем} – стоимость текущего ремонта,

S – площадь помещения,

С - расходы на текущий 1 м² в год.

Затраты на управление объектом

Для оцениваемой недвижимости считаем расходы на управление объектом равны 3% от величины действительного валового дохода на уровне комиссии профессиональных управляющих недвижимостью (www.gud.ru).

С _{упр об} = ДВД * 3 % = 10 775 056,79 * 3% = 323 251,70 руб.

Прочие расходы

К расходам по прочим услугам можно отнести расходы, связанные с проведением техобслуживания оборудования, работы ЖСК, расходы на страхование объекта. Величина прочих расходов будет составлять 2 % от действительного валового дохода. (www.cre.ru)

С _прочие = ДВД * 2% = 10 775 056,79 * 2% = 215 501,14 руб.

Резерв на замещение – расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов здания.

Капитальные резервы (расходы на замещение). Капитальный ремонт производится один раз в 30 лет для зданий данной конструктивной системы (для 1-й группы капитальности).

Затраты на капитальный ремонт составляют около 30% от восстановительной стоимости; капитальный ремонт, согласно «Положению о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» (Утверждено Постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. №279), производится один раз в 30 лет; накопление резервов на ремонт происходит по безрисковой ставке доходности.

С _{замещения} = 40 957 937,66 руб. * 30% /30 лет = 409 579,38 руб.,

40 957 937,66 руб. –восстановительная стоимость здания, подсчитанная затратным подходом. Итого операционные расходы составляют:

ОР = 361 025,83 + 68 406,98 + 235 000 + 323 251,70 + 215 501,14 + 409 579,382 = 1 612 765,03 руб.

Чистый операционный доход

ЧОД = ДВД – ОР = 10 775 056,79 руб. – 1 612 765,037 руб. = 9 162 291,77 руб.

8.5 РАСЧЕТ СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ С УЧЕТОМ ВОЗМЕЩЕНИЯ КАПИТАЛЬНЫХ ЗАТРАТ

Ставка капитализации с учетом возмещения капитальных затрат рассчитывается по формуле:

К = r_e +r₁ *dep, (10)

где R– ставка капитализации;

r_e – ставка доходности на собственный капитал;

r₁– норма возврата капитала;

dep– доля снижения стоимости недвижимости через n лет.

Ставка доходности на собственный капитал определяется способом кумулятивного построения – последовательное наращивание первой составляющей коэффициента дисконтирования, при котором в качестве базовой берется безрисковая ставка процента.

Далее к ней последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные с особенностями объекта оценки, такие, как ликвидность, расходы на качество менеджмента и др.

В условиях российского рынка обычно представляется в виде:

r _{e =} r _{f +} p _{1 +} p _{2 +} p ₃, (11)

где r _f– безрисковая ставка дохода, %;

p ₁– премия за риск вложения в недвижимость, %;

p ₂– премия за низкую ликвидность недвижимости, %;

p ₃ – премия за инвестиционный менеджмент, %.

Суть расчета коэффициента капитализации методом кумулятивного построения заключается в следующем. Инвестор может получить доход либо вложив деньги в ценные бумаги, либо в имущество.

Очевидно, что второй вариант вложения денежных средств более рискованный, и, следовательно, инвестор вправе ожидать дополнительного дохода. Риск вложения в объект связан с будущим качеством управления им, а также с возможностью оперативной реализации его в случае изменения экономической ситуации.

Определение безрисковой ставки

В качестве безрисковой ставки была выбрана ставка бескупонной доходности государственных облигаций со сроком погашения 6 мес., величина которой на 9 апреля 2018 года составила: 6,65%.

Премия за риск вложения в недвижимость

Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические, ко второму статичные и динамические.

На рынке в целом преобладающим является систематический риск. Стоимость конкретной приносящей доход собственности может быть связана с экономическими условиями на рынке.

Например: появление излишнего числа конкурирующих объектов, уменьшение занятости населения в связи с закрытием градообразующего предприятия, введение в действие природоохранных ограничений, установление ограничений на уровень арендной платы.

Несистематический риск – это риск связанный с конкретно оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты.

Например: трещины в несущих элементах, изъятие земли для общественных нужд, неуплата арендных платежей, разрушение сооружения пожаром или развитие поблизости от данного объекта несовместимой с ним системы землепользования.

Статичный риск – это риск, который можно рассчитать и переложить на страховые компании.

Динамический риск – может быть определен как «прибыль или потеря предпринимательского шанса и экономическая конкуренция».

Факторы риска, влияющие на исследуемый объект недвижимости:

Таким образом, премия за риск вложения в недвижимость составляет 1,8%.

Премия за низкую ликвидность

Премия на низкую ликвидность - это поправка на потерю прибыли в течение срока экспозиции объекта, на практике приблизительный расчет данной премии по формуле:

Р₂ = r_f х Т _эксп, (12)

где r_f – безрисковая ставка дохода, %

Т _эксп– срок экспозиции оцениваемого объекта на основе данных по конкретному сегменту рынка недвижимости (в годах).

Офисные помещения аналогичные оцениваемому объекту на рынке недвижимости имеют срок экспозиции в среднем 3-6 месяцев. При расчетах принимается величина – 4 месяца, соответственно Т _эксп = 4/12 = 0,333 лет.

Премия на низкую ликвидность будет равна: Р₂ = 9,39 % * 0,333 = 3,3 %

Премия за качество менеджмента

Премия за качество менеджмента учитывает зависимость деятельности компании от ключевой фигуры в управлении, а также от квалификации и опыта управляющего персонала. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют.

На практике риск за качество менеджмента находится в пределах от 0% до 5%, принимаем среднюю величину премии Р₃ = 2,5%.

Таким образом, ставка доходности на собственный капитал составляет:

r _{e =} r _{f +} p _{1 +} p _{2 +} p ₃ = 6,65% +1,8% + 2,5% + 2,5% = 13,45%

Норма возврата капитала определяется по методу Хоскольда.

Метод Хоскольда используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке и определяется по формуле:

, (13)

где r₁– норма возврата капитала;

r_f– безрисковая ставка дохода, %;

k - срок экономической жизни, принимается равным 30 лет, в соответствии со средним сроком до проведения капитального ремонта (определено на основании ВСН 58-88 (р))

sff (n, r_f)– фактор фонда возмещения.

r₁ = 0,01345 / (1+0,01345)³⁰ – 1) = 0,003

Ставка капитализации для объекта оценки составляет:

R = r_e + der х r₁ = 0,1345 + 0,003 = 0,1376 или 13,76 %

8.6 РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Рыночная стоимость объекта оценки составляет:

С = ЧОД / R = 9 162 291,77 / 13,76% = 66 575 351,43 руб.

Рыночная стоимость объекта оценки, полученная с помощью доходного подхода, по состоянию на 9 апреля 2018 года составляет: 66 575 351,431 рублей.

9. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ

В предыдущих разделах Отчета были получены результаты оценки стоимости объекта, исходя из анализа всей доступной информации, относящейся к рассматриваемому объекту. Применяя три подхода к оценке стоимости объекта, были получены следующие результаты (без учета НДС):

Для окончательного согласования результатов оценки необходимо придать весовые коэффициенты результатам оценки, полученным каждым из подходов. Весовые коэффициенты показывают, какая доля стоимости, полученной в результате использования каждого из применяемых подходов к оценке, присутствует в итоговой величине рыночной стоимости годовой арендной ставки. Сумма весовых коэффициентов должна составлять 1 (100 %).

При выведении итоговой величины рыночной стоимости объекта Оценщик принял во внимание следующие факторы:

Оценка рыночной стоимости на основе затратного подхода отражает затраты на замещение оцениваемого объекта и его техническое состояние, однако не учитывает рыночной ситуации на дату определения стоимости.

Как правило, в условиях развитого рынка недвижимости, наибольшее приближение к рыночной стоимости дает расчет сравнительным подходом, т.к. отражает реальные цены предложения на текущую дату, являющиеся точкой опоры в будущих торгах продавца и покупателя при совершении сделки. Данный подход наиболее достоверно отражает состояние рынка недвижимости, поскольку основывается на рыночных данных, учитывает влияние на стоимость внешних факторов.

Недостаток же заключается в том, что практически невозможно найти два полностью идентичных объекта, а различия между ними не всегда можно с достаточной точностью вычленить и количественно оценить. Рост количества поправок увеличивает субъективность оценки данным подходом.

Доходный подход капитализирует сегодняшние и будущие выгоды от использования объекта. Преимущество данного подхода заключается в том, что он непосредственно принимает во внимание выгоды от использования объекта и возможности рынка в течение срока предполагаемого владения. Однако при применении доходного подхода Оценщик принял ряд допущений и ограничений, которые несколько ограничивают достоверность расчетов данным подходом.