Файл: Подходы к оценке объектов недвижимости.pdf

По данным Банка России, объем денежной массы (М2) на 1 февраля 2018г. составил 41598,0 млрд.рублей и увеличился по сравнению с 1 февраля 2017г. на 9,4%, по сравнению с 1 января 2018г. уменьшился на 2,0% при увеличении потребительских цен соответственно на 2,2% и 0,3%.

По данным Банка России, объем государственных ценных бумаг на конец февраля 2018г. составил 6741,1 млрд.рублей и увеличился по сравнению с соответствующей датой 2017г. на 15,7%, с концом января 2018г. - на 1,3%.

По данным Банка России, международные резервы Российской Федерации на 1 марта 2018г. составили 453,6 млрд.долларов США и по сравнению с 1 марта 2017г. увеличились на 14,2%, с 1 февраля 2018г. - на 1,3%.

В январе-феврале 2018г. объем денежных доходов населения сложился в размере 8074,8 млрд.рублей. В январе-феврале 2017г. денежные доходы населения составили 7887,6 млрд.рублей, в их объеме была учтена выделенная из федерального бюджета единовременная денежная выплата пенсионерам в январе 2017г. в размере 5 тыс.рублей (далее ЕВ-2017), произведенная в соответствии с Федеральным законом от 22 ноября 2016г. № 385-ФЗ на общую сумму 221,7 млрд.рублей. Указанная выплата пенсионерам была учтена также при расчете среднего размера назначенной пенсии в январе-феврале 2017 года. Денежные расходы населения в январе-феврале 2018г. составили 8243,1 млрд.рублей и увеличились на 3,5%. Население израсходовало средств на покупку товаров и оплату услуг 6554,0 млрд.рублей, что на 5,8% больше, чем в январе-феврале 2017 года. За этот период прирост сбережений населения составил 566,2 млрд.рублей и уменьшился на 262,5 млрд.рублей (или на 31,7%) по сравнению с соответствующим периодом 2017 года.

Реальные располагаемые денежные доходы (доходы за вычетом обязательных платежей, скорректированные на индекс потребительских цен), по оценке, в феврале 2018г. по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года увеличились на 4,4%, в январефеврале 2018г. - на 2,5% (без учета ЕВ-2017, произведенной в соответствии с Федеральным законом от 22 ноября 2016г. № 385-ФЗ).

Среднемесячная начисленная заработная плата работников организаций в феврале 2018г., по оценке, составила 39800 рублей и по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года выросла на 12,1%, в январе-феврале 2018г. - на 12,9%.

С января 2017г. Росстат проводит выборочное обследование рабочей силы среди населения в возрасте 15 лет и старше (до 2017г. - в возрасте 15-72 лет). По итогам обследования в феврале 2018г. численность рабочей силы составила 75,8 млн.человек, или 52% от общей численности населения страны, в их числе 72,0 млн.человек были заняты в экономике и 3,8 млн.человек не имели занятия, но активно его искали (в соответствии с методологией Международной Организации Труда они классифицируются как безработные).

По данным выборочного обследования рабочей силы, проведенного по состоянию на вторую неделю февраля 2018г., уровень занятости населения (доля занятого населения в общей численности населения соответствующего возраста) в возрасте 15 лет и старше составил 59,3%, в возрасте 15-72 лет - 65,1%.

В феврале 2018г., по итогам выборочного обследования рабочей силы, 3,8 млн.человек в возрасте 15 лет и старше классифицировались как безработные (в соответствии с методологией Международной Организации Труда). Уровень безработицы в феврале 2018г. составил 5,0% (без исключения сезонного фактора), как для населения в возрасте 15 лет и старше, так и для населения в возрасте 15-72 лет.

Средний возраст безработных в возрасте 15 лет и старше в феврале 2018г. составил 36,6 года. Молодежь до 25 лет составляет среди безработных 19,9%, лица в возрасте 50 лет и старше - 19,1%. Средняя продолжительность поиска работы безработными в феврале 2018г. у женщин составила 8,0 месяца, у мужчин - 7,9 месяца.

Социально-экономическая ситуация в Свердловской области^[4]

В промышленности Свердловской области сохраняется рост объемов производства. Индекс промышленного производства по полному кругу организаций, по данным Свердловскстата, в январе-феврале 2018 года составил 109,7% к уровню января-февраля 2017 года, что выше среднероссийского уровня (102,2%).

По видам деятельности индексы производства в январе-феврале 2018 года к уровню января-февраля 2017 года составили:

- обрабатывающие производства – 112,2% (Российская Федерация – 103,3%),

- обеспечение электрической энергией, газом и паром – 89,1% (Российская Федерация – 99,7%),

- добыча полезных ископаемых – 93,2% (Российская Федерация – 100,7%).

Значительный рост физических объемов производства продемонстрировали предприятия машиностроительного комплекса: в производстве машин и оборудования рост в 1,5 раза к уровню января-февраля 2017 года, в производстве автотранспортных средств, прицепов и полуприцепов – в 1,3 раза, в производстве электрического оборудования – на 10,1%, в производстве транспортных средств и оборудования – на 9,8%.

В ведущей отрасли промышленности – металлургическом производстве индекс производства составил 104,7% к уровню января-февраля 2017 года.

Кроме того, высокие темпы роста физических объемов производства наблюдаются в обработке древесины и производстве изделий из дерева – на 22,1% к уровню января-февраля 2017 года и производстве готовых металлических изделий – на 20,6%.

Объем отгруженной промышленной продукции по полному кругу организаций Свердловской области в январе-феврале 2018 года составил 322,5 млрд. рублей, или 117,3% к уровню января-февраля 2017 года в действующих ценах, в том числе:

- обрабатывающие производства – 253,8 млрд. рублей, или 118,8% к уровню января 2017 года,

- обеспечение электрической энергией, газом и паром – 48,1 млрд. рублей, или 112,8%,

- добыча полезных ископаемых – 10,9 млрд. рублей, или 105,8%.

Объем продукции сельского хозяйства, произведенной хозяйствами всех категорий, в январе-феврале 2018 года составил 101,8% к уровню января-февраля 2017 года в сопоставимых ценах.

В январе-феврале 2018 года в хозяйствах всех категорий увеличилось производство молока на 5,6% к уровню января-февраля 2017 года, производство мяса скота и птицы на убой (в живом весе) – на 4,3%, производство яиц – на 2,8%.

Объем работ, выполненных собственными силами по виду деятельности «строительство», январе-феврале 2018 года составил 19,2 млрд. рублей, что на 18,1% выше уровня соответствующего периода 2017 года.

В январе-феврале 2018 года за счет всех источников финансирования введены в эксплуатацию жилые дома общей площадью 246,6 тыс. кв. метров, что в 1,5 раза выше уровня января-февраля 2017 года.

Индивидуальными застройщиками построено 77,4% введенного жилья (191 тыс. кв. метров), рост в 2,2 раза к уровню января-февраля 2017 года.

Грузооборот автомобильного транспорта (по кругу крупных и средних организаций) в январе-феврале 2018 года составил 473,7 млн. тонно-км, ), что в сопоставимых ценах на 6,6% выше уровня соответствующего периода 2017 года.

Объем грузовых перевозок автомобильным транспортом (по кругу крупных и средних организаций) в январе-феврале 2018 года впервые за несколько лет перешел в динамику роста – 106,5% к уровню января-февраля 2017 года, или 4,4 млн. тонн грузов.

В 2018 году впервые с 2014 года отмечена положительная динамика оборота розничной торговли и общественного питания.

Оборот розничной торговли в Свердловской области за январь-февраль 2018 года составил, по данным Свердловскстата, 166,8 млрд. рублей, что в сопоставимых ценах на 1,7% выше уровня соответствующего периода 2017 года.

Оборот общественного питания в январе-феврале 2018 года сложился в сумме 7,4 млрд. рублей, что на 1,6% в сопоставимых ценах выше уровня января-февраля 2017 года.

Численность безработных, официально зарегистрированных в органах службы занятости Свердловской области, на 01 марта 2018 года снизилась на 6334 человека по сравнению с аналогичной датой 2017 года и составила 26 678 человек.

Уровень регистрируемой безработицы по состоянию на 01 марта 2018 года снизился на 0,25 п.п по сравнению с аналогичной датой 2017 года и составил 1,20%.

В январе 2018 года среднемесячная заработная плата одного работника по полному кругу организаций Свердловской области, по данным Свердловскстата, составила 33809,4 рубля (110,0% к январю 2017 года).

Реальная заработная плата в Свердловской области за январь 2018 года составила 108,2% к январю 2017 года, прирост - 7,8 п.п.(реальная заработная плата в январе 2017 года – 100,5%). Размер реальной заработной платы в январе 2018 года является максимальным за последние 5 лет.

Заработная плата работников крупных и средних организаций Свердловской области в указанном периоде составила 39174,9 рубля (110,5% к январю 2017 года).

Высокий уровень оплаты труда сохраняется в организациях по производству готовых металлических изделий, деятельности в области информации и связи, в металлургическом производстве. В этих видах экономической деятельности заработная плата в среднем в 1,5 раза выше среднеобластного значения.

Превышают среднеобластной уровень заработной платы организации по производству компьютеров, электронных и оптических изделий (выше на 36%), по обеспечению электрической энергией, газом и паром (на 26%), производству машин и оборудования (на 23%), производству химических веществ и химических продуктов (на 17%), транспортировке и хранению (на 14%) и ряд других.

Лидерами по темпам роста заработной платы в Свердловской области являются гостиницы и рестораны (118,9% к уровню января 2017 года), организации здравоохранения и предоставления социальных услуг (117,6%), организации по производству машин и оборудования (116,9%), производству электрооборудования (114,5%), организации в строительстве и металлургическом производстве (112,7%) и др.

В начале 2018 года продолжилась тенденция снижения смертности населения, отмечено сокращение естественной убыли населения по сравнению с началом 2017 года.

В январе 2018 года в Свердловской области родилось 4,2 тыс. детей, умерло 5,4 тыс. человек. Естественная убыль населения составила 1135 человек.

Крупными и средними организациями Свердловской области  в январе 2018 года получен положительный финансовый результат (прибыль за минусом убытков) в размере 23,0 млрд. рублей, что на 42,3% выше уровня января 2017 года.

В январе 2018 года прибыль прибыльных крупных и средних организаций составила 28,5 млрд. рублей, или 99,7% к уровню января 2017 года.

По отдельным видам деятельности отмечен значительный рост прибыли к уровню соответствующего периода предыдущего года, среди них: «производство металлургическое» (в 2,3 раза), «деятельность гостиниц и предприятий общественного питания» (в 2,3 раза), «производство машин и оборудования» (в 1,9 раза), «обработка древесины и производство изделий из дерева и пробки» (в 1,7 раза), «обеспечение электрической энергией, газом и паром» (в 1,4 раза).

Общая сумма убытка убыточных организаций снизилась в 2,2 раза к уровню января 2017 года и составила 5,5 млрд. рублей.

В январе-декабре 2017 году объем инвестиций в основной капитал по полному кругу организаций (с учетом малых предприятий и оценки неформальной деятельности) составил 337,8 млрд. рублей, или 96,4% к уровню 2016 года в сопоставимых ценах (102,9% в действующих ценах).

В общем объеме инвестиций 70,4% освоено крупными и средними организациями Свердловской области (237,9 млрд. рублей), что на 4,0% выше уровня января-декабря 2016 года в действующих ценах по сопоставимому кругу организаций.

Наибольшую долю инвестиций в основной капитал крупных и средних организаций Свердловской области обеспечивала промышленность – 41,1%, или 97,7 млрд. рублей.

Наибольший рост объема инвестиций в основной капитал в действующих ценах отмечен в добыче полезных ископаемых – в 2,1 раза, в сельском хозяйстве – в 2,0 раза, в производстве резиновых и пластмассовых изделий – в 1,6 раза, в производстве электрического оборудования – в 1,6 раза, строительстве – в 1,4 раза.

Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект.

Объект недвижимости относится к рынку коммерческой недвижимости, сегмент- здания нежилого назначения, которые возможно использовать как офисные помещения. Класс - B+.

8.2.Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект^[5]

Рынок офисов Екатеринбурга насытился еще в 2011-12 году, когда были введены в эксплуатацию многие крупные бизнес-центры. С тех пор избыточное предложение и высокая конкуренция за арендатора являются основным фактором развития рынка. Рост офисного фонда в последующие годы происходил на фоне низкой экономической активности. Число компаний, работающих в Екатеринбурге сокращается на протяжении последних 5 лет.