Файл: Оценка рыночной стоимости здания.pdf

Корректировка на различия в категориях земель. Корректировки не вводились, т.к. все предлагаемые аналоги оцениваемого земельного участка с категорией земель – земли населенных пунктов.

Корректировка на разрешенное использование. Корректировки не вводились, т.к. все предлагаемые аналоги оцениваемого земельного участка с разрешенным использованием –под коммерческое строительство.

Корректировка на различия в рельефе. Оцениваемый земельный участок ровности, а участки-аналоги имеют ровный рельеф, в связи с этим, корректировки не введены.

Корректировка на различия в транспортной доступности. Корректировки не вводились, т.к. оцениваемый земельный участок и участки-аналоги имеют хорошую транспортную доступность.

Результаты сравнительного анализа и корректировки стоимости объектов-аналогов при расчете земельного участка

Для определения средневзвешенной стоимости объекта оценки, необходимо определить вес результатов, полученных после корректировок цен предложения аналогов. Наибольший вес придается аналогу, который по своим параметрам является наиболее близким к оцениваемому объекту оценки.

Степень близости можно оценить с использованием метода экспертных оценок. Чем больше сделано корректировок цены аналога, тем меньше должен быть его вес при формировании итоговой стоимости объекта оценки.

Учитывая, что вес откорректированной цены должен быть обратно пропорционален количеству корректировок, можно предложить следующее правило его расчета:

Расчет веса каждого из аналогов:

Расчет стоимости сравнительным подходом 1 кв.м. площади объекта оценки:

8312,47*0,250+9200*0,500+10421,76*0,250 =9 284 руб.

Таким образом, стоимость объекта оценки – земельного участка – рассчитанная сравнительным подходом, составляет округленно, 17 824 431 рублей.

11.3 ДОХОДНЫЙ ПОДХОД

В рамках доходного подхода к оценке земельного участка можно выделить методы:

• Метод капитализации земельной ренты;
• Метод предполагаемого использования;
• Метод остатка.

Все эти методы применяются для оценки как застроенных, так и незастроенных земельных участков.

Метод остатка

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

Метод допускает следующую последовательность действий:

• расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
• расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
• расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;
• расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;
• расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Метод допускает также следующую последовательность действий:

• расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
• расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
• расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени;
• расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений.

Метод капитализации земельной ренты

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

• расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;
• определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;
• расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.

В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.

Основными способами определения коэффициента капитализации являются:

• деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;
• увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.

При этом под безрисковой ставкой отдачи на капитал понимается ставка отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала (например, ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам).

Метод предполагаемого использования

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

• определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);
• определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
• определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
• определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;
• расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования.

Для приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки используются ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций.

Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.

Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Ввиду того, что рыночная информация о сдаче в аренду земельных участков в месте расположения оцениваемого земельного участка отсутствует, а также отсутствуют иные необходимые рыночные данные для расчета стоимости земельного участка методами доходного подхода, доходный подход при определении рыночной стоимости оцениваемого земельного участка не используется.

1. Описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам

В результате применения различных подходов к оценке рыночной стоимости объекта оценки с учетом принятых допущений получены значения, приведенные в таблице ниже.

Результаты расчетов стоимости объекта оценки, полученные в раках подходов

(с учетом НДС), руб.

Целью согласования результатов оценки является определение преимуществ и недостатков каждого использованного подхода и выработка единой стоимостной оценки.

Окончательное, итоговое суждение о стоимости имущества выносится Оценщиком на основе анализа полученных ориентиров стоимости оцениваемого имущества, полученных в рамках классических подходов к оценке.

Для согласования результатов необходимо определить веса, в соответствии с которыми отдельные, ранее полученные ориентиры, сформируют итоговую рыночную стоимость имущества.

Возможности формализации информации зависят от специфических возможностей исследуемого объекта, надежности и полноты имеющихся данных, уровня принятия решения. Форма представления экспертных данных зависит и от принятого критерия, на выбор которого в свою очередь существенное влияние оказывает специфика исследуемой проблемы. К методу экспертных оценок относится методика ранжированной оценки критериев стоимости. Эта методика предполагает определение удельного веса результатов оценки, полученных каждым подходом, на основе их ранжирования по таким критериям, как:

- способность учитывать цель оценки;

- способность учитывать конъюнктуру рынка;

- способность учитывать физические и экономические параметры объекта;

- качество информации.

Этапы расчета удельного веса:

1) Каждому использованному подходу по рассматриваемым критериям обоснованно присваивается ранг: высокий, средний, низкий;

2) Проставляются баллы, соответственно: высокий – 2, средний – 1, низкий – 0;

3) По каждому методу рассчитывается суммарный набранный балл и проставляется в графе «Итог»;