Файл: Оценка рыночной стоимости здания.pdf

В рамках настоящего отчета при расчете рыночной стоимости земельного участка применен метод сравнения продаж.

Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса).

Метод предполагает следующую последовательность действий:

• определение элементов, по которым осуществляется сравнение объектов оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения);
• определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемых земельных участков;
• определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемых земельных участков;
• корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемых земельных участков;
• расчет рыночной стоимости земельных участков путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

Выбор объектов аналогов и обоснование выбора.

Сущность метода состоит в определении стоимости земельного участка путем сравнения цен недавних предложений сопоставимых с оцениваемым участком после внесения корректировок, учитывающих различия между ними. Поскольку не существует двух абсолютно одинаковых участков по своим параметрам, то необходима соответствующая корректировка цен предложений сопоставимых участков, которая может быть и с положительным, и с отрицательным знаком. Откорректированные цены по сопоставимым объектам позволяют сделать вывод о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. Для анализа может быть достаточно получить исчерпывающие данные по трем-пяти аналогичным земельным участкам. К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками. Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

• местоположение и окружение;
• целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;
• физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация);
• транспортная доступность;
• инфраструктура (наличие и близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.) и т.д.

К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:

• условия финансирования сделок (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);
• условия платежа при совершении сделок (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);
• обстоятельства совершения сделки (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);
• изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками

Определение аналогов проводилось на основании изучения рынка предложений к продаже земельных участков, сходных по своим характеристикам с оцениваемым объектом, для чего использовались все доступные оценщикам ресурсы, в том числе информация, опубликованная в печатных изданиях: газета «Недвижимость Рязани», газета «Ярмарка» (издание г.Рязань, издательский дом «Ярмарка») и газета «Дом.Строй», информационно-аналитический еженедельник (издание г.Рязань, учредитель и издатель - ООО «Агентство печати и информации»), сайт www.avito.ru, сайт www.domofond.ru

При сравнительном анализе стоимости объекта Оценщик опирался на цены предложения объектов сравнения. Такой подход оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости, проанализирует текущие рыночные предложения и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

На дату определения стоимости Оценщик располагает информацией по предложениям к продаже трех объектов, предлагаемых к продаже по данным сайта www.domofond.ru., наиболее сопоставимых с рассматриваемым, и имеющих в той, или иной степени примерно аналогичные характеристики.

Единицы сравнения.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (гектар, квадратный метр, сотка), так и для цены аналога в целом. Корректировки могут рассчитываться в денежном или в процентном выражении.

Поскольку объекты различаются по размеру и числу входящих в ни единиц, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемы» объектом неизбежны большие сложности и требуется приведение имеющихся данных к общему знаменателю, которым может быть либо физическая единица (например, цена за 1 м2), либо экономическая.

На различных сегментах рынка недвижимости используются различные единицы сравнения.

Единицы сравнения земли:

• цена за 1 га;
• цена за 1 сотку;
• цена за 1 м2.

Единицы сравнения застроенных участков:

• цена за 1 м2 общей площади;
• цена за 1 фронтальный метр;
• цена за 1 м2 чистой площади, подлежащей сдаче в аренду;
• цена за 1 м3.

Классификация и суть поправок.

Классификация вводимых поправок основана на учете разных способов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом, что отражено на рис.  Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий коэффициент.

К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, износ, время продажи.

Стоимостные поправки:

а) денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 га, единица плотности, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, если хуже, применяется отрицательная поправка.

К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно отнести поправки на качественные характеристики, а также поправки, рассчитанные статистическими методами;

б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта-аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта и пр.).

Расчет и внесение поправок.

Для расчета и внесения поправок используется множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:

методы парных продаж;

экспертный метод;

статистические методы.

Метод парных продаж. Парными продажами являются продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением какого-либо одного параметра. Именно этот параметр оценщик должен оценить, чтобы внести правильную поправку. Этот метод применяется в том случае, когда есть возможность подобрать парные продажи, что очень часто представляет собой большую сложность.

В данном отчете в качестве единицы сравнения используется цена за 1м2 общей площади.

Информация взята только из текста объявлений. По телефону указанному в тексте объявлениях, информация не проверялась по следующим причинам:

1. Отсутствие возможности доказать содержание телефонного разговора.
2. Отказ контактных лиц сообщать подробную информацию об объекте по телефону в связи с большим сроком, прошедшим между датой публикации и датой оценки.

В таблице приведены основные параметры объектов-аналогов для оцениваемого объекта.

Обоснование вводимых корректировок:

Корректировка на дату предложения. Корректировка на дату предложения не проводится в связи с тем, что даты предложений объектов-аналогов (февраль, 2018г.) сопоставимы с датой оценки (20.02.2018г.).

Корректировка на вид права. В связи с тем, что вид права на оцениваемый объект и объекты-аналоги собственность, поправка не применялась.

Корректировка на условия финансирования. Корректировка на условия финансирования не проводится в связи с тем, что в качестве базы оценки в рамках сравнительного подхода принимается цена предложения на открытом рынке, что подразумевает под собой одинаковые условия финансирования по сравнению с предполагаемой реализацией объекта оценки.

Корректировка на условия продажи. Условия продажи объекта оценки и объектов аналогов приняты на дату проведения оценки как типичные для данного сегмента рынка.

Перевод цены предложения в цену сделки (Скидка на торг). Цены аналогов предварительно скорректированы на возможность торга. Корректировка подразумевала снижение цены аналога на 8% в случае, если цена аналога являлась ценой предложения. Цены предложений обычно выше цен сделок. Согласно таблице №2,1 стр.123 Справочника оценщика недвижимости, том 3 (Приволжский центр финансового консалтинга и оценки. Нижний Новгород. 2014г.), скидки на торг для земельных участков под офисно-торговую застройку составляет, в среднем,8%.

Корректировка на местоположение. Корректировки не вводились, т.к. объект оценки и объекты –аналоги расположены в центре города Рязани.

Корректировка на площадь земельного участка. Корректировка применялась согласно данным таблицы «Справочника оценщика недвижимости. Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков» Н.Новгород: Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, 2014г., стр. 133. Корректировка представляет собой коэффициент уменьшения/увеличения удельной стоимости земельных участков в зависимости от диапазонов, к которым принадлежат объект оценки и объекты-аналоги.

Таблица корректировок на площадь земельного участка