Файл: Оценка рыночной стоимости здания.pdf

Собственник объекта оценки. ООО «Компания».

Балансовая стоимость. ХХХ рублей.

Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки

Для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки были использованы следующие документы.

Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НА№0067346 от 04.07.2006 года;

Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НА№00557784 от 18.01.2006 года;

Договор купли-продажи земельного участка (купчая) от 28.11.2009 года;

Постановление главы Рязанского района Рязанской области №4717 от 22.11.2004 года;

Акт приема – передачи от 05.12.2009 года;

Кадастровый план земельного участка № 23.3/05-2146 от 18.08.2015 года;

Технический паспорт ин. № 233:070-15774 от 20.07.2015 года;

Описание объекта оценки, приведенное ниже, выполнено с использованием данных Заказчика. Фотографии объекта оценки представлены в Прил. 1.

Объектом оценки является здание, 3-х этажное, общей площадью 940 кв. м с земельным участком, кадастровый номер ХХ:29:0433623:ХХХХ, общей площадью 1920,0 кв.м., расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Первомайский проспект, 27.

Земельный участок со зданием находится в центре города.

Местоположение объекта оценки представлено на рис. 1.

Рис. 1. Местоположение объекта оценки

Местопложение: земельный участок выделен из земель поселений в жилой зоне. В ходе визуального обследования установлено следующее: нежилое здание, 3-этажное, материал стен: пеноблоки, утепленные пенополистиролом. Объект оценки представляет собой офисное здание. Состояние здания на дату оценки хорошее, износ конструктивных элементов низкий. Здание находится в центре города Рязани, что обусловлено высоким автомобильным и пешеходным трафиком. Местоположение объекта характеризуется хорошей транспортной доступностью. Сообщение по городу Рязани осуществляется автобусами и маршрутными такси. Здание имеет все инженерные коммуникации: отопление, центральное отопление, водоснабжение, канализация, вентиляция, телефонные системы, охранно-пожарная система.

Основные количественные и качественные характеристики здания, расположенного на земельном участке следующие:

Описание конструктивных элементов здания по состоянию на дату проведения оценки 01.01.2018 года.

Особенности местоположения объекта оценки

Железнодорожный район образован в в городе Рязани в июле 1951 года.
В состав Железнодорожного района входят следующие территории: Южный, Горроща, Ленпоселок, улица Ситниковская, Михайловское шоссе, поселок Божатково, поселок Храпово, улица Роща, Октябрьский городок, поселок Мехзавода.

По территории Железнодорожный район занимает третье место среди районов города Рязани. Общая площадь района 53.2 кв.км., что составляет 23,8% от общей площади города (224 кв.км.).

Железнодорожный район в цифрах

Многоквартирных жилых домов – 906. Индивидуальных жилых домов – 2398.ТСЖ, ЖСК – 105. Комитетов ТОС – 7,Общежитий – 20. Средних образовательных школ - 17. Дошкольных образовательных учреждений - 26. Учреждений и отделений дополнительного образования - 8. Учреждений культуры - 9. Учреждений среднего профессионального образования - 4. Учреждений высшего профессионального образования - 4. Учреждений спорта - 9. Учреждения здравоохранения - 24, в том числе: больниц - 2, поликлиник - 8, частных медицинских клиник - 14.
Православных храмов, соборов и монастырей - 5 (Церковь святого Иоанна Крондштатского, Лазаревский храм, Никольский храм, Воскресенский храм, Свято-Троицкий мужской монастырь). Детских игровых площадок - 420. Зеленых зон - 4. Парков - 1. Скверов и бульваров - 28. Городских лесов (квартал по ул. Березовая) - 4.

Коммерческие структуры

Коммерческих банков, филиалов (операционных офисов и кассовое обслуживание) - 47. Предприятий бытового обслуживания - 142. Продовольственных магазинов - 138. Непродовольственных магазинов - 174. Предприятий общественного питания - 123. Розничных рынков - 4.

На территории района расположено 8 водных объектов (прудов), общей площадью 203400 кв.м.
Общая площадь зеленных насаждений составляет 191 304 кв.м.

Жилищный фонд обслуживают 13 управляющих организаций, МП «РМПТС», МУП «ПО Водоканал», МП «Спецавтобаза по уборке города», МУП «Свет города Рязани», ООО «Лифтремонт Сервис».

С точки зрения местоположения, оцениваемый объект имеет хорошие качественные характеристики, находится в данном районе, в центре города. Окружение, здания – Преимущественно объекты жилого и нежилого назначения . Объект расположен на 1 линии. (данные сайта: http://admrzn.ru/rajony-goroda/zheleznodorozhnyj-rajon/svedeniya-o-rajone)

8. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

8.1. Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки

О текущей ситуации в экономике

Российской Федераци в Январь - Декабрь 2017 года

Инфляция. Инфляция в  сентябре-ноябре продолжила замедляться. В  ноябре годовая инфляция снизилась до 2,5%, базовая инфля- ция – до 2,3%. Продолжилось также снижение среднегодовой скользящей инфляции5 , которая в ноябре составила 3,9%. В основе тенденции к  замедлению роста цен лежало сохранение умеренной потребительской и кредитной актив- ности в  экономике и  продолжившееся сниже- ние инфляционных ожиданий, чему в том числе способствовало проведение последовательной умеренно жесткой денежно-кредитной полити- ки. Вклад в снижение годовой инфляции также продолжало вносить укрепление рубля в годо- вом сопоставлении. Годовой темп прироста цен на непродоволь- ственные товары также продолжил снижаться и в ноябре составил 2,7%. Вклад в замедление темпа роста или снижение цен на ряд непродо- вольственных товаров со  значительной долей импорта (в частности, бытовую технику и элек- тронику, медицинские товары) вносило укре- пление рубля в годовом сопоставлении. Вместе с  тем возросли темпы удорожания моторного топлива, что было связано с ускорением роста цен производителей нефтепродуктов на  фоне повышения сырьевых цен на международных рынках. Темпы прироста цен на услуги в ноябре не- много возросли (до 4,3% после 4,2% в октябре и сентябре), в основном за счет повышения го- довых темпов роста цен на услуги транспорта (отчасти связанного с  повышением цен на  то- пливо, отчасти – с эффектами базы) и зарубеж- ного туризма. Следует отметить, что повыше- ние цен на услуги относительно цен на товары в текущем году, будучи отражением динамики цен неторгуемых товаров относительно торгуе- мых, соответствовало наблюдавшемуся реаль- ному укреплению рубля.

Рынок труда. Численность рабочей силы с исключением сезонного фактора в октябре выросла на 65,3 тыс. человек на фоне роста численности занятого населения (+127,8 тыс. человек), превышающего снижение численности безработных (-62,5 тыс. человек). Сокращение численности безработных обеспечило сохранение нисходящего тренда уровня безработицы, который в октябре вернулся к значению 5,2% sa от численности рабочей силы (в сентябре, по уточненным данным, 5,3% sa)

Доходы населения и потребительский рынок Реальный рост (номинальный рост минус инфляция) ориентировочно составит 3,2-3,5% в сравнении с показателями 2016 года. Многие будут удивлены, но в середине 2017 года Росстат в мониторинге средней зарплаты зафиксировал показатели, превышающие 40 тыс. рублей. Так, средняя зарплата в мае составила 40,2 тыс., а в июне (что, очевидно, связано с выплатой отпускных) целые 42 тыс. рублей. Впрочем, на данный момент средняя зарплата порядком упала и находится на уровне в 38 тыс. рублей. Тем не менее, по результатам года рост будет очевиден, хот и не превысит 3,5%.

Федеральный бюджет за январь-сентябрь 2017 г. поступление доходов в федеральный бюджет увеличилось по сравнению с показателями января-сентября 2016 г. как за счёт нефтегазовых, так и ненефтегазовых доходов. Значительный рост нефтегазовых доходов обусловлен ростом цен на углеводородное сырье, прежде всего на нефть. Увеличение ненефтегазовых доходов связано в частности с ростом поступлений
от налога на добавленную стоимость на товары (работы, услуги), реализуемые
на территории Российской Федерации, налога на прибыль организаций, а также акцизов.

Денежно-кредитная политика Банк России снизил (с 19 июня) ключевую ставку на 0,25 п.п., до 9,0% годовых. Данное решение было обусловлено благоприятной динамикой инфляции (в мае, как и в апреле, годовые темпы потребительских цен составили 4,1%) и признаками восстановления экономической активности (Банк России ожидает рост ВВП на уровне 1,3–1,8% в 2017 г.). Регулятор отмечает, что для поддержания инфляции вблизи целевого значения 4% продолжит проведение умеренно жесткой денежно-кредитной политики. Вместе с тем, при условии стабилизации инфляции и инфляционных ожиданий на уровне не выше 4%, имеется еще достаточно широкий диапазон (порядка 2 п.п., в соответствии с более ранними заявлениями руководства ЦБ) для дальнейшего снижения ключевой ставки.

Анализ социально-экономического развития Рязанской области.

Индекс промышленного производства в 2017 году составил 100,1% к 2016 году, в том числе по видам экономической деятельности:

- добыча полезных ископаемых – 99,2%;

- обрабатывающие производства – 102,4%;

- обеспечение электрической энергией, газом и паром; конндиционирование воздуха – 82,2%;

- водоснабжение; водоотведение, организация сбора и утилизации отходов, деятельность по ликвидации загрязнений – 94,4%.

В общем объеме отгруженной продукции доля «обрабатывающих производств» составила 85,9%, «обеспечения электрической энергией, газом и паром; кондиционирования воздуха» – 12,3%, «водоснабжения; водоотведения, организации сбора и утилизации отходов, деятельности по ликвидации загрязнений» – 1,3%, «добычи полезных ископаемых» – 0,5%.

Добыча полезных ископаемых

К основным видам полезных ископаемых, добываемых на территории Рязанской области, относятся известняки, огнеупорные глины, стекольные и строительные пески, торф, бурый уголь.

Предприятиями по виду деятельности «добыча полезных ископаемых» отгружено товаров собственного производства, выполнено работ и оказано услуг собственными силами на сумму 1,6 млрд. руб. или 102,5% к 2016 году.

Обрабатывающие производства

В 2017 году предприятиями обрабатывающих производств отгружено товаров собственного производства, выполнено работ и оказано услуг собственными силами на сумму 266,5 млрд. руб. или 110,1% к 2016 году.

Рост индекса промышленного производства по  сравнению с 2016 годом достигнут в производстве мебели (в 1,6 раза), производстве машин и оборудования, не включенных в другие группировки (на 36,9%), производстве автотранспортных средств, прицепов и полуприцепов (на 32,9%), прочих готовых изделий (на 29,3%), предоставлении услуг по ремонту и монтажу машин и оборудования (на 20,4%), производстве лекарственных средств (на 15,9%), в обработке древесины и производстве изделий из дерева и пробки, кроме мебели (на 12,2%), производстве резиновых и пластмассовых изделий (на 8,4%), производстве химических веществ и химических продуктов (на 7,4%), металлургическом производстве (на 7,2%), производстве прочих транспортных средств и оборудования (на 6,0%), производстве компьютеров, электронных и оптических изделий (на 5,5%), производстве текстильных изделий (на 4,6%), производстве прочей неметаллической минеральной продукции (на 1,9%), производстве кожи и изделий из кожи (на 1,2%).

Снижение индекса промышленного производства наблюдается в полиграфической деятельности (на 55,4%), производстве одежды (на 37,0%), производстве электрического оборудования (на 26,1%), производстве напитков (на 16,1%), производстве кокса и нефтепродуктов (на 11,7%), производстве бумаги и бумажных изделий (на 11,0%), производстве готовых металлических изделий, кроме машин и оборудования (на 6,1%), производстве пищевых продуктов (на 1,6%).