Файл: Оценка рыночной стоимости 3-этажного офисного здания, общей площадью 940 кв. м..pdf

Поправка на отличие площадей.

Площади объектов-аналогов и оцениваемого земельного участка отличаются. Поправка учитывает различие в площадях объекта оценки и объектов сравнения. Поправка делалась в относительных величинах (%). Для объектов-аналогов, имеющих меньшую площадь относительно объекта оценки, поправка принимается со знаком «-». Для объектов-аналогов, имеющих большую площадь относительно объекта оценки, поправка принимается со знаком «+».

Для определения поправок на отличие площадей использовался Справочник оценщика недвижимости – 2017, «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов, корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода», Л.А.Лейфер.

По данным справочника по аренде (таб.103, стр.184) Коэффициенты для аналогов:

• площадью 250-500 м2 – 0,90 (в раблицу прописываем – 10%),
• площадью 500-750 м2 – 0,96 (в таблицу прописываем - 4%),
• площадью 750-1000м2 – 1,0 (в таблице 0),
• площадью 1000-1500м2 – 1,05 (в таблице +5%),
• площадью 1500-2000м2 – 1,09 (в таблице +9%).

Поправка на физические характеристики (на формат объекта).

В качестве формата объекта рассматривается расположение объекта относительно других объектов капитального строительства. При расположении объекта обособленно от других, он попадает в статус «одельно-стоящего здания», а так же может быть смежным с другими помещениями с отдельно организованным входом с улицы (входная группа), позволяющим самостоятельно регулировать поток клиентов, или через общие коридоры и проходы.

Возникновение данной корректировки определено ограниченностью рынка. В рамках исследования оцениваемого объекта применим шкалу факторов «Формат объекта» согласно Таблице 13, Сборника корректировок, Сегмент «Торгово-офисная недвижимость» на 01.01.2017г. Совета экспертов Рынка недвижимости (www.areall.ru):

В таблице результатов расчетов приведены соответствующие поправки которые делалась в относительных величинах (%). Для объектов-аналогов, имеющих общий вход с другими организациями, поправка принимается со знаком «-». Для объектов-аналогов «отдельно стоящих зданий» поправка принимается со знаком «+».

Результаты расчетов со скорректированными стоимостями приведены в таблице ниже.

После анализа объектов-аналогов производилась проверка однородности полученных стоимостей, путем расчета коэффициента вариации, который не должен превышать 33%.

Результаты анализа арендных платежей приведены в таблице ниже.

Ставки арендной платы на офисные помещения по найденным аналогам:

Результаты расчетов арендной платы

Коэффициент вариации стоимостей аренды объектов-аналогов составил 21%, что менее 33% и позволяет считать выборку однородной.

К расчетам применяем ставку аренды равную 6 536 руб. за м2/год.

• 1. Определение загрузки помещений (в % от ПВД), учитывающей возможные потери от простоя (незагруженности) помещений и потери при сборе арендной платы (К_загр).

Эксперты связали возможную недозагрузку здания Объекта с текущей сменой арендаторов, которая предположительно происходит 1 раз в 2-3 года. По мнению экспертов, текучесть среди арендаторов будет невысока, так как частая смена арендаторов нетипична для здания подобного класса - простой здания составит около 2,5%.

• 1. Определение действительного валового дохода (ДВД):

ДВД = ПВД – ПВД × К_загр

Действительный валовой доход (ДВД) – это доход от объекта недвижимости, который будет в действительности получен собственником объекта недвижимости, т.е. потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы:

ДВД = ПВД – Потери (3.3)

или

ДВД = ПВД *(1 – К_ндз)*(1 – К_{н ар}),

ДВД=6 143 840*(1-0,025)*(1-0,01)=5 930 342руб.

где К_ндз - коэффициент потерь от недозагрузки объекта (например, часть площадей, которая не будет сдана в аренду, эксперты установили, что коэффициент недозагрузки равен 2,5%);

К_{н ар} - коэффициент потерь от недосбора арендных платежей по объекту (данный коэффициент установлен так же экспертами на уровне 1% – случаи неуплаты или длительной задержки платежей на рынке аренды здания достаточно редки, однако среднерыночный риск недополучения арендной платы существует).

Обычно коэффициенты потерь выражаются в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу. Потери рассчитываются как соотношение типичное на данном сегменте рынка недвижимости или по ретроспективным и текущим данным объекта недвижимости.

• 1. Определение операционных расходов, связанных с эксплуатацией объекта оценки (ОР):

Операционные расходы – это действительные расходы собственника, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода от объекта недвижимости.

Операционные расходы принято делить на:

• условно-постоянные;
• условно-переменные;
• расходы на замещение, или резервы.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени загруженности объекта:

• налог на имущество;
• налог на землю или арендный платеж за земельный участок;
• страховые взносы (платежи по страхованию имущества);
• заработная плата обслуживающего персонала (если она фиксирована вне зависимости от загрузки здания) плюс налоги на нее.

К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от степени загруженности объекта:

• коммунальные;
• на содержание территории;
• на текущие ремонтные работы;
• заработная плата обслуживающего персонала;
• налоги на заработную плату;
• расходы по обеспечению безопасности;
• расходы на управление (обычно в процентах от действительного валового дохода) и т.д.

К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений (кровля, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электроарматура). Предполагается, что денежные средства резервируются на счете (хотя большинство владельцев недвижимости в действительности этого не делают). Резерв на замещение рассчитывается оценщиком с учетом стоимости быстроизнашивающихся активов, продолжительности срока их полезной службы, а также процентов, начисляемых на аккумулируемые на счете средства. Если не учесть резерва на замещение, то чистый операционный доход будет завышенным.

По данным, предоставленными строительными организациями, расходы на текущий ремонт составляют для офисных помещений в среднем 250 руб. /кв.м./год.

Налоговые платежи:

Налоговые платежи включают налог на недвижимость и земельный налог.

Налог на имущество является постоянной статьей расходов и составляет в

соответствии с действующим законодательством 2,2% от остаточной стоимости объекта недвижимости.

По документам, представленным в бухгалтерии, годовая норма амортизации составляет 1%. (из чего следует, что срок полезного использования 100 лет, выведено из формулы k=1/n*100%, где k – норма амортизации).

Остаточная стоимость имущества на дату оценки 16 410 265 руб. (соответственно

налог на имущество ежегодно оплачивается в размере 16 410 265 *0,022=361 025,83 руб.)

Амортизационные отчисления в состав операционных расходов не включаются,

т.к. не являются реальными денежными потоками.