Файл: Оценка рыночной стоимости нежилого здания общей площадью 1 500 кв. м, расположенного на земельном участке площадью 1 920 кв. м.pdf

1. Задание на оценку

1.1 Объект оценки	Нежилое здание общей площадью 1 500 кв. м, расположенное на земельном участке площадью 1 920 кв. м, по адресу: г. Москва, ул. Миклухо-Маклая, д. 63а
1.2 Состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии)	Нежилое здание, общей площадью 1 500 кв. м, кадастровый № 77:23:0110204:0013; Земельный участок площадью 1 920 кв. м, кадастровый № 77:23:0110204:00 расположенные по адресу: г. Москва, ул. Миклухо-Маклая, д. 63а
1.3 Характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики	Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НА№0067346 от 04.07.2006 г.; Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НА№0557784 от 18.01.2006 г.; Договор купли – продажи земельного участка (купчая) от 28.11.2009 г.; Постановление главы г. Москвы №4717 от 22.11.2004 г.; Акт прима – передачи от 05.12.2009 г.; Кадастровый план земельного участка №23.3/05-2146 от 18.08.2015 г.; Технический паспорт ин. №233:070-15774 от 20.07.2015 г.
1.4 Права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости	Право собственности
1.5 Ограничения (обременения) прав на объект оценки, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки	Не учитываются
1.6 Цель оценки	Определение рыночной стоимости
Предполагаемое использование результатов оценки	Для принятия управленческих решений
1.8 Вид стоимости	Рыночная стоимость
Дата оценки	01 декабря 2017 г.
1.10 Допущения, на которых должна основываться оценка	Право на оцениваемое имущество считается достоверным. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав на оцениваемое имущество или за вопросы, связанные с рассмотрением прав на оцениваемое имущество. Оцениваемое имущество считается свободным от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в документах, предоставляемых исполнителю. Оценщик не обязан приводить в отчете суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться итоговая стоимость объекта оценки. Оценщик вправе сделать иные допущения, не противоречащие цели оценки и предполагаемому использованию результатов оценки, но необходимые как для определения стоимости объектов оценки, так и для правильного понимания результатов оценки.
1.11 Иные расчетные величины, которые необходимо определить в процессе оценки	Не требуется

---

Собственник объекта оценки. ООО «Строительное управление».

Балансовая стоимость. 30 000 000 рублей.

Срок проведения оценки. 01.12.2017 г. - 15.12.2017 г.

2. Применяемые стандарты ОЦЕНКИ

При проведении оценки объектов оценки применялись следующие стандарты:

Федеральные стандарты оценки (ФСО):

• Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. №297 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требованиями к проведению оценки»;
• Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. №298 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости»;
• Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. №299 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке»;
• Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» от 25 сентября 2014 года № 611.

Стандарты профессиональной практики Российского общества оценщиков (ССО РОО):

• ССО РОО 1-01-2010. Понятия, лежащие в основе общепринятых принципов оценки;
• ССО РОО 2-01-2010. Рыночная стоимость как база оценки;
• ССО РОО 2-02-2010. Составление отчета об оценке;
• ССО РОО 2-05-2010. Оценка стоимости недвижимого имущества.

3. принятые при проведении оценки объекта оценки допущения

1. Оценщик исходил из того, что сведения, содержащиеся отчете, получены из источников, заслуживающих доверия.

3. Мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта действительно на дату оценки.

4. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта и не является гарантией того, что объект может быть продан на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, указанной в данном отчете.

5. Рыночная стоимость, определяемая в данном отчете, может использоваться только для задач, оговоренных данным отчетом.

6. В отношениях с заказчиком, оценщик руководствуется действующим законодательством в области оценочной деятельности.

9. Копия отчета, не заверенная надлежащим образом, считается недействительной.

10. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав оцениваемой собственности и за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности, достоверность которых принимается на основе представленных документов и со слов заказчика

---

11. Юридическая экспертиза прав на объект оценки не проводилась. Оцениваемая собственность считается свободной от всех претензий со стороны третьих лиц и обременений, за исключением оговоренных в отчете.

13. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на оценку. Оценщик не несет ответственности за наличие таких скрытых факторов и за необходимость выявления таковых.

14. Специальные исследования экологической ситуации договором на оценку не предусмотрены.

15. Поскольку Оценщик не имеет специального образования в области строительно-технической экспертизы, а также средств инструментального контроля объектов недвижимости, поэтому доступными средствами и методами проверки достоверности информации о техническом состоянии объекта оценки является визуальный осмотр. Оценка проводится из предположений об отсутствии каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества, не выявленных в ходе визуального осмотра или не указанных в представленных оценщику документах.

2. Сведения о заказчике оценки и об оценщике

4.1. Сведения о Заказчике:

Общество с ограниченной ответственностью ООО «ЗАКАЗЧИК», юридический адрес: 127018, г. Москва, ул. Полковая, д. 1, ИНН 7709858934, КПП 771001001, ОГРН № 1037789046547, расчетный счет: 40702810200000003884 в ОАО «Сбербанк» г. России, корреспондентский счет 30101810400000000225, БИК 044525225.

4.2. Сведения об оценщике:

4.2.1. Юридическое лицо, с которым Оценщик заключил трудовой договор. ООО «Оценка24», 117449 г. Москва, ул. Шверника, д. 12/2, корп. 2. ОГРН 1037789046547 от 15 декабря 2009 г.

Страховой полис ООО «Оценка24» №0991R/156/91184/7 от 27.12.2016 г. с ОАО «АльфаСтрахование». Период страхования с 1 января 2017 г. по 31 декабря 2017 г.

4.2.2. Петров Петр Петрович - член саморегулируемой организации оценщиков - Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» - и включен в реестр оценщиков 06.04.2006 г. за регистрационным
№ 000111. Диплом о профессиональной переподготовке ПП № 542345, выдан 14.06.2005 г. Страховой полис № 1234 от 01.02.2017 г., ОАО «АльфаСтрахование». Период страхования с 01 февраля 2017 г. по 31 января 2018 г. Стаж работы в оценочной деятельности с июля 2005 года.

4.2.3. Иванова Татьяна Викторовна – член саморегулируемой организации оценщиков - Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» - и включен в реестр оценщиков 07.07.2007 г. за регистрационным № 000222. Диплом о профессиональной переподготовке ПП № 669159, выдан 04.04.2006 г. Страховой полис № 1257 от 02.03.2017 г., ОАО «АльфаСтрахование». Период страхования с 02 марта 2017 г. по 01 марта 2018 г. Стаж работы в оценочной деятельности с мая 2006 года.

---

4.2.4. Сведения об организации, являющейся саморегулируемой организацией оценщиков.

Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков» (РОО) включена в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков 09.07.2007 г. за № 0003. Местонахождение РОО: г. Москва, 1-й Басманный пер., д. 2а, стр. 1.

5. информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах

К проведению оценки и подготовке отчета об оценке иные организации и специалисты не привлекались.

5. Основные факты и выводы

6.1. Основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки.
Договор № 1/17 от 01.12.2017 г.

6.2. Общая информация, идентифицирующая объект оценки.

Объектом оценки является нежилое здание общей площадью 1 500 кв. м, расположенное на земельном участке площадью 1 920 кв. м, по адресу: г. Москва, ул. Миклухо-Маклая, д. 63а.

6.3. Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке (руб., с учетом НДС).

Подход к оценке
Затратный	Сравнительный	Доходный
213 738 718	212 052 000	210 390 061

6.4. Итоговая величина стоимости объекта оценки.

На основании информации, представленной и проанализированной в отчете об оценке № 1/17 от 15 декабря 2017 г., с учетом ограничительных условий и сделанных допущений, оценщиком сделан вывод о том, что рыночная стоимость нежилого здания общей площадью 1 500 кв. м, расположенного на земельном участке площадью 1 920 кв. м, по адресу: г. Москва, ул. Миклухо-Маклая, д. 63а по состоянию на 12 декабря 2017 года округленно составляет (с учетом НДС):

212 060 000 (Двести двенадцать миллионов шестьдесят тысяч) руб.

6.5. Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости

Возможные границы интервала, в котором, по мнению оценщика, находится рыночная стоимость объекта оценки: 190 854 000 руб. – 233 266 000 руб.

7. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Объект оценки. Объектом оценки является нежилое здание общей площадью 1 500 кв. м, расположенное на земельном участке площадью 1 920 кв. м, по адресу: г. Москва, ул. Миклухо-Маклая, д. 63а.

---

7.1 Характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики

Для установления характеристик объекта оценки были использованы следующие документы.

• Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НА№0067346 от 04.07.2006 г.;
• Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НА№0557784 от 18.01.2006 г.;
• Договор купли – продажи земельного участка (купчая) от 28.11.2009 г.;
• Постановление главы г. Москвы №4717 от 22.11.2004 г.;
• Акт прима – передачи от 05.12.2009 г.;
• Кадастровый план земельного участка №23.3/05-2146 от 18.08.2015 г.;
• Технический паспорт ин. №233:070-15774 от 20.07.2015 г.

7.2 Наименование имущественного права

Согласно Свидетельству о государственной регистрации права собственности на здание НА№0067346 от 04.07.2006 г., объект оценки – здание, принадлежит на праве собственности ООО «ЗАКАЗЧИК».

Согласно Свидетельству о государственной регистрации права собственности на земельный участок НА№0557784 от 18.01.2006 г., объект оценки – земельный участок, принадлежит на праве собственности ООО «ЗАКАЗЧИК».

7.3 Описание Объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки

Объект оценки, представляет собой объект капитального строительства, расположенный в Юго-Западном административном округе (район Коньково) по адресу: г. Москва, ул. Миклухо-Маклая, д. 63а:

Местоположение объекта оценки^[2]

Рис. 1. Расположение объекта оценки на территории г. Москвы. Карта

Рис. 2. Расположение объекта оценки – Карта

Характеристики местоположения

Наименование показателя	Значение
Адрес местоположения	г. Москва, ул. Миклухо-Маклая, д. 63а
Административный округ	ЮЗАО
Ценовая зова	Между ТТК и МКАД
Район	Коньково
Ближайшая станция метро	Беляево
Удаленность от станции метро	от 10 до 15 минут пешком
Расположение относительно основных магистралей	Здание расположено на второй линии улицы Миклухо-Маклая. С улицы просматривается 2 этаж здания. Вход осуществляется со двора
Объекты окружения	Преимущественно объекты жилого и нежилого назначения
Наличие и тип парковки	Стихийная парковка
Плотность застройки	Высокая
Характеристика доступности	Местоположение объекта оценки характеризуется хорошей автомобильной доступностью (подъезд к объекту оценки может быть осуществлен с ул. Миклухо-Маклая) и средней пешеходной доступностью – в 10-15 минутах пешком станция метро "Беляево". Остановка общественного транспорта расположена в 250 м от здания (остановка «ул. Миклухо-Маклая, 65»)

---