Файл: Оценка рыночной стоимости нежилого здания общей площадью 1 500 кв. м, расположенного на земельном участке площадью 1 920 кв. м.pdf

Таким образом, в ставку аренды объекта-аналога №1 была введена корректировка в размере -9,0%, а в ставку аренды объекта-аналога №3 – в размере -5,0%.

Поправка на отличие площадей

При расчете арендных ставок корректировка на площадь не вводилась, поскольку помещения могут быть сданы в аренду блоками.

Этажность здания

Экспертные оценки поправочного коэффициента на этаж расположения для офисно-торговых объектов:

Показатель	Среднее значение	Доверительный интервал
Арендные ставки
Отношение удельной цены объекта в подвале к удельной цене такого же объекта на 1 этаже	0,72	0,70	0,73
Отношение удельной цены объекта в цоколе к удельной цене такого же объекта на 1 этаже	0,82	0,81	0,83
Отношение удельной цены объекта на 2 этаже и выше к удельной цене такого же объекта на 1 этаже	0,86	0,85	0,87

Расчет корректировки на различие в этаже расположения:

Наименование	Корректирующий коэффициент на этаж расположения	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
Общая площадь, кв. м		1 500,0	325,0	246,0	45,4
в т.ч.		-	-	-	-
подвал	0,72	-	-	-	-
цоколь	0,82	-	-	-	-
1-ый этаж	1,00	500,00	-	-	-
прочие этажи	0,86	1 000,00	325,0	246,0	45,4
Доля площади подвала к общей площади объекта		-	-	-	-
Доля площади цоколя к общей площади объекта		-	-	-	-
Доля площади 1-го этажа к общей площади объекта		0,33	-	-	-
Доля площади других этажей к общей площади объекта		0,67	1,00	1,00	1,00
Удельный показатель коэффициента		0,907	0,86	0,86	0,86
Корректирующий коэффициент			1,054	1,054	1,054
Корректирующий коэффициент, %			5,43%	5,43%	5,43%

---

Расчет ставки арендной платы за оцениваемые помещения приведен в таблице ниже.

Расчет ставки арендной платы

Наименование	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
Арендная ставка, руб./кв. м в год с учетом НДС	0	20 000	20 500	19 982
Юридические права и ограничения	Право пользования	Право пользования	Право пользования	Право пользования
Величина корректировки		0%	0%	0%
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м в год		20 000	20 500	19 982
Условия финансирования	Типичные	Типичные	Типичные	Типичные
Величина корректировки		0%	0%	0%
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м в год		20 000	20 500	19 982
Условия продажи	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Величина корректировки		0%	0%	0%
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м в год		20 000	20 500	19 982
Дата сделки (предложения)	01.12.2017	04.11.2017	15.11.2017	22.11.2017
Величина корректировки		0%	0%	0%
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м в год		20 000	20 500	19 982
Тип данных	Сделка (условно)	Предложение	Предложение	Предложение
Величина корректировки		-8,0%	-8,0%	-8,0%
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м в год		18 400	18 860	18 383
Местоположение	г. Москва, ул. Миклухо-Маклая, д. 63а	г. Москва, ул. Обручева, д. 36, стр. 2	г. Москва, Научный проезд, д. 12	г. Москва, ул. Обручева, д. 23
Величина корректировки		0%	0%	0%
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м в год		18 400	18 860	18 383
Ближайшая станция метро*	Беляево	Калужская	Калужская	Калужская
Доступность от метро	от 10 до 15 минут пешком	до 5 минут пешком	от 10 до 15 минут пешком	от 5 до 10 минут пешком
Величина корректировки		-9,0%	0%	-5,0%
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м в год		16 744	18 860	17 464
Общая площадь помещений, м2	1 500,0	325,0	246,0	45,4
Величина корректировки		0%	0%	0%
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м в год		16 744	18 860	17 464
Этаж расположения	3 этажа	5 этаж	2 этаж	3 этаж
Величина корректировки		5,4%	5,4%	5,4%
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м в год		17 653	19 883	18 412
Состояние внутренней отделки	Стандартный ремонт	Стандартный ремонт	Стандартный ремонт	Стандартный ремонт
Величина корректировки		0%	0%	0%
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м в год		17 653	19 883	18 412
Эксплуатационные расходы		Включены	Включены	Включены
Величина корректировки		0%	0%	0%
Коммунальные платежи	Не включены	Не включены	Не включены	Не включены
Коммунальные платежи		0%	0%	0%
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м в год		17 653	19 883	18 412
Общая валовая коррекция		14,4%	5,4%	10,4%
Коэффициент весомости		0,26178	0,41039	0,32783
Коэффициент вариации, %	5,0%
Средневзвешенная арендная ставка, с НДС (18%), руб./кв. м в год	18 817

---

Коэффициент вариации стоимостей аренды объектов-аналогов составил 5,0%, что позволяет считать выборку однородной.

Определение арендопригодной площади

Согласно аналитическим данным арендопригодная площадь подобного рода объектов составляет, как правило, 84%^[10] что является сопоставимым с фактическими данными. Таким образом, арендопригодная площадь оцениваемого объекта составляет 1 260,0 кв. м.

Недозагрузка помещений

Эксперты связали возможную недозагрузку здания объекта с текущей сменой арендаторов, которая предположительно происходит 1 раз в 2-3 года. По мнению экспертов, текучесть среди арендаторов будет невысока, так как частая смена арендаторов нетипична для здания подобного класса - простой здания составит около 2,5%.

Случаи неуплаты или длительной задержки платежей на рынке аренды здания достаточно редки, однако среднерыночный риск недополучения арендной платы при сборе составляет 1%.

Определение операционных расходов

Чистый операционный доход определяется вычитанием из действительного валового дохода операционных расходов.

Для удобства прогнозирования операционные расходы оценщиком делятся на три группы:

• условно-постоянные;
• условно-переменные;
• расход на замещение.

Условно-постоянные расходы не зависят от степени занятости объекта недвижимости арендаторами. Сюда относятся налоги на недвижимость, арендные платежи за землю, платежи по страхованию недвижимости.

Условно-переменные расходы непосредственно зависят от интенсивности загрузки недвижимости и от уровня предоставляемых услуг.

К числу переменных расходов можно отнести расходы на управление; расходы по заключению договоров аренды; заработная плата обслуживающего персонала и начисления на нее; расходы на вывоз мусора; коммунальные платежи (например, за воду, отопление, газ, систему канализации, электричество); расходы на эксплуатацию и ремонт; расходы по обеспечению безопасности; расходы по благоустройству территории; плата за услуги, предоставляемые государственными или частными подрядными организациями; расходы по содержанию автостоянки; прочие расходы.

Налоговые платежи

Налоговые платежи включают налог на недвижимость и земельный налог.

Налог на имущество является постоянной статьей расходов и составляет в соответствии с действующим законодательством 2,2% от остаточной стоимости объекта недвижимости.

---

Остаточная стоимость имущества на дату оценки 28 410 265 руб.

Величина земельного налога составляет 1,5% от кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость по данным Федерального агентства кадастра объектов недвижимости составляет 4 560 465,00 руб.

Затраты на управление объектом

Для оцениваемой недвижимости считаем расходы на управление объектом равны 3% от величины действительного валового дохода на уровне комиссии профессиональных управляющих недвижимостью (www.gud.ru).

Прочие расходы

К расходам по прочим услугам можно отнести расходы, связанные с проведением техобслуживания оборудования, работы ЖСК, расходы на страхование объекта. Величина прочих расходов будет составлять 2% от действительного валового дохода (www.cre.ru).

Резервы на замещение

Капитальные резервы (расходы на замещение). Капитальный ремонт производится один раз в 30 лет для зданий данной конструктивной системы (для 1-й группы капитальности). Затраты на капитальный ремонт составляют около 30% от затрат на строительство; капитальный ремонт, согласно «Положению о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» (Утверждено Постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. №279), производится один раз в 30 лет; накопление резервов на ремонт происходит по безрисковой ставке доходности.

Резерв на замещение определялся методом Хоскольда.

По данным, предоставленными строительными организациями, расходы на текущий ремонт составляют для офисных помещений в среднем 250 руб. /кв. м./год.

Расчет резерва на замещение представлен в таблице ниже.

Наименование показателя	Значение показателя
Стоимость короткоживущих элементов, руб.	375 000
Периодичность капитальных ремонтов, лет	30
Ставка дисконтирования	8,165%[11]
Фактор фонда возмещения (метод Хоскольда)	0,86%
Ежегодные отчисления в резерв на замещение, руб. с НДС в год	3 211

Определение ставки капитализации

На основе анализа рыночной информации (http://www.konti.ru/userfiles/files/obzor_nedv_2017_3q.pdf) ставка капитализации для офисной недвижимости составляет в среднем 10,0%. Данное значение использовано в дальнейшем расчете.

Расчет стоимости единого объекта недвижимости методом капитализации по расчетным моделям представлен ниже в таблице ниже:

---

Показатель	Расчет
Арендопригодная площадь здания, кв. м	1 260,0
Средняя арендная ставка основных офисных помещений, руб./кв. м/год	18 817
Потенциальный валовый доход, руб.	23 709 464
Недозагрузка, %	3,5%
Действительный валовый доход, руб.	22 879 632
Величина ежегодных отчислений в резерв на капитальный ремонт	3 211
Налог на имущество (2,2% от остаточной стоимости)	625 026
Земельный налог (1,5% в 2015 г. от кадастровой стоимости)	68 407
Расходы на управление	686 389
Прочие расходы	457 593
Итого операционные расходы, руб.	1 840 626
Чистый операционный доход, руб.	21 039 006
Коэффициент капитализации, %	10,00%
Стоимость, полученная в рамках доходного подхода, с учетом НДС (18%), руб.	210 390 061

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, полученная в рамках доходного подхода, составила: 210 390 061 руб.

10.6. Оценка стоимости объекта оценки затратным подходом

Заключение

В общем случае при расчете рыночной стоимости, как правило, в следующей последовательности определяется:

• рыночная стоимость земельного участка;
• затраты на воспроизводство или на замещение улучшений;
• прибыль предпринимателя;
• износ и устаревания;
• стоимость улучшений как суммы затрат на воспроизводство или на замещение улучшений и прибыли предпринимателя, уменьшенной на величину износа и устаревания;
• рыночная стоимость объекта как сумма стоимости земельного участка и стоимости улучшений.

Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительство на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки.

Учитывая цель данной оценки и предполагаемое использование полученных результатов, расчет стоимости земельного участка как условно свободного, в рамках затратного подхода не производился.

---