Файл: Оценка рыночной стоимости нежилого здания общей площадью 1 500 кв. м, расположенного на земельном участке площадью 1 920 кв. м.pdf

Определение функционального устаревания оцениваемого объекта

Функциональное устаревание – это потеря стоимости вследствие изменения во вкусах, предпочтениях, технических инноваций или смены рыночных стандартов. О функциональном устаревании свидетельствуют избыточные капитальные затраты и избыточные операционные затраты. Оно может быть устранимым либо неустранимым. Функциональное устаревание так же называется техническим устареванием^[14].

В рамках настоящего отчета Оценщик проанализировал наличие функционального износа у недвижимого имущества.

Объект недвижимости соответствует требованиям рынка для данного типа недвижимости. Величина функционального износа составит 0%. Полученное значение функционального износа будет учтено в расчете совокупного износа.

Определение внешнего устаревания оцениваемого объекта

Внешнее устаревание потеря стоимости, обусловленная факторами, внешними по отношению к рассматриваемому активу. Внешнее устаревание также называется экономическим, обусловленным окружающей средой или местоположением. Примерами экономического устаревания являются изменения в конкуренции или в использовании окрестных земель, например, появление промышленного предприятия в жилом районе. Оно считается неустранимым, так как осуществление расходов на устранение факторов внешнего устаревания нецелесообразно^[15].

В рамках данного Отчета можно сделать вывод о том, что внешний износ оцениваемого объекта равен 0.

Таким образом, совокупный износ оцениваемого объекта будет равен его физическому износу.

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости в рамках затратного подхода производился по формуле:

Сзп = ЗЗ (ЗВ) – СИ,

где

Сзп – стоимость объекта, определенная в рамках затратного подхода;

ЗЗ (ЗВ) – затраты на замещение (затраты на воспроизводство);

СИ – совокупный износ зданий и сооружений.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода, представлен в таблице ниже.

Показатель	Значение
Тип объекта недвижимости	ОСЗ
Назначение объекта	Офисное
Строительный объем, куб. м	4 050,0
Количество этажей	3
Наличие коммуникаций	Все
Основные материалы
- стен	Пеноблоки, утеплённые пенополистиролом
- перекрытий	ж/бетонные
- фундамента	монолитные бетонные колонны
1. Описание аналога	Офисы от 2-х до 4-х этажей, площадью 500 - 2000 кв. м, высота этажа до 3,5 м
Наименование справочника	Сборник "Общественные здания", 2016 г.
2. Объемно-планировочные и функциональные параметры:
- строительный объем, куб. м	4 050
- общая площадь, кв. м	1 500,0
- количество этажей	3
- преобладающая высота этажа, м	2,7
1. Справочный показатель, руб. (без учета НДС)	15 913,21
2. Первая группа поправок, выраженная в рублях на 1 куб. м здания (+ удорожание; - удешевление):
- на отсутствие части наружных стен	0,00
- на различие в высоте этажа	0,00
- на наличие подвалов	0,00
- на учет специальных работ и оборудования	0,00
- на отсутствие/наличие коммуникаций	0,00
- на различие в конструктивных решениях:
- стен	0,00
- перекрытий	0,00
- кровли	0,00
- фундамента	0,00
- отделка	0,00
Итого по первой группе поправок	0,00
3. Вторая группа поправок, выраженная в виде корректирующих коэффициентов:
- на различие в площади	1,00
- на различие в объеме	0,87
- на сейсмичность	1,00
- на величину прочих и непредвиденных затрат	1,00
- на региональное различие в уровне цен (учитывает изменение цен на СМР)	1,000
- на зональное различие в уровне цен	1,00
Общий корректирующий коэффициент по второй группе поправок (произведение перечисленных коэффициентов)	0,870
4. Скорректированный показатель стоимости, руб. (без учета НДС)	13 844,5
5. Объем предполагаемых улучшений, куб. м	4 050,0
6. Стоимость строительства предполагаемых улучшений в ценах на 01.01.2016, руб. (без учета НДС)	56 070 195,4
7. Индекс пересчета стоимости в уровень цен на дату оценки	2,117
8. Прибыль предпринимателя, %	30,0%
9. Стоимость строительства предполагаемых улучшений в уровне цен на дату оценки, руб. (без учета НДС)	154 310 784,9
10. Накопленный износ, %	2%
Физический износ, %	2%
Функциональный износ, %	0%
Внешний износ, %	0%
11. Затраты на воспроизводство улучшений, руб. (без учета НДС)	150 584 642,3
12. Рыночная стоимость воспроизводства (замещения), руб. (с учетом НДС)	177 689 878
13. Стоимость земельного участка, руб.[16]	36 048 840
14. Итого, рыночная стоимость объекта оценки, руб.	213 738 718

---

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, полученная в рамках затратного подхода, составила: 213 738 718 руб.

1. Описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам

11.1 Согласование результатов

Заключительным элементом процесса оценки является сравнение оценок, полученных на основе различных методов, и сведение полученных стоимостных оценок к единой стоимости объекта.

Основываясь на трех разных подходах к оценке (затратном, сравнительном и доходном), мы получили результаты, которые позволяют прийти к согласованному мнению о стоимости объекта оценки как с учетом количественного, так и качественного их значения.

В общем случае, в итоговом согласовании каждому из результатов, полученных различными подходами, придается свой вес. Логически обосновываемое численное значение весовой характеристики соответствующего подхода зависит от таких факторов как характер недвижимости, цель оценки и используемое определение стоимости, количество и качество данных, подкрепляющих каждый примененный метод.

Результаты расчетов стоимости объекта оценки, полученные в раках подходов

Показатель	Значение
Результаты доходного подхода, руб. с учетом НДС	210 390 061
Результаты сравнительного подхода, руб. с учетом НДС	212 052 000
Результаты затратного подхода, руб. с учетом НДС	213 738 718

При определении весовых коэффициентов следует учитывать, что:

Сравнительный подход достаточно достоверно отражает состояние рынка недвижимости, поскольку основывается на рыночных данных, учитывает влияние на стоимость внешних факторов, конъюнктурных колебаний, а также специфические особенности объекта.

Доходный подход считается весьма надежным способом определения рыночной стоимости приносящих доход объектов недвижимости. Объект оценки может стабильно функционировать, и способен приносить собственнику доход.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства.

Принимая во внимание вышеперечисленные факторы, каждому подходу были присвоены равные веса.

Согласование результатов

---

Показатель	Значение	Вес подхода
Результаты доходного подхода, руб. с учетом НДС	210 390 061	0,333
Результаты сравнительного подхода, руб. с учетом НДС	212 052 000	0,333
Результаты затратного подхода, руб. с учетом НДС	213 738 718	0,333
Итоговая рыночная стоимость, руб. с учетом НДС	212 060 000
Итоговая рыночная стоимость, руб./кв. м с учетом НДС	141 373
Итоговая рыночная стоимость, руб. без учета НДС	179 711 864
Итоговая рыночная стоимость, руб./кв. м без учета НДС	119 808

По результатам произведенных расчетов рыночная стоимость объекта оценки, на дату оценки округленно составляет (с учетом НДС):

212 060 000 (Двести двенадцать миллионов шестьдесят тысяч) руб.

11.2 Суждение о возможных границах интервала, в котором, по мнению Оценщика, может находиться стоимость

Помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость.

Возможные границы интервала:^[17]

Оцениваемый объем определен как коммерческая недвижимость среднего масштаба. Развитость рынка – высокая (поскольку объект располагается в г. Москве).

Таким образом, ширина интервала составила +/-10%.

Возможные границы интервала, в котором, по мнению оценщика, находится рыночная стоимость объекта оценки: 190 854 000 руб. – 233 266 000 руб.

11.3 Итоговое заключение о величине стоимости

На основании информации, представленной и проанализированной в отчете об оценке № 1/17 от 15 декабря 2017 г., с учетом ограничительных условий и сделанных допущений, оценщиком сделан вывод о том, что рыночная стоимость нежилого здания общей площадью 1 500 кв. м, расположенного на земельном участке площадью 1 920 кв. м, по адресу: г. Москва, ул. Миклухо-Маклая, д. 63а по состоянию на 12 декабря 2017 года округленно составляет (с учетом НДС):

212 060 000 (Двести двенадцать миллионов шестьдесят тысяч) руб.

---

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

	Федеральный Закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» принят ГД ФС РФ 17.06.1997 (с изм. и доп.).
	Федеральный закон от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» принят ГС ФС РФ 4.07.2007(с изм. и доп.).
	Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» принят ГД ФС РФ 16.07.1998 (с изм. и доп.).
	Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20.05.2015 N 297 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требованиями к проведению оценки» (ФСО N 1)
	Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 мая 2015 г. N 298 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО N 2)
	Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО N 3)
	Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611«Оценка недвижимости (ФСО № 7)
	Стандарты РОО ССО РОО 1-01-2010. Понятия, лежащие в основе общепринятых принципов оценки; ССО РОО 2-01-2010. Рыночная стоимость как база оценки; ССО РОО 2-02-2010. Составление отчета об оценке; ССО РОО 2-05-2010. Оценка стоимости недвижимого имущества.
	Ведомственные строительные нормы ВСН 53-86. Правила оценки физического износа жилых зданий. Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. М., 1990.
	Общественные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия «Справочник оценщика». — М.: ООО «КО–ИНВЕСТ», 2009.
	Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве» (КО-ИНВЕСТ, выпуск 90.
	СРД №20, 2017. Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга. Под ред. Яскевича Е.Е. – М. ЦПО. 2017.

---

1. В соответствии с п. 21 ФСО №1 задание на оценку должно содержать следующую информацию:

   а) объект оценки;

   б) права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки;

   в) цель оценки;

   г) предполагаемое использование результатов оценки;

   д) вид стоимости;

   е) дату оценки;

   ж) допущения, на которых должна основываться оценка;

   з) иную информацию, предусмотренную федеральными стандартами оценки.

   В соответствии с п. 8 ФСО №7 задание на оценку объекта недвижимости должно содержать следующую дополнительную к указанной в ФСО № 1 информацию:

   • состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии);
   • характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики;
   • права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки.

   ↑

2. Источник информации: местоположение оцениваемого объекта на местности (карте), определялось Яндекс. Карты. Яндекс. Карты – это поисково-информационный сервис http://maps.yandex.ru/ ↑

3. Источник информации: http://www.ranepa.ru/images/docs/monitoring/2017_14-52_July.pdf ↑

4. Источник информации: http://www.arendator.ru/articles/157302-obzor_rynka_ofisnoj_nedvizhimosti_moskvy_3_kvartal_2017_g/ ↑

5. Федеральный закон от 29.07.98г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ст. 3. ↑

6. «Экономика недвижимости»: Учебное пособие – Владим. гос. ун-т; Сост.: Д. В. Виноградов, Владимир, 2007. ↑

7. Источник информации: «Справочник оценщика недвижимости. Том II. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Таблицы. Графики. Гистограммы.» Авторы: Лейфер Л.А, Крайникова Т.В. Издание четвертое актуализированное и расширенное. Нижний Новгород, 2016 ↑

8. Источник информации: «Справочник оценщика недвижимости. Том II. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Таблицы. Графики. Гистограммы.» Авторы: Лейфер Л.А, Крайникова Т.В. Издание четвертое актуализированное и расширенное. Нижний Новгород, 2016 ↑

9. На основании данных, представленных на сайте: http://statrielt.ru/index.php/statistika-rynka/01-01-2016/korrektirovki-stoimosti-zemli/478-dolya-tseny-zemli-v-tsene-prodazhi-kompleksa-nedvizhimosti-na-01-01-2016-goda ↑

10. Источник информации: https://statrielt.ru/index.php/ocenka/57-stati-po-teme-otsenki-nedvizhimosti/666-koridornyj-koeffitsient-koeffitsient-arendoprigodnoj-ploshchadi. ↑

11. Источник информации: http://www.rusbonds.ru/comphistory.asp?go=1&tool=%CE%D4%C7-46023-%C0%C4&emit=0&sec=1&cat=0&rate=0&amm=0&dealsinday=0&calcdate=01.12.2017&bdate=&edate=&byeff=&eyeff=&bdur=&edur=&bcr=&ecr=&bspred=&espred=#rslt ↑

12. Источник информации: http://www.ocenchik.ru/vocabulary/v?id=216 ↑

13. Используется терминология справочника КО-ИНВЕСТ. ↑

14. Глоссарий Международных стандартов оценки (МСО), восьмое издание, 2007 г. (стр. 392). ↑

15. Глоссарий Международных стандартов оценки (МСО), восьмое издание, 2007г. (стр. 340). ↑

16. Определена в рамках сравнительного подхода. ↑

17. Источник информации: https://srosovet.ru/content/editor/Vozmozhnye-granicy-intervala-itogovoj-stoimosti_statya.pdf ↑

---