Файл: Оценка рыночной стоимости нежилого здания общей площадью 1 500 кв. м, расположенного на земельном участке площадью 1 920 кв. м.pdf

Количественные и качественные характеристики объекта оценки

Наименование	Показатель
Дата постройки	2009 г.
Группа капитальности	I
Площадь земельного участка, кв. м	1 920,0
Площадь застройки, кв. м	588,8
Этажность	3 этажа
Общая площадь здания, кв. м	1 500
Средняя высота потолка в помещениях, м	2,7
Износ по данным технического паспорта, %	-
Наличие сервитутов	не зарегистрированы
Сведения о принадлежности к памятникам архитектуры	нет
Текущее использование оцениваемых помещений	офисное

Описание конструктивных элементов

Конструктивные элементы		Материал
Фундамент		монолитные бетонные колонны
Наружные и внутренние капитальные стены		Пеноблоки, утеплённые пенополистиролом
Перекрытия		ж/бетонные
Кровля		кровлелон (полимерная мембрана)
Полы		плитка, паркет, ламинат, мрамор
Проемы	Оконные	пластик, алюминий
	Дверные	дубовый шпон, пластик
Отделка		плитка в с/узлах, покраска
Инженерное обеспечение		отопление, центральное отопление, водоснабжение, канализация, вентиляция, телефонные системы, охранно-пожарная система.

Информация о текущем использовании объекта оценки

В результате изучения предоставленных документов можно определить, что на дату оценки здание использовалось в качестве офисного.

8. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

8.1. Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки^[3]

Почти все официальные (ЦБ РФ, Минэкономразвития России) и экспертные прогнозы последних лет содержат, в частности, оговорку: они составлены исходя из предположения о сохранении антироссийских санкций. Такой консерватизм выглядел оправданным. Однако после окончательного (и, видимо, неизбежного) принятия в США нового санкционного пакета придется исходить не только из конъюнктурного усиления санкций, но и приобретения ими институционального характера. Причем их сравнение с известной поправкой Джексона-Вэника слабо отражает и происходящее, и возможное.  Помимо долговременного влияния на сами российско-американские отношения потребуется особо выделить экстерриториальный эффект этих санкций, который придан им сознательно и в беспрецедентных, по сути, масштабах. Для целого ряда стран, особенно в Европе и Азии, это может стать вызовом, как станет им и для отдельных компаний, а также конкретных проектов. Более того, уже стало, если судить по готовности учитывать американское законодательство, тут же проявленной европейскими регуляторами и компаниями. «Долгота» и «широта» этих санкций становится понятной на далеко не самом актуальном сегодня примере действующего «Голубого потока», по которому российский газ уже много лет поставляется в Турцию: если японская, турецкая, итальянская и т.д. фирма захочет поучаствовать в его будущем ремонте, профилактических работах, даже консультациях по этому поводу, то ей прежде следует оценить возможные последствия попадания в «черный список». Все эти потенциальные последствия придется оценивать также с позиций текущей и будущей российской внутри- и внешнеэкономической политики, возможных рыночных эффектов и с учетом не только политических реалий, но и экономических закономерностей.  На этих закономерностях основан и макроэкономический прогноз наших экспертов на 2017–2019 гг. Отмечая, что 1-ое полугодие 2017 г. дало разнонаправленные сигналы в отношении перспектив, они не сомневаются в реальности происходящего экономического роста. Вместе с тем обращают внимание на негативный характер прогнозов в аграрном секторе, испытавшем влияние непогоды, а также снизившиеся цены на нефть. В итоге, как отмечают эксперты, они разрабатывали свой трехлетний прогноз с учетом усиления факторов неопределенности. В основной, инерционный сценарий, заложена цена нефти Urals на уровне 50 долл./барр. в 2017 г. и 55 долл. – в 2018–2019 гг., а в консервативный – 45,6 долл. в этом году и 40,8 и 41,6 долл. в 2018 и 2019 гг. соответственно.  В обоих сценариях прогнозируется рост ВВП в 2017–2019 гг. в реальном выражении. В консервативном варианте – 0,9, 0,8 и 0,7% соответственно по годам, в основном – 1,3, 1,4 и 1,2%. Оба сценария предполагают и сопоставимое с ростом ВВП увеличение инвестиций, что, однако, позволит лишь компенсировать выбытие части основных фондов вследствие естественной амортизации. Несколько по-иному выглядит прогноз реальных располагаемых денежных доходов домохозяйств. По итогам нынешнего года в консервативном сценарии они продолжают сокращаться (-0,2%), но растут в инерционном (+0,4%). В 2018–2019 гг. они возрастают в любом варианте, хотя в консервативном медленнее: на 1,0 и 0,4% по сравнению с ростом на 1,6 и 1,5% в основном (рост в консервативном сценарии объясняется более низкой базой 2017 г. и вероятной бюджетной поддержкой населения в год президентских выборов).  Прогноз исходит из предпосылки, что Банку России удастся удержать инфляцию в пределах 4%-го таргета. Однако в консервативном сценарии, предполагающем давление на цены со стороны курса рубля и при большей неопределенности в экономике, таргет достигается за счет более жесткой денежно-кредитной политики, включая сохранение высоких реальных ставок. В инерционном сценарии базовая ставка ЦБ постепенно снижается, а доступность кредита растет. При сохранении заданных внешних условий и политики свободного плавания рубля, его среднегодовой номинальный курс к доллару прогнозируется на уровне 58,4, 59,4 и 58,8 руб. соответственно по годам, а в консервативном варианте – 59,6, 66,5 и 64,8 руб. Однако даже при реализации консервативного варианта внешних условий и падении цен на нефть ниже 45 долл./ барр. эксперты не считают вероятным устойчивое снижение курса до примерно 70 руб. за доллар. Это, однако, создает риски недобора в ближайшую трехлетку нефтегазовых доходов в федеральный бюджет. Отмечая, что они по-прежнему не видят реальных факторов роста экономики выше уровня 1,0–1,5% в год, и полагая, что прогнозируемые как ими, так и Минэкономразвития темпы роста не могут рассматриваться как приемлемые, эксперты подчеркивают, что в этих условиях чрезвычайно важным шагом стало бы принятие новой программы экономических реформ.  Как и авторы прогноза, эксперты, анализирующие платежный баланс РФ, исходят из предпосылки сохранения плавающего курса рубля. Они не высказывают опасений в связи с уходом в минус текущего счета платежного баланса. Эксперты приходят к выводу, что во II квартале этого года сальдо счета текущих операций стало отрицательным (-0,3 млрд долл. по сравнению с +23,3 млрд долл. в I квартале) в основном в связи с сезонными факторами. Прежде всего, речь идет о росте выплат инвестиционных доходов за границу и импорте услуг, в первую очередь туристических. Сказалось также укрепление рубля, что стимулировало импорт подешевевших товаров. Таким образом, ухудшились три основных баланса, определяющих счет текущих операций. Однако в условиях плавающего курса рубля это не несет серьезных рисков: курс постепенно корректируется, удорожая импорт и вновь «выравнивая» баланс. Если укрепление рубля в первые месяцы 2017 г. было обусловлено прежде всего ростом положительного сальдо текущего счета, то переход сальдо в отрицательную область привел к ослаблению рубля. По экспертным оценкам, при сохранении условий торговли приблизительно на текущем уровне некоторое ослабление рубля вновь вызовет стабилизацию текущего счета на уровне около ноля. Стабильное поведение макроэкономических показателей (во всяком случае, отсутствие резких всплесков инфляции или радикальных девальваций национальной валюты) – безусловно, в числе причин относительной удовлетворенности российских промышленников существующим положением. Традиционный замер уровня адаптации предприятий к текущим реалиям (данные за II квартал 2017 г.) свидетельствует, что соответствующий индекс – доля оценок ситуации как «нормальной» – находится на абсолютном максимуме (76%) за все время исследований с 1994 г. В том числе такой чувствительный показатель, как спрос, 64% производственников воспринимает как нормальный (максимум за последние девять лет). Правда, ситуация не однородна: среди крупнейших предприятий (с численностью занятых более 1000 чел.) доля удовлетворенных ситуацией стабильно высокая (во II квартале она достигла максимума в 80%), в то время как индекс адаптации малых и средних предприятий (менее 250 чел.) все последние десять кварталов не превышает 55–60%. Оценки зависят и от должностного уровня респондентов. Руководители экономических подразделений после роста скептических оценок в 2015 г. сегодня воспринимают положение своих предприятий гораздо лучше (доля «нормальных» оценок – 75%). Заместители директоров были достаточно оптимистичны весь кризисный период (сегодня 78%). И, наконец, директора проделали путь от 59% в 2015 г. до 72% в минувшем квартале. Определенный позитив в оценке своего положения стали проявлять и обычные граждане. Доля экономящих на еде, покупке одежды и обуви снизилась, как и тех, кто считает, что за последние два-три месяца их материальное положение ухудшилось. Наши эксперты объясняют это, в том числе, адаптацией к вялотекущему кризису либо стагнации, а также небольшой позитивной динамикой ряда социальных показателей. В июне 2017 г. реальные располагаемые денежные доходы населения впервые не сократились (по сравнению с соответствующим месяцем 2016 г.). До сих пор, с начала прошлого года, динамика только ухудшалась (в январе 2017 г. произошло повышение благодаря единовременной выплате пенсионерам). В целом за 1-ое полугодие этого года (по сравнению с тем же периодом 2016 г.) реальные доходы сократились на 1,4%, при этом реальная зарплата увеличилась на 2,7%. Однако устойчивый рост реальной зарплаты (происходящий с прошлогоднего августа) не смог компенсировать сокращение доходов. Это может быть связано с целым рядом причин. Во-первых, с существованием так называемых статистических ловушек: данные по зарплате и доходам опираются на различные методы наблюдения, нередко требуют дооценок и т.д. Во-вторых, рост реальных зарплат пока не восстановился до докризисных уровней (в мае 2017 г. она составляла 96,1% от мая 2014 г.). А реальный размер назначенных пенсий в мае 2017 г. – лишь 91,9% от мая 2014 г. (и 100,0% от мая 2016 г.). Реальные размеры социальных пособий снижались еще в большей степени, чем пенсии. В-третьих, сокращение доходов на фоне роста наблюдаемой зарплаты может свидетельствовать о снижении зарплат в неформальном секторе (или о частичном перераспределении ненаблюдаемого фонда оплаты труда в наблюдаемый). Однако, отмечают эксперты, какие-либо окончательные выводы на основе динамики лишь месячных показателей делать сложно, не говоря уже о периодических пересчетах, которые постфактум производит Росстат. Если исходить из этих посылок, то, вероятно, и снижение в I квартале 2017 г. (по сравнению с 2015–2016 гг.) доли населения с денежными доходами ниже прожиточного уровня до 15% нужно признать лишь предварительной оценкой.

---

6. Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект

Объектом оценки является нежилое здание. В ходе визуального осмотра и изучения объемно-планировочных характеристик установлено, что объект оценки относится к коммерческой недвижимости и представляет собой офисное здание.

8.3. Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект

В том случае если для анализа ценовой ситуации в общедоступных источниках информации не удается найти достаточное количество предложений по продаже сопоставимых объектов, расположенных в том же районе, административном округе и ценовой зоне, что и объект оценки, в соответствии с п. 11б ФСО №7 выборка может быть расширена и дополнена информацией из соседних или близлежащих районов, административных округов, ценовых зон.

По состоянию на дату оценки была найдена информация о продаже объектов офисного назначения в г. Москве. Это предложения по продаже и по аренде офисных объектов в непосредственной близости от объекта оценки.

Для сравнительного анализа помещений офисного назначения были отобраны следующие объекты-аналоги:

Наименование	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4	Аналог №5
Тип объекта	Отдельно стоящее здание	Отдельно стоящее здание	Отдельно стоящее здание	Отдельно стоящее здание	Отдельно стоящее здание	Отдельно стоящее здание
Назначение	Офисное	Офисное	Офисное	Офисное	Офисное	Офисное
Имущественные права	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
Населённый пункт	г. Москва	г. Москва	г. Москва	г. Москва	г. Москва	г. Москва
Ценовая зона	Между ТТК и МКАД	Между ТТК и МКАД	Между ТТК и МКАД	Между ТТК и МКАД	Между ТТК и МКАД	Между ТТК и МКАД
Округ	ЮЗАО	ЮЗАО	ЗАО	ЗАО	ЮАО	ЮВАО
Адрес	г. Москва, ул. Миклухо-Маклая, д. 63а	г. Москва, ул. Обручева, д. 52, стр. 1	г. Москва, Очаковское шоссе, д. 28, стр. 1	г. Москва, ул. Дорогобужская, д. 14, стр. 1	г. Москва, ул. Москворечье, д. 14	г. Москва, Волгоградский пр-т, д. 42 , стр. 12
Ближайшая станция метро	Беляево	Калужская	Юго-Западная	Кунцевская	Нагорная	Текстильщики
Удаленность от метро	от 10 до 15 минут пешком	более 15 минут пешком (транспортная доступность)	более 15 минут пешком (транспортная доступность)	более 15 минут пешком (транспортная доступность)	более 15 минут пешком (транспортная доступность)	до 5 минут пешком
Парковка	Стихийная	Стихийная	Стихийная	Стихийная	Стихийная	Стихийная
Общая площадь, кв. м	1 500,00	4 035,00	4 776,20	1 614,00	1 963,70	7 171,80
Этаж расположения	3 этажа	4 этажа	5 этажей (а также 1 подземный)	4 этажа (а также 1 подземный)	2 этажа (а также 1 подземный)	4 этажа
Физическое состояние конструктивных элементов	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее
Класс качества и состояние внутренней отделки	Стандартный ремонт	Без отделки	Без отделки	Стандартный ремонт	Стандартный ремонт	Стандартный ремонт
Коммуникации	Электричество, отопление, водоснабжение, канализация	Электричество, отопление, водоснабжение, канализация	Электричество, отопление, водоснабжение, канализация	Электричество, отопление, водоснабжение, канализация	Электричество, отопление, водоснабжение, канализация	Электричество, отопление, водоснабжение, канализация
Общая цена предложения (земля и строение), руб. с НДС		719 572 000	859 716 000	380 768 000	189 300 000	499 000 000
Источник информации		БД "РЕАЛТО"	БД "РЕАЛТО"	БД "РЕАЛТО"	БД "РЕАЛТО"	БД "РЕАЛТО"
Контакты		8(495)220-4910, 8(925)004-3849, Ольга Козлова	8(926)917-7627	8(495)258-5223, 8(926)800-0912, Светлана Иванова	8(495)739-8757	8(495)776-7579, 8(919)104-0660
Дата предложения	01.12.2017	26.11.2017	23.11.2017	30.11.2017	25.11.2017	05.11.2017
Цена предложения, руб./кв. м		178 333	180 000	235 916	96 400	69 578

---

Ставки арендной платы за нежилые помещения:

Наименование	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
Назначение	Офисное	Офисное	Офисное	Офисное
Имущественные права	Право пользования	Право пользования	Право пользования	Право пользования
Населённый пункт	г. Москва	г. Москва	г. Москва	г. Москва
Ценовая зона	Между ТТК и МКАД	Между ТТК и МКАД	Между ТТК и МКАД	Между ТТК и МКАД
Округ	ЮЗАО	ЮЗАО	ЮЗАО	ЗАО
Адрес	г. Москва, ул. Миклухо-Маклая, д. 63а	г. Москва, ул. Обручева, д. 36, стр. 2	г. Москва, Научный проезд, д. 12	г. Москва, ул. Обручева, д. 23
Ближайшая станция метро*	Беляево	Калужская	Калужская	Калужская
Доступность от метро	от 10 до 15 минут пешком	до 5 минут пешком	от 10 до 15 минут пешком	от 5 до 10 минут пешком
Парковка	Стихийная	Стихийная	Стихийная	Стихийная
Общая площадь, кв. м	1 500,0	325,0	246,0	45,4
Этаж расположения	3 этажа	5 этаж	2 этаж	3 этаж
Физическое состояние конструктивных элементов	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее
Класс качества и состояние внутренней отделки**	Стандартный ремонт	Стандартный ремонт	Стандартный ремонт	Стандартный ремонт
Коммуникации	Электричество, отопление, водоснабжение, канализация	Электричество, отопление, водоснабжение, канализация	Электричество, отопление, водоснабжение, канализация	Электричество, отопление, водоснабжение, канализация
Арендная ставка, руб./кв.м в год		20 000	20 500	19 982
Экплуатационные расходы**		Включены	Включены	Включены
Коммунальные платежи**	Не включены	Не включены	Не включены	Не включены
НДС**		Включен	Включен	Включен
Арендная ставка, руб./кв.м в год с учетом НДС		20 000	20 500	19 982
Источник информации		БД РИЭЛТО	БД РИЭЛТО	БД РИЭЛТО
Контакты		8(495)213-9954, Евгений Хонин	8(495)796-1728, 8(495)796-1745	8(499)372-9240
Дата предложения	01.12.2017	04.11.2017	15.11.2017	22.11.2017

---

8.4. Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены.

Обзор рынка офисных помещений в г. Москве по итогам 3 квартала 2017 года^[4]

Общая ситуация на рынке

В 3 кв.2017 г. Банк России продолжил снижение ключевой ставки – до 8,5% годовых (сентябрь 2017 г).

Средний курс доллара за 3 кв.2017 г. составил 58,9 руб., увеличившись на 3,0% по сравнению со средним показателем за 2 кв. 2017 г.

Уровень инфляции с начала года (янв.-авг.) – 1,82% против 3,81% (янв.- авг. 2016 г).

Уровень годовой инфляции – 3,3% (август).

За 1 полугодие 2017 г. общий объём рынка офисных помещенийМосквы вырос на 0,3%, составив почти 16,0 млн. кв.м, из которых 14,8 млн.кв.м – сегменты А, В+ и В.

Предложения

Объем ввода в 3 кв. 2017 г. составил 48,2 тыс.кв.м (GLA), что на 23% ниже показателей предыдущего квартала и в 3 раза меньше результата аналогичного периода 2016 года. Суммарно за 3 квартала предложение увеличилось на 163,0 тыс.кв.м

В 3 кв. 2017 г. новые объекты появились в границах «старой» Москвы; весь введенный объем относится к классу А. Структура общего объёма предложения по классам не изменилась.

Спрос

На конец 3 кв. 2017 г. средний уровень вакансии в классах А, В+, В не изменился по сравнению с предыдущим периодом, составив 15,9%. Однако динамика показателя разнонаправлена в зависимости от класса:

Рост уровня вакансии в классе А на 0,5 п.п. – до 21,5%, в т.ч. за счёт ввода новых объектов. Отмечается рост количества вакантных площадей в объектах внутри ТТК,   вакансия бизнес-центроввне ТТК незначительно сократилась (на 0,1 п.п.)

В классах В+ и В показатель уровня вакансии снизился на 0,4 п.п. (в среднем и в каждом классе) – до 13,4% и 8,8% соответственно. При этом заполняемость росла вне зависимости от локации. Средняя вакансия в классах В+/В достигла 12,2%.

Класс С продемонстрировал незначительное снижение вакансии (на 0,1 п.п.).

В целом за 9 месяцев 2017 г. вакансия во всех классах сократилась: в классе А – на 1,1 п.п., в классе В+ – на 2,9 п.п., в классе В – на 1,2 п.п, классе С – на 0,9 п.п.

3 кв. 2017 г. ознаменовался крупными сделками по аренде. Топ-3 сделок квартала принадлежит компаниям сектора  телекоммуникаций и IT-технологий. Объём крупных сделок (от 1 тыс.кв.м) составил 53 тыс.кв.м, из которых 62% класс А.

С учётом роста сроков экспозиции офисных помещений, актуальными становятся новые форматы, ориентированные на потребности малого бизнеса: мини-офисы 15-80 кв.м (в т.ч. с готовыми рабочими местами) и активно развивающиеся коворкинги.

---

Коммерческое предложение

По итогам 3 квартала 2017 г., существенных изменений коммерческих условий не произошло, в целом можно говорить о стабилизации арендных ставок.

В отчётном периоде зафиксированы колебания ставок аренды в классах В+, В, С в пределах 0,9-2,2%; в классе А средняя арендная ставка не изменилась.

На конец 3 квартала 2017 г. средние арендные ставки составляют: в классе А – 1980 руб./кв.м./мес.ⁱ; в классе В+  – 1350 руб./кв.м/мес.; в классе В – 1110 руб./кв.м/мес.; в классе С – 930 руб./кв.м/мес.

Средневзвешенная арендная ставка в классе В+/В незначительно снизилась (на 0,8%) и составила 1 260 руб./кв.м./мес.

В результате ценовой динамики, дистанция между классами В+ и А увеличилась с 30% до 32%; между В и В+ - сократилась с 20% до 18%; между С и В – осталась на прежнем уровне.

Факторы, влияющие на разброс цен коммерческой недвижимости

На разброс цен коммерческой недвижимости обычно влияют следующие факторы: местоположение объекта, площадь объекта, качество прав на объект, условия продажи, условия финансового расчета, инфраструктура, использование или назначение объекта, планировка объекта, техническое состояние объекта, транспортная и пешеходная доступность, наличие рядом аналогичных объектов, соответствие объекта принципу НЭИ.

7. Анализ внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки

Для объекта оценки были рассмотрены следующие группы факторов:

1. Социально-экономические факторы (различные показатели социально-экономического состояния в месте расположения объекта оценки);

2. Физические факторы (связанные с физическим изменением окружающей территории объекта оценки);

3. Юридические факторы (связанные с изменением в законодательстве).

Не выявлено изменения социально-экономических показателей и физического изменения окружающей территории, способных повлиять на стоимость объекта оценки по сравнению с другими аналогичными объектами г. Москвы. Изменения законодательства, накладывающие какие-либо ограничения на использование объекта оценки, также не зафиксированы.

---