Файл: Оценка рыночной стоимости нежилого здания общей площадью 1 500 кв. м, расположенного на земельном участке площадью 1 920 кв. м.pdf

Таким образом, Оценщиком была рассчитана только сумма затрат на замещение объекта оценки, которые включают прямые и косвенные строительные затраты, а также прибыль предпринимателя.

Прямые строительные затраты

К прямым строительным затратам относят полную сметную стоимость строительно-монтажных работ, которая, в свою очередь, включает прямые и накладные расходы, а также прибыль подрядной строительной организации.

Прямые расходы включают заработную плату основных строительных рабочих, строительные конструкции и материалы, а также расходы по эксплуатации строительных машин и механизмов.

Накладные расходы рассчитываются по нормативам в процентах к прямым затратам и включают такие статьи, как транспортные расходы, расходы на содержание управленческого аппарата и др.

Прибыль подрядной строительно-монтажной организации, устанавливаемая в процентах к полной себестоимости строительно-монтажных работ, прописывается в подрядных договорах и оплачивается заказчиком (инвестором).

Косвенные затраты

К косвенным затратам относятся расходы, необходимые для строительства, но не входящие в состав подрядного строительного договора. Косвенные затраты могут включать:

• проектно-изыскательские работы;
• оценку, консалтинг, бухгалтерский учет и юридические услуги;
• расходы на финансирование за счет кредита;
• страхование всех рисков;
• налоговые платежи в течение строительства;
• расходы на освоение;
• маркетинговые расходы, комиссионное вознаграждение за продажу, передачу прав собственности;
• административные расходы девелопера и др.

Прибыль предпринимателя

Прибыль предпринимателя позволяет учесть вознаграждение за риск, испытываемый предпринимателем в связи с реализацией строительного проекта. При расчете его стоимости оценщики анализируют доход девелоперов и предпринимательскую прибыль, которая соответствует разнице между полными затратами на строительство и рыночной стоимостью объекта после его выхода на проектную мощность.

Прибыль предпринимателя побуждает инвестора вкладывать средства в недвижимость в расчете на получение рыночной нормы прибыли.

Для расчета стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода использовался метод сравнительной единицы.

Метод сравнительной единицы – метод оценки затрат на строительство здания (сооружения) путем определения полной стоимости 1 кв. м (или другой единицы сравнения) базового сооружения, взятого в целом^[12].

---

Данный метод основан на использовании стоимости строительства сравнительной единицы (1 кв. м, 1 куб. м, 1 пог. м и др.). Затраты на замещение объекта оценки определяются путем умножения стоимости единицы сравнения на количество единиц сравнения (площадь, объем, протяженность и др.). Общая формула расчета стоимости:

ЗЗ = Сср.ед. × V,

где:

ЗЗ – затраты на замещение (воспроизводство), руб.;

Сср.ед. – стоимость сравнительной единицы (1 кв. м, 1 куб. м, 1 пог. м, 1 шт. и др.), руб./ср. ед.;

V – количество сравнительных единиц (1 кв. м, 1 куб. м, 1 пог. м, 1 шт. и др.).

Для оценки затрат на строительство объекта оценки были использованы укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС):

С.А. Табакова, А.В. Дидковская. Общественные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства. Стоимостные показатели, приведенные в УПСС, определены в уровне цен на 01.01.2009 г. для Московской области.

При использовании справочников КО-ИНВЕСТ определяются затраты на замещение.

Алгоритм расчета затрат на замещение зданий по справочникам КО-ИНВЕСТ:

1-й этап. Анализ данных на полноту и качество

Для расчета рыночной стоимости объекта оценки Оценщик использовал в расчетах следующие параметры:

• тип здания (строения);
• строительный объем;
• общая площадь;
• количество этажей;
• материал фундамента;
• материал перекрытия;
• материал стен;
• наличие и материал каркаса;
• конструктивные особенности здания.

2-й этап. Подбор объекта-аналога по справочнику

Подбор аналогов производится в соответствующем справочнике КО-ИНВЕСТ следующим образом:

• проводился поиск отрасли, а также поиск объекта-представителя данной отрасли, наиболее близкого по функциональным параметрам к оцениваемому объекту;
• в случае отсутствия подходящего объекта-представителя данной отрасли использовалась информация о сопоставимых по конструктивным и функциональным параметрам объектах-представителях других отраслей или об объектах межотраслевого применения.

В расчетной таблице результаты указанного выше подбора отражаются в столбце «Справочная стоимость^[13] 1 ед. измерения объекта, без учета НДС на дату составления сборника для Московской обл., руб.».

3-й этап. Внесение корректировок к справочной стоимости 1 ед. измерения

На следующем этапе к справочной стоимости 1 ед. измерения объекта в расчетных таблицах вносились корректировки (поправки), учитывающие неполное соответствие оцениваемого объекта объекту-аналогу по объемно-планировочным, конструктивным параметрам, качеству применяемых материалов, конструкций, типам инженерных систем, регионально-экономическим, природно-климатическим и местным условиям осуществления строительства. При этом введение поправок осуществлялось как в абсолютном выражении, так и в виде корректирующих коэффициентов, в результате чего корректировалась величина стоимости как в целом по зданию или строению, так и в разрезе отдельных основных конструктивных элементов, видов работ и инженерных систем здания или строения.

---

4-й этап. Определение прибыли предпринимателя

Для получения обоснованной стоимости затрат на замещение (воспроизводство) необходимо определить величину прибыли предпринимателя. По определению: «предпринимательская прибыль – это установленная рынком цифра, отражающая сумму, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительный проект».

Таким образом, расчет затрат на замещение (воспроизводство) оцениваемых объектов недвижимого имущества методом сравнительной единицы с использованием справочников КО-ИНВЕСТ производится по формуле:

ЗЗ = Сб × К1 × К2 × К3 × К4 × К5 × К6 × (1+ППР%) х V,

где:

ЗЗ – затраты на замещение (воспроизводство), руб.;

Сб – стоимость строительства за единицу измерения в базовых ценах на дату составления справочника;

К1 – коэффициент перехода цен;

К2 – регионально-климатический коэффициент;

К3 – корректирующий коэффициент на различие в сейсмичности;

К4 – региональный коэффициент по классам конструктивных систем;

К5 – корректирующий коэффициент на различие в объеме или площади;

К6 – корректирующий коэффициент на различие в конструктивных элементах;

Ппр – прибыль предпринимателя, %;

V – количество сравнительных единиц (1 куб. м, 1 кв. м и др.).

Описание корректировок (поправок), вносимых к справочной стоимости сравнительной единицы

Коэффициент перехода цен (К1)

Индекс пересчета цен с 2009 г. на дату оценки определялся в соответствии с информационно-аналитическим бюллетенем КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве» №90 и составляет 2,117.

Регионально-климатический коэффициент (К2)

Применялся для учета различий в затратах на строительство, обусловленных различиями в климате регионов. Данный коэффициент составляет величину 1,000, в долях.

Корректирующий коэффициент на различие в сейсмичности (К3)

Применялся для учета различий в затратах на строительство, обусловленных различиями в сейсмической обстановке регионов. Данный коэффициент составляет величину 1,000, в долях.

Региональный коэффициент по классам конструктивных систем (К4)

Применялся для устранения различий в строительстве различных конструктивных систем. Влияние данного коэффициента отражено в К5. Таким образом, коэффициент принимается равным 1,000, в долях.

Корректирующий коэффициент на различие в объеме или площади (К5)

Поправка на разницу в объеме (V, куб. м) или площади между оцениваемым зданием (V0, S0 соответственно) и ближайшими параметрами из справочника (Vспр, Sспр) вносится при различной площади/объеме объекта оценки и объекта-аналога.

---

Корректировка на различие в объеме:

Vо/Vспр	Коэффициент (K5)
0,10-0,29	1,22
0,30-0,49	1,2
0,50-0,70	1,16
0,71-1,30	1
1,31-2,00	0,87

Строительный объем оцениваемого здания составил 4 050,0 куб. м (1 500 кв. м*2,7 м).

Расчет корректировки на строительный объем представлен в таблице ниже.

Строительный объем оцениваемого объекта, куб м.	4 050,0
Строительный объем аналога, куб. м	2 000
Коэффициент	2,03
Корректировка на различие в объеме	0,87

Корректирующий коэффициент на различие в конструктивных элементах (К6)

Коэффициент применяется, если техническое решение конструктивного элемента оцениваемого здания или строения существенно отличается от технического решения этого же элемента справочного здания или строения. Скорректированная стоимость оцениваемого элемента с учетом данной корректировки определяется по формуле:

Со=Са х (φо/φа),

где

Со – стоимость конструктивного элемента оцениваемого здания или сооружения;

Са – стоимость конструктивного элемента справочного аналогичного здания или сооружения;

φо – стоимостные коэффициенты для рассматриваемого конструктивного элемента для оцениваемого здания или сооружения;

φа – стоимостные коэффициенты для рассматриваемого конструктивного элемента для справочного здания или сооружения.

Определение прибыли предпринимателя

Величина предпринимательской прибыли составляет в среднем 20-30%, для объектов недвижимости находящихся в г. Москве, обычно используют верхнюю границу данного диапазона прибыли предпринимателя (30%). Данное значение будет использовано для дальнейших расчетов.

Определение совокупного износа оцениваемого объекта

На дату оценки сумма затрат на замещение зданий будет отличаться от их рыночной стоимости на эту же дату. Основная причина — потеря стоимости под влиянием различных факторов, вызывающих старение объекта недвижимости. Износ здания обусловлен ухудшением его физического состояния, несоответствием функциональных характеристик современным представлениям рынка недвижимости, влиянием внешних условий функционирования объекта на его стоимость. Поскольку перечисленные факторы проявляются взаимосвязано, их влияние на стоимость оценивается комплексно.

---

Оценочный износ отражает реакцию рынка на те или иные характеристики оцениваемого объекта, отличающие его от аналогичного гипотетически вновь построенного объекта на дату оценки. Износ строений возникает под воздействием трех основных причин, которые могут проявляться как комплексно, так и изолировано. В оценке выделяют следующие причины потери стоимости зданий:

• физический износ,
• функциональное устаревание,
• внешнее (экономическое) устаревание.

Совокупный износ недвижимого имущества определяется по формуле:

СИ = 1 – (1 – Ифиз.) ×(1 – Ифунк.устар.) × (1 – Иэкон.устар.),

где

Ифиз. – физический износ, % ;

Ифункц.устар. – функциональное устаревание, %;

Иэкон.устар. – экономическое (внешнее) устаревание, %.

Определение физического износа оцениваемого объекта

С позиции оценки недвижимости под износом понимается потеря стоимости под воздействием различных факторов.

Физический износ здания определялся путем визуального обследования основных конструктивных элементов. Был использован нормативный метод расчета физического износа на основании «Правил оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53-86 (р). Удельные веса отдельных конструктивных элементов в процентах приняты в соответствии со сборником «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ.

Расчет физического износа представлен в таблице ниже.

Конструктивные элементы	Удельный вес элемента, %	Физический износ элемента, %	Физический износ элемента, %
Фундаменты	2,35%	1%	0%
Каркас	1,56%	1%	0%
Стены наружные с отделкой	5,46%	1%	0%
Внутренние стены и перегородки	4,26%	1%	0%
Перекрытия и покрытия	4,39%	1%	0%
Кровля	4,15%	1%	0%
Окна и двери	5,05%	3%	0%
Полы	15,25%	3%	0%
Отделка	14,62%	3%	0%
Прочие	2,93%	3%	0%
Спец. конструкции	7,11%	1%	0%
Инженерные системы	32,88%	3%	1%
Общий физический износ здания, %	100,00%		2,4%

---