Файл: Право собственности и другие вещные права на жилые помещения (Общая характеристика жилого помещения как объекта гражданских правоотношений).pdf

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность. Жилые помещения занимают особое место в жизни человека. Они являются средой обитания человека и необходимой предпосылкой создания семьи и воспитания детей.

Жилые помещения, отнесенные законодательством к объектам недвижимости, являются, прежде всего, объектами права собственности публично-правовых образований, юридических лиц и граждан.

Правовой режим жилых помещений определяется также специальным жилищным законодательством. Современная наука и практика нуждаются в выработке теоретических положений о пределах осуществления права собственности на жилое помещение как особо значимый объект недвижимости.

Объект исследования: общественные отношения, складывающиеся при приобретении и осуществлении гражданами права собственности на жилые помещения.

Предмет исследования: нормы права, регламентирующие основания возникновения права собственности на жилое помещение.

Цель исследования: изучение действующего законодательства, связанного с регулированием отношений, складывающихся при приобретении и осуществлении права собственности граждан на жилые помещения.

В соответствии с поставленной целью необходимо решение следующих задач:

1. Раскрыть понятие и особенности жилого помещения

2. Рассмотреть признаки жилого помещения

3. Изучить гражданско-правовые особенности использования жилого помещения в гражданском обороте

Степень научной разработанности темы исследования. Проблемам приобретения и осуществления права собственности граждан на жилые помещения посвящено внимание ученых и практиков, исследования в юридической литературе, в которой проводится анализ различных аспектов в этой области и разрабатываются рекомендации по совершенствованию действующего законодательства.

Правовой режим жилого помещения исследован в работах М.В.Абрамовой, Н.Г. Волочкова, И.А. Емелькиной, О.М. Козырь, И. Кузьминой, Н.И. Святиной, В.А. Фогелем и другими учеными. Проблемам товариществ собственников жилья, как одного из способов управления общим имуществом многоквартирного дома, посвящены работы Е.Н. Гендзехадзе, Д. Савельев. В юридической литературе много внимания уделяется вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество, сделок с ним. Эти вопросы нашли отражение в работах таких ученых, как: М.И. Брагинский, Б.М. Гонгало, А.В. Кузнецов, Н.А. Сыродоев, В.В. Чубаров. Способы приобретения права собственности граждан на жилые помещения были проанализированы в работах Ю. Баринова, М.И. Брагинского, Ю. Буйновой, В.В. Витрянского, Б.М. Гонгало, СП. Гришаева, И.А. Емелькиной и др. Пределы и ограничения права собственности граждан на жилые помещения рассмотрены в публикациях В.П. Грибанова, А.А. Ерошенко, В.П. Камышанского, И.Ю. Аккуратова, П.В. Крашенинникова, А.А. Манукян.

Методологическую основу исследования составляют современные методы научного познания такие, как диалектико-материалистический метод, метод сравнительного анализа, историко-правовой и сравнительно-правовой методы, методы системного и логического анализа, формально-логический и иные.

Источниковую базу исследования составили нормативно-правовые акты, труды ученых-юристов, статьи в периодических изданиях.

Структура работы состоит из введения, двух глав, заключения, списка используемых источников и приложений.

1. Общая характеристика жилого помещения как объекта гражданских правоотношений

1.1. Понятие и особенности жилого помещения

Жилищное законодательство относит к объектам недвижимости изолированное жилое помещение (жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната), пригодное для постоянного проживания граждан (соответствует принятым санитарным и техническим правилам, нормам, иным требованиям законодательства) (ст. ст. 15, 16 ЖК РФ)^[1]. Значит, признак отличия жилого помещения от нежилого непосредственно связан с понятием «предназначенность для проживания».

Жилые помещения не названы в ГК РФ как вид недвижимого имущества, хотя статья 558 ГК РФ «Особенности продажи жилых помещений» включена законодателем в параграф «Продажа недвижимости»^[2]. Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости (ст. 1) относит к недвижимости и жилые помещения.^[3]

Термин «жилое помещение» применяется в широком смысле - родовое понятие, и им охватываются, кроме жилых комнат, места вспомогательного пользования (коридор, прихожая, холл, ванная, туалет, кухня и т.д.). Жилым помещением являются только те объекты, которые перечислены в ч. 1 ст. 16 ЖК РФ. Согласно ЖК РФ, жилым помещением не признается яранга, юрта, чум, балок, сборно-разборный дом и т.д. Причем для жилищного законодательства формулировка понятий комната, квартира, жилой дом большого значения не имеет, но это важно для государственной регистрации прав на жилые помещения и осуществления государственного учета жилищного фонда (ст. ст. 18, ч. ч. 4, 5 ст. 19 ЖК РФ). Из данного списка нужно выделить целую, неделимую вещь - жилой дом (одноквартирный или многоквартирный), а другие объекты (комната, квартира) - составные части целого. Жилым домом считается индивидуально определенное здание, прочно соединенное с землей и более половины площади которого составляют жилые помещения, именно предназначенные для постоянного проживания граждан.^[4]

Поскольку правовой режим этих помещений различен и зависит от вида собственности на жилое помещение, то Закон классифицирует жилой фонд: частный жилищный фонд, находящийся в собственности юридических лиц и граждан; государственный жилищный фонд, принадлежит Российской Федерации и субъектам РФ; муниципальный жилищный фонд, принадлежит муниципальным образованиям.^[5]

По целям использования жилищный фонд подразделяется на:

1) социального использования (предоставляется по договорам социального найма жилых помещений государственного или муниципального фонда);

2) специализированный (предназначен для проживания отдельных категорий граждан по правилам раздела IV ЖК РФ из помещений государственного или муниципального фонда); ^[6]

3) индивидуальный (используется гражданами - собственниками таких помещений для проживания собственного и членов своей семьи либо других граждан при безвозмездном пользовании, а также юридическим лицам - собственникам для проживания граждан на указанных условиях пользования);

4) для коммерческого использования (используется собственниками для проживания граждан на условиях возмездного пользования)^[7]

Основания возникновения жилищных прав и обязанностей перечислены в ст. 10 ЖК РФ, основания приобретения права собственности указаны ст. 218 ГК РФ. Одним из наиболее распространенных оснований приобретения права собственности на жилое помещение в России является его приватизация, которая осуществляется на основе Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»^[8] (далее - Закон о приватизации). Основная цель приватизации - это создание условий для свободного выбора гражданами способа удовлетворения потребностей в жилье и повышение уровня сохранности и использования жилищного фонда^[9]. Получение прав собственности на жилье предоставляет гражданам возможность целесообразно вложить свои средства, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жилищем, накапливать недвижимую собственность, участвовать на рынке недвижимости. Принципом приватизации является ее добровольность, установлено право граждан, занимающих в государственном либо муниципальном жилищном фонде жилые помещения, при согласии всех совершеннолетних членов семьи, проживающих совместно, на приобретение в собственность этих помещений. К членам семьи ст. 31 ЖК РФ относит: супругов, детей и родителей. Могут быть также признаны в качестве членов семьи нанимателя иные родственники, иждивенцы, а также другие лица в случаях совместного проживания и ведения общего хозяйства с нанимателем.

В соответствии со ст. 9.1 Закона о приватизации граждане, которые приватизировали жилье (жилые помещения), являющееся единственным и постоянным местом проживания для этих граждан, имеют право передать эти жилые помещения, свободные от каких-либо обязательств, в собственность государства или муниципальных образований. В свою очередь, органы местного самоуправления или исполнительной власти либо уполномоченные ими лица должны принять эти помещения в муниципальную или государственную собственность, а также оформить с этими гражданами договоры социального найма согласно порядку, установленному законодательством субъектов Российской Федерации, законодательством Российской Федерации, а также нормативными правовыми актами органов местного самоуправления соответствующих муниципальных образований.

Характерным для жилищных отношений является и то, что помещение чаще всего используется для совместного проживания членов семьи. При этом возможна общая собственность членов семьи в виде долевой или совместной собственности по их выбору с применением к этим отношениям норм главы 16 ГК РФ. Более того, если в отношении других видов недвижимости закон регулирует права и обязанности только самого собственника, то в отношении жилого помещения он устанавливает и определенные права членов семьи собственника, проживающих вместе с ним. Природа этих прав членов семьи может быть определена как право пользования, основанное на законе (законное пользование), которое сохраняется и при смене собственника. ^[10]

Так, при отчуждении посредством купли-продажи жилого дома, социального назначения государственного или муниципального жилищного фонда, обязательно должны быть включены в перечень наниматель, члены семьи нанимателя, а также поднаниматель в пределах срока действия договора найма жилья. ^[11]

Отчуждение жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, при условии, что затрагиваются права либо охраняемые законом интересы указанных лиц, допустимо только с согласия органа опеки и попечительства^[12]. Соблюдение этих и других условий договора продажи жилых помещений проверяют органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и при отсутствии существенных условий в договоре отказывают в государственной регистрации сделки. Таким образом, по нашему мнению, этим снижается риск покупателя купить жилое помещение, обремененное правами третьих лиц ^[13].

Кроме купли-продажи (мены) жилое помещение может быть объектом других сделок, например, залога. Здесь также существуют свои особенности. В настоящее время довольно актуальной является проблема, касающаяся залога жилых помещений.^[14] Препятствием в развитии ипотечного кредитования является нерешенность вопросов о выселении лиц, проживающих в заложенных жилых помещениях, при обращении взыскания на эту недвижимость. Согласно ранее действовавшей редакции п. 2 статьи 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не являлся основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Тем не менее, были внесены изменения в эту статью, и такой переход в настоящее время прекращает указанное право^[15].

Одновременно с изменениями, защищающими интересы кредиторов, приняты также меры, защищающие права граждан, лишившихся жилья в связи с обращением взыскания на него по договору ипотеки. По п. 2 ст. 95 и п. 2 ст. 106 ЖК РФ таким гражданам предоставляются жилые помещения в домах маневренного фонда. Договоры аренды или найма жилого помещения, заключенные до залога жилого помещения либо с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, сохраняют силу при реализации жилого помещения. Порядок и условия их расторжения определены ГК РФ, а также нормами жилищного законодательства.

Итак, жилые помещения обладают определенной социальной значимостью, поскольку основная их цель - служить исполнению жилищных потребностей граждан;^[16] она имеет общественное, материальное и духовное значение. Отсюда и особенности оформления сделок с жилыми помещениями (например, такие как: государственная регистрация указанных сделок; указание в договорах лиц, имеющих право проживания; требования к жилым помещениям и др.), отличные от оформления сделок с другими объектами недвижимого имущества.

1.2 Признаки жилого помещения

Понятие жилого помещения установлено пунктом 2 статьи 15 ЖК5 РФ. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, то есть отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.^[17] Это определение, позволяет нам выделить ключевые признаки, присущие всем жилым помещениям. Итак, жилое помещение обладает следующими признаками: