Файл: Право собственности и другие вещные права на жилые помещения (Общая характеристика жилого помещения как объекта гражданских правоотношений).pdf

Среди граждан распространенность обусловлена проблемой квартирного вопроса. Решая проблему, граждане вступают в правоотношения, вытекающие из договора купли-продажи, ренты, дарения, залога, иных сделок, направленных на приобретение/отчуждение жилых помещений.

В последние годы в России, как и во всем цивилизованном мире, каждый гражданин совершает хотя бы одну сделку с жилым помещением. На сегодняшний день совершение сделок с объектами жилых помещений требует глубоких и систематических знаний в том числе особенностей этого рынка, который обусловлен спецификой самого объекта - недвижимого имущества.^[44]

Таким образом, жилые помещения могут выступать объектом гражданско-правовых сделок, таких как: купля-продажа, рента, дарение, завещание, ипотека (залог), социальный наем (приватизация), мена и т.д.

Также следует отметить, что жилое помещение по своему правовому статусу является особым объектом гражданско-правовых сделок. Данная особенность выражена в следующем. Так, при заключении сделки в отношении жилого помещения необходимо обязательное соблюдение письменной формы, включение в договор существенных условий с соблюдением прав и интересов проживающих в таком помещении граждан, в том числе соблюдение процедуры государственной регистрации прав на жилое помещение. ^[45]

Кроме указанного, как отмечает Э.О. Осадченко: «...необходимо учитывать, что использование жилого помещения возможно только по его назначению, при этом жилое помещение может быть использовано для: проживания граждан, осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности. Заниматься профессиональной деятельностью могут только граждане, проживающие в таком помещении на законных основаниях, и с соблюдением прав и законных интересов иных проживающих в таком помещении граждан, соседей»^[46]. Занятие такой деятельностью, как далее указывает вышеприведенный автор, не должно повлечь организации в жилом помещении промышленного производства, в противном случае к нарушителю будут применены соответствующие санкции, установленные законодательством Российской Федерации. ^[47]

Одним из объектов гражданско-правовых сделок с жилыми помещениями является квартира (ее часть, изолированная комната). Собственник указанного жилого помещения обязан соблюдать жилищное законодательство, использовать жилое помещение в соответствии с его назначением, не нарушать прав и законных интересов проживающих в таком помещении граждан, соседей, не нарушать нормы и правила его эксплуатации.^[48]

Собственник жилого помещения, помимо права собственности на жилое помещение, обладает и правом собственности на долю в общем имуществе многоквартирного дома. Размер доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме определяется пропорционально общей площади принадлежащего собственнику помещения (ст. 37 ЖК РФ). При переходе права собственности на жилое помещение указанная доля переходит к новому собственнику в том размере, которая принадлежала предыдущему собственнику.^[49] Также собственник несет бремя содержания жилого помещения и доли в общем имуществе многоквартирного дома, т.е. обязан ежемесячно вносить плату за жилое помещение, плату за ремонт и содержание общего имущества многоквартирного дома.

Вторым объектом гражданско-правовой сделки с жилыми помещениями является жилой дом (его часть, изолированная комната в нем). В данных правоотношениях при переходе права собственности на жилой дом за таким помещением следует расположенный под ним и неразрывно связанный с ним земельный участок. Кроме этого, собственник, чья недвижимость расположена на земельном участке, принадлежащем другому лицу, вправе пользоваться земельным участком, на котором расположена принадлежащая ему недвижимость. При переходе права собственности на недвижимость, расположенную на чужом земельном участке (речь идет об ограниченном вещном праве), к другому лицу новый собственник недвижимости приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник жилого помещения.^[50]

В настоящее время отношения по регистрации прав более подробно урегулированы ФЗ «О кадастровой деятельности», который содержит указание и на возможность учета прав «части объекта недвижимости». Согласно данному Закону" в состав сведений государственного кадастра недвижимости об объекте недвижимости вносятся сведения о части объекта недвижимости, на которую распространяется ограничение (обременение) вещных прав, если такое ограничение (обременение) не распространяется на весь объект недвижимости»^[51].

В нашем случае это не будет являться основанием для прекращения или изменения права пользования земельным участком того собственника, чья недвижимость - жилой дом расположен на нем.^[52] При переходе права собственности на жилой дом, принадлежащий собственнику земельного участка, к приобретателю переходит право собственности и на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для его использования.

Таким образом, при переходе права собственности на жилой дом, его часть, изолированную комнату в нем к новому собственнику переходят права собственника (владение, пользование, распоряжение) и соответствующее право на часть земельного участка, расположенного под жилым домом.^[53]

Следующим объектом гражданско-правовой сделки с жилыми помещениями является изолированная комната - в квартире, в том числе коммунальной, жилом доме. Изолированная комната получила свое право выступать объектом гражданско-правовых сделок только с принятием Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». В соответствии с данным Законом гражданам было предоставлено право приобретать в собственность комнаты в коммунальных квартирах. ^[54]

Дальнейшее развитие указанного права было закреплено в Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики» (утратил силу). В соответствии с указанным Законом гражданам, проживающим в коммунальной квартире, было предоставлено право при освобождении соседних комнат приобрести в собственность по договору купли-продажи освободившуюся недвижимость - комнату. ^[55]

Окончательно правовой режим комнаты был закреплен в части 2 ГК РФ, в соответствии с которой комната стала считаться самостоятельным объектом гражданского оборота жилых помещений.

Также законодательством РФ были установлены ограничения в использовании изолированной комнаты гражданами. Данные ограничения выражены в следующем. В соответствии с п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ «О некоторых вопросах, связанных с применением части 1 ГК РФ» «...сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, в том числе комнат, которые не были переведены в нежилые, в порядке, установленном ЖК РФ, совершенные после введения в действие части 2 ГК РФ, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ»^[56].Таким образом, изолированная комната является объектом гражданско-правовых сделок с жилыми помещениями в случае, если существо сделки не противоречит законодательству РФ и жилое помещение приобретается для достижения цели его назначения - проживания граждан.^[57]

Исходя из вышеизложенного следует, что жилые помещения могут выступать объектом гражданско-правовых сделок - купля-продажа, рента, дарение, завещание, ипотека (залог), социальный наем (приватизация), мена и т.д. При этом для совершения какой-либо из указанных сделок правообладатель жилого помещения (которым может выступать как гражданин, так и юридическое лицо) должен подтвердить в установленном законом порядке свои права на жилое помещение.

2.2. Право собственности на жилые помещения

Право собственности должно быть подкреплено соответствующими документами. Они включают:  правоустанавливающие и правоподтверждающие сведения. К первым относятся различные договоры, судебные акты, свидетельство о наследование.^[58]

Первичное право собственности на жилое помещение возникает после постройки частного дома и ввода его в эксплуатацию. Вторичные правомочия появляются после заключение сделок купли-продажи, дарения, обмена, приватизации, перехода домовладения по наследству.

Согласно ст. 218 ГК РФ, основания приобретения жилого помещения составляет постройка дома, заключение сделок по его отчуждению. После смерти владельца жилья оно переходит к его наследникам – по закону или завещанию.^[59]

Право собственности на жилплощадь у членов жилищных кооперативов возникает после того, как полностью оплачен пай. Возможность оформить документы появляется на основании приобретательной давности. Если человек или семья непрерывно владеют квартирой или домом в течение 15 лет, то после истечения этого срока есть возможность обратиться в суд и признать их принадлежность гражданам в судебном порядке.^[60]

Возмездные сделки:

Большая часть сделок по приобретению недвижимости осуществляется по договорам купли-продажи. Соглашение совершается по правилам, обозначенным в ст. 546-558 ГК РФ.

Договор содержит обязательную информацию о контрагентах, технические и юридические сведения о жилплощади, в том числе обременение залогом и количество зарегистрированных на жилплощади лиц. Право собственности граждан на жилые помещения возникает после регистрации в Росреестре.^[61]

В качестве разновидностей договора продажи недвижимости, основание приобретения жилплощади возникает по соглашению о долевом участии или ипотечному договору. Согласно ст. 429 ГК РФ возможно заключить предварительную сделку, но у нее не будет юридически важных последствий.

Разновидностью купли-продажи является договор мены, который предусматривает обмен жилыми помещениями с возможной доплатой в обе стороны.

Безвозмездные сделки:

Право граждан на владение, пользование и распоряжение жилыми помещениями возникает по договору приватизации. Она предусматривает бесплатную передачу жилплощади муниципальным образованием гражданину и его семье.^[62]

Приватизация должна оформляться в общую долевую собственность. Если кто-либо из жильцов квартиры откажется от приватизации, то он сохранит возможность бессрочного проживания на жилплощади.^[63]

Право собственности граждан возникает по договору дарения. Такое соглашение предусматривает передачу недвижимости в собственность лиц, без указания ее стоимости. Дарение должно быть зарегистрировано в Росреестре.^[64]

Возможность получить квартиру или дом также предусмотрена на основе судебного решения – например, обращения взыскания на залог. Решение судьи также может касаться установления принадлежности спорного объекта истцу или ответчику.

Правомочия собственника устанавливаются путем передачи объекта недвижимости по наследству. Эти юридически значимые действия подтверждаются свидетельством о наследовании и последующей регистрацией права собственности.

Прекращение права на жилье:

Если момент возникновения принадлежности жилплощади установлен после государственной регистрации, то прекращение права собственности начинается с момента отчуждения жилого объекта, обращения взыскания на недвижимость. Согласно ст. 235 ГК РФ в качестве основания прекращения также обозначается:^[65]

- изъятие объекта недвижимости из-за использования земельного участка не по назначению;

- прекращение действия договора аренды земли и продажа объекта незавершенного строительства через публичные торги;^[66]

- конфискация квартиры, комнаты или коттеджа – по решению суда.

Гибель недвижимости, например, вследствие пожара, само по себе не означает утрату возможности быть его полноценным владельцем:

Самовольная постройка – согласно ст. 222 ГК РФ, не является основанием приобретения жилого помещения. Она может быть узаконена, если будет принято положительное решение суда. У жилья может быть несколько владельцев – на основании долей, которыми могут быть равными или непропорциональными.

Законное владение должно быть подтверждено свидетельством установленного образца. В нем обозначается информация о собственнике, наименование объекта недвижимости и сведения о наличии (отсутствии) обременений. Регистрация выполняется в течение 10 дней после обращения в Росреестр с заявлением.^[67]

Принадлежность, подтвержденная правоустанавливающими документами, и «розовым» свидетельством, означает возможность не только пользоваться недвижимостью по назначению, но и определять его юридическую судьбу, т.е. продавать, дарить и передавать по наследство.