Файл: Право собственности и другие вещные права на жилые помещения (Общая характеристика жилого помещения как объекта гражданских правоотношений).pdf

Если квартира или частное домовладение находились в аренде, то передача объекта недвижимости другому лицу не значит, что такая аренда будет досрочно прекращена.^[68]

Законный факт владения, пользования, распоряжения жилплощадью устанавливается после оформления юридически значимых документов. Важно правильно заключать соответствующую сделку и при необходимости пользоваться поддержкой компетентного юриста.

Право собственности на жилое помещение регулируется

во-первых, общими положениями гражданского законодательства о праве собственности (гл.13-16, 19, 20 ГК РФ)^[69]

во-вторых, специальными нормами, установленными гл. 18 ГК РФ, и разделом 2 ЖК РФ (подчеркнуть его особое место в структуре ЖК РФ)^[70]

Специальное правовое регулирование права собственности не случайно, оно обусловлено следующими особенностями:

- специфика объекта: им выступает жилое помещение (незаменимое социально значимое материальное благо)

- наличие ряда специфических, характерных только для жилого помещения оснований возникновения права собственности (например, приватизация жилищного фонда, договор участия в долевом строительстве и т.д.)

- особенности содержания права собственности на жилое помещение, которые выражаются:

1) в наличии дополнительной границы содержания права собственности – строгом целевом назначении жилого помещения

2) как правило, в наличии обременения  права собственности на жилое помещение правами членов семьи собственника

3) собственнику помещения в многоквартирном доме принадлежит также доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома, которая следует судьбе права собственности на помещение.^[71]

Закрепление в законе наряду с общими особых оснований прекращения права собственности на жилое помещение. (Например, ст. 293 ГК РФ «прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение», ст. 32 ЖК РФ «изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд и снос многоквартирного аварийного дома» )^[72]

Всеми этими особенностями, и значимостью объекта, объясняется выделение института права собственности на жилое помещение в системе гражданского права

В настоящее время частная собственность в жилищной сфере не ограничивается по количеству, размеру и стоимости. ^[73]

Согласно ст.288 ГК РФ и ст.30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования. Он вправе передать жилое помещение по договору найма, договору безвозмездного пользования, аренды и совершать иные действия распорядительного характера.

Собственник жилого помещения несет бремя содержания жилого помещения, а если это квартира, то и общего имущества в многоквартирном доме. Собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире.

В качестве обязанностей собственника законодатель закрепляет также необходимость поддержания жилого помещения в надлежащем состоянии, своевременную оплата коммунальных услуг, соблюдение прав и законных интересов соседей, правил пользования жилыми помещениями, правил содержания общего имущества и придомовой территории.^[74]

Кроме права собственности законодатель в числе вещных прав на жилое помещение называет право пользования жилым помещением членами семьи собственника (ст.31 ЖК РФ), право пользования жилым помещением в силу завещательного отказа (ст.33 ЖК РФ) и право пользования жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением (ст.34 ЖК РФ).^[75]

Обладатели указанных прав не только пользуются жилыми помещениями наравне с собственником, они имеют ряд обязанностей. В ст.33, 34 ЖК РФ прямо указано на солидарную с собственником ответственность дееспособных и ограниченных судом в дееспособности граждан по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением межу указанным собственником и гражданами.^[76]

Другие обязанности детально не раскрыты, но без сомнения они есть, об этом свидетельствует ст.35 ЖК РФ, предусматривающая в качестве основания выселения на основании решения суда для членов семьи и пользователей жилым помещением в силу завещательного отказа следующие основания: использование жилого помещения не по назначению,  систематическое нарушение прав и интересов соседей, бесхозяйственное обращение с жилым помещением, приводящее к его разрушению, при условии, что указанные лица не отреагировали на предупреждение со стороны собственника и без уважительных причин (для нанимателей и собственников такое условие отсутствует) не провели необходимый ремонт.

2.3. Решение проблем в сфере купли-продажи жилых помещений и доли в праве собственности на жилое помещение

Учитывая организационные сложности создания процедуры предварительной регистрации в России, было бы целесообразно внедрить институт предварительной заявки на регистрацию сделок по купле-продажи жилого имущества и долевой собственности, осуществляемой через нотариуса. При этом, исключается необходимость внесения задатка, но накладывается обязательство заключения договора между покупателем и 85 продавцом в дальнейшем. Потребуется законодательное закрепление ответственности за несоблюдение взятых на себя в присутствии нотариуса обязательство со стороны продавца и покупателя. Целесообразным будет также введение штрафов за невыполнение указанных обязательств. ^[77]

Также следует обратить внимание, что вопросы прав несовершеннолетних при совершении сделок купли-продажи жилой недвижимости решает опекунский суд.^[78] То есть, это более высокий статус принятия решения, и базируется оно на имеющихся аналогичных судебных прецедентах. Следовательно, практически исключен человеческий фактор, т.к. судебные прецеденты имеют законодательную силу, а значительное количество подобных судебных дел формируют объемную базу принятых решений – следовательно, существует определенный перечень конкретных ситуаций, в которых решение опекунского суда станет положительным, а в других – отрицательным.^[79]

При этом, следует обратить внимание, что опекунский суд участвует в сделках, предполагающих, как продажу недвижимости несовершеннолетнего, так и при покупке недвижимости, в права владения которой включается несовершеннолетний. Это связано с тем, что законодатель стремится оградить несовершеннолетних от возможных негативных последствий данной сделки в виде, например, материальных обязательств по погашению ипотеки или проведения обязательных ремонтных работ и т.д. Было бы целесообразным также в России сформировать единую базу конкретных примеров, при которых решение органа опеки должно быть положительным либо отрицательным. При чем, данный перечень примеров должен быть утвержден в судебном или законодательном порядке. ^[80]

Кроме того, как было отмечено в предыдущем разделе, существуют конкретные проблемные вопросы, требующие доработки, в связи с принятием новых законов в области совершения сделок с недвижимым 86 имуществом. В частности, возникает проблема с подтверждением уведомления долевых собственников при совершении сделок с долей в общей собственности. ^[81]

В данном случае целесообразно руководствоваться постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»^[82], в пункте 63 которого есть разъяснение смысла пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ. Согласно ему, юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, нужно направить по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в самом договоре), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).

При этом, как говорится в разъяснении, важно учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий, связанных с неполучением юридически значимых сообщений, которые доставляются по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором названного пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, который сообщил кредиторам и прочим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 ГК РФ). Доставленные по таким адресам сообщения необходимо считать полученными, даже если лицо на самом деле не проживает (то есть не находится) по указанному адресу. В этой связи возврат почтового отправления с извещением насчет его неполучения адресатом – это надлежащее доказательство извещения участника долевой собственности. Продавец может лично вручить извещение сособственнику доли, который в получении ставит подпись. ^[83]

При таких обстоятельствах в ходе нотариального удостоверения сделки рекомендуют истребовать, согласно ст. 431.2 ГК РФ, у продавца доли соответствующее заверение об обстоятельствах – посредством отдельного документа или включения заверений в текст договора.^[84] В договоре может предусматриваться неустойка на случай, если продавцом были поданы недостоверные заверения, в случае подтверждения того, что подпись сделал не сособственник, и последний переведет на себя права покупателя.^[85]

Представляется, что в случае, если извещение не вручено и произошел его возврат без вручения адресату, месячный срок будет исчисляться с даты (момента) возвращения извещения почтовым отделением, указанную дату определяют по почтовому штампу на конверте, на сайте почты. Важно, чтобы данные условия подтверждения уведомления долевых собственников были включены в текст закона, касающегося нотариальной регистрации сделок с долевым имуществом.

Таким образом, можно предложить способствующие развитию института совершения сделок купли-продажи жилой недвижимости и долей в общей собственности:

1. Внедрение на законодательном уровне процедуры предварительной заявки на регистрацию сделки купли-продажи жилой недвижимости через нотариуса, что позволит исключить заключение предварительного договора и передачу задатка от покупателя продавцу. Введение ответственности за отказ от заключения договора купли-продажи недвижимого имущества одной из сторон после подачи предварительной заявки у нотариуса обеспечит более высокий уровень сознательности участников сделки и исключит споры о незаконном обогащении через получение задатка.

2. Сделки купли-продажи жилой недвижимости и долей в общей собственности с участием несовершеннолетних предлагается осуществлять в соответствии с базой конкретных примеров по возможности и невозможности осуществления данных сделок, учитывая интересы несовершеннолетних. Таким образом, предлагается создать базу конкретных условий, аналогично базе судебных прецедентов в Германии, чтобы исключить влияние человеческого фактора сотрудника органа опеки на принятие данных решений.

3. В целях исключения затягивания сделки купли-продажи долей в общей собственности, предлагается законодательно закрепить способы получения подтверждения об уведомлении всех участников долевой собственности. В частности, нужно привести в законе способы, признаваемые в качестве подтверждения уведомления. В первую очередь, это почтовое отправление «Почтой России» и получение либо уведомления в получении, либо отказ от получения адресатом.

Также необходимо обеспечить нотариусам и продавцам-сособственникам доступ к фактическим адресам проживания участников долевой собственности, чтобы исключить проблему поиска долевиков для отправки им уведомления. Предлагаемые решения будут способствовать повышению качества совершаемых сделок, значительному снижению фактору стресса при совершении данных сделок, а также снизить риски для участников.