Файл: Право собственности и другие вещные права на жилые помещения (Общая характеристика жилого помещения как объекта гражданских правоотношений).pdf

1) является недвижимым имуществом;

2) пригодно для постоянного проживания;

3) изолированно от других жилых помещений;

4) предназначено только для проживания^[18].

Далее проанализируем каждый признак более подробно. В первую очередь, жилое помещение должно относиться к недвижимому имуществу. А здесь важно отметить, что по сравнению с ранее действовавшими нормами, в ходе совершенствования гражданского законодательства в 2016 году, когда по сути, были дополнены и детализированы многие положения Гражданского кодекса в целом, и прежде всего его первой части, содержащей общие и принципиальные положения российского гражданского права, произошли серьезные изменения в правовом регулировании института недвижимости. Как показывает анализ ст. 130 ГК РФ, жилые помещения теперь прямо включены в состав недвижимости. Ранее же только другие нормы кодекса имели прямые указания на определение помещений как недвижимого имущества. В частности, п. 1 ст. 549 ГК РФ8 к недвижимому имуществу относит один из видов жилых помещений – квартиру.

В настоящий момент, согласно действующему Гражданскому кодексу, главным признаком, позволяющим отнести жилые помещения к недвижимости, является «прочная связь объекта с землей и невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению» (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Соответственно не могут быть признаны в качестве жилых помещений сборно- разборные домики, бытовки, вагоны (они и не приспособлены к проживанию в холодное время года)^[19].

В литературе есть мнение о том, что «регулировать отношения, связанные с владением и пользованием дачами, садовыми домиками в рамках жилищного закона нельзя, поскольку эти строения не являются жилыми, местом постоянного жительства. Они всего лишь место пребывания»^[20].

В настоящее время данная позиция не является абсолютно бесспорной. Дело в том, что 30.06.2011г. Конституционный Суд РФ признал не соответствующими Конституции РФ абз.2 ст. 1 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан»^[21], устанавливающий запрет на регистрацию проживания в возведенном на садовом земельном участке жилом строении. При условии, что они, расположены на садовых земельных участках, относящихся к землям сельскохозяйственного назначения^[22], во-вторых – пригодны для постоянного проживания граждан. Так, Конституционный Суд РФ указал на соблюдение самого важного принципа жилых помещений – принципа пригодности для постоянного проживания. ^[23]. Под пригодностью жилых помещений понимается наличие возможности всесезонного проживания в помещении в течение длительного срока^[24]. Пригодность для постоянного проживания, в свою очередь, определяется соблюдением санитарных и технических правил^[25] и норм, в частности капитальностью постройки, наличием отопления и др. Так, не могут быть объектом жилищного правоотношения строения, не отвечающие одной из обязательных санитарно-технических характеристик, например, капитальные строения, без естественного освещения.

Если же жилые помещения по своему санитарному или техническому состоянию не соответствуют установленным санитарным и техническим требованиям, они подлежат реконструкции, переоборудованию в нежилые или сносу.

Согласно п. 1 ст. 23 ФЗ от 30.03 1999г. № 52-ФЗ «О санитарно- эпидемиологическом благополучии населения» жилые помещения по площади, планировке, освещенности, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации должны соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока.^[26]

Порядок признания помещения жилым и требования, которым оно должно отвечать, согласно ч. 3 ст. 15 ЖК, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с Жилищным кодексом, другими федеральными законами. В настоящее время такая процедура регламентирована Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденным Постановлением Правительства от 28.01.2006 № 47^[27]

Важно отметить, что помещение, пригодное для постоянного (в любое время года) проживания, фактически может быть использовано для временного (сезонного, к примеру, летнего) проживания. Таким образом, можно сделать вывод, что на отнесение помещения к жилому не должен влиять факт его использования для временного или постоянного проживания. Главное, чтобы такое помещение каждый раз отвечало требованиям пригодности для постоянного проживания.

Следующим его важным признаком является изолированность – обязательное условие законодателя (в п. 2 ст. 15 ЖК) признания помещения жилым.^[28] Которое долгое время не находило официального признания в советском законодательстве, лишь в условиях изменения жилищной политикигосударства, установившего запрет на переселения и уплотнения граждан и признавшего надлежащим предоставление отдельных жилых помещений, требование изолированности было закреплено в Основах гражданского законодательства СССР 1961 г., а затем и в ЖК РСФСР (ст.52) в качестве одного из условий заключения договора найма жилого помещения^[29].

В настоящее время в соответствии с пунктом 1 статьи 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

З) комната.

В юридической литературе существуют разные точки зрения относительно видов жилого помещения. В то же время далее в ч. 4 ст. 16 ЖК комнаты признаются частью жилого дома или квартиры. В итоге А.А. Титов приходит к выводу, жилым помещением может быть:

1) жилой дом для индивидуального пользования, например для одной семьи (в целом дом с обязательным набором жилых комнат и др. помещений);

2) отдельная квартира в многоквартирном жилом доме (т.е. вся квартира, состоящая из жилых комнат и подсобных помещений); ^[30]

3) часть жилого дома, то есть не весь дом, а его определенная часть, состоящая из одной или нескольких жилых комнат и, как правило, подсобных помещений (вспомогательного пользования). При этом части жилого дома могут быть в собственности как одного лица, либо использоваться на основании договора двумя и более лицами (семьями);

4) часть квартиры, т.е. только комната (или несколько комнат) в коммунальной квартире^[31].

Как видно из изложенного, часть жилого дома, по мнению А. А. Титова, включает в себя и комнату, и часть квартиры как ст. 16 ЖК, но вместе с тем ученый еще выделяет в отдельную группу часть квартиры, при этом включая в нее только комнату (комнаты) в коммунальной квартире. Однако, нельзя не согласиться с тем, что в ЖК К РФ отсутствует понятие части жилого дома и части квартиры, тогда, как и часть жилого дома, и часть квартиры могут включать в себя и часть комнаты.

Тогда возникает проблема с вопросом об изолированности жилого помещения^[32], если таковым может быть и часть комнаты. По сути, заложено противоречие, так в п. 1 ст. 673 ГК, среди изолированных жилых помещений, пригодных для постоянного проживания, объектом договора найма называются квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома. ^[33]

По мнению В.Н. Литовкина: «3акон определяет в качестве объекта найма часть квартиры и часть жилого дома, что необоснованно. Так может определяться доля в праве общей собственности. Но режим права собственности нельзя механически переносить на отношения найма жилого помещения. Часть квартиры – это и комната, это и часть комнаты. Последнее, следует исключить в наемных отношениях независимо от форм собственности на жилье. Жилое помещение трудно представить в виде многоквартирного жилого дома. Объектом наемных отношений могут быть только реальные изолированные помещения»^[34].

Ю.К. Толстой придерживается противоположной позиции. Указывая на то, что положение об изолированности распространяется как на коммерческий, так и на социальный наем, он отмечает, что в домах или квартирах, внаем могут сдаваться собственниками и неизолированные жилые помещения (например, проходная комната либо ее часть). Достаточно широко распространение и поселение в приватизированные квартиры угловых жильцов, т.е. сдача внаемчасти квартиры (например, студентам). Статью же 673 ГК нельзя безоговорочно распространять на все случаи коммерческого найма жилого помещения^[35].

В этой ситуации, нельзя не согласиться и не разделить точку зрения П.В. Крашенинникова, который верно отметил: «закрепление правового режима комнаты как самостоятельного объекта гражданского оборота, относящегося к жилым помещениям, вряд ли можно отнести к достижениям законодательства, поскольку отдельные комнаты не могут в полной мере удовлетворить жилищные потребности граждан»^[36]. Но законодатель не мог на социально- экономическую ситуацию, сложившуюся в жилищной сфере, не отреагировать. Тысячи семей проживают в комнатах в коммунальной квартире, и запрет на их оборот означал бы, по сути, ограничение прав граждан, в них проживающих, по сравнению с другими пользователями иных жилых помещений.

Правовой режим жилых помещений определяется их строго целевым назначением. Указанный признак закреплен в ч. 1 ст. 17 ЖК РФ, в которой говорится о том, что жилые помещения предназначены для проживания граждан. Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (п. 1 ст. 288 ГК РФ, п. 1 ст. 30 ЖК РФ). Требования о целевом использовании жилья распространяется и на иных пользователей, в том числе нанимателей (ч. 3 ст. 67 ЖК РФ, п.4 ст. 687 ГК РФ). ^[37]

Новеллой действующего жилищного законодательства являются положения ч. 2 статьи 17 ЖК РФ, допускающие использование жилья для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. К примеру, такая возможность профессионального использования жилого помещения предусмотрена п. 6 и п. 7 ст. 21 Федерального закона «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в РФ»^[38]. Но такое использование не может быть основным, поскольку жилое помещение предназначено для постоянного проживания и иные формы использования допустимы, только пока не препятствуют основной цели использования. ^[39]

Подводя итог сказанному, отметим, что рассмотренные выше признаки, являются основными признаками жилого помещения. Но в некоторых случаях законодатель еще вводит в качестве дополнительного признака – благоустроенность. Который первоначально используется в отношении жилых помещений, в составе государственного, муниципального жилищных фондов, фонда социального использования. Не влияя на статус помещения как жилого, этот признак также в значительной мере определяет его рыночную стоимость.^[40]

Вывод: помещение должно отвечать определенным требованиям для того, чтобы считаться жилым. И только жилое помещение, соответствующее всем изложенным требованиям, сможет гарантировано удовлетворить жилищные потребности граждан, использующих его как место проживания, отдыха, научной, творческой и иной деятельности. При необходимости обеспечения большей комфортности жилого помещения допускается его переустройство и (или) перепланировка, где главное соблюсти установленный действующим законодательством порядок их осуществления, тем самым исключить нарушения прав и законных интересов других граждан.

2. Гражданско-правовые особенности использования жилого помещения в гражданском обороте

2.1. Жилое помещение как особый объект гражданско-правовой сделки

Развитие рынка недвижимости способствует вовлечению в гражданский оборот новых объектов, относящихся к жилищной сфере. Одним из самых распространенных способов удовлетворения жилищных потребностей граждан является приобретение жилых помещений в собственность путем совершения сделок по отчуждению - купли-продажи, мены, дарения, обмена, пожизненного содержания с иждивением.^[41] Отчуждение имущества представляет собой форму передачи данного имущества от одного лица к другому, которое может осуществляться посредством различных гражданско-правовых договоров или по иным основаниям. Исследования этой сферы отношений показывают необходимость анализа не только условий заключения таких сделок, но и их дальнейшего совершенствования с правовой точки зрения, а также и последствий гражданско-правовых действий с таким объектом^[42].

Знание организационно-правовых основ совершения сделок с недвижимым имуществом необходимо каждому гражданину, чтобы правильно ориентироваться в рыночной среде. Как показывает практика, сделки, направленные на отчуждение жилых помещений, достаточно распространенное явление среди граждан и юридических лиц. ^[43]