Файл: Гражданско-правовые способы защиты права собственности (ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЙ ЗАЩИТЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ).pdf

Анализ судебной практики позволяет утверждать, что в настоящее время такой способ защиты жилищных прав как признание права собственности на жилое помещение приходится применять гражданам, проживающим в жилых помещениях, которые ранее относились к общежитиям.

Согласно действующему законодательству жилые помещения, относящиеся к специализированному жилищному фонду, по общему правилу

1 Дело № 2-199/2013г. // Архив Кировского районного суда г. Курска.

приватизированы быть не могут. Тем не менее, практика свидетельствует о том, что зачастую граждане обращаются в суд с исками о признании права собственности на жилые помещения в общежитиях либо служебные жилые помещения в порядке приватизации.

Анализ правоприменительной практики действительно подтверждает тот факт, что исключения из общего правила о невозможности приватизировать жилые помещения из специализированного фонда существуют¹. Гражданин вправе обратиться с соответствующей просьбой в течение срока, установленного законодателем для приватизации жилых помещений.

Что касается общежитий, необходимо отметить, что, во-первых, могут быть приватизированы общежития, которые незаконно были включены в уставный капитал юридического лица. Процесс приватизации государственного имущества привел к преобразованию государственных предприятий в акционерные общества. Согласно пункту 2 статьи 30 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» объекты социально- культурного и коммунально-бытового назначения не включались в подлежащий приватизации имущественный комплекс унитарного предприятия по основаниям, указанным в пункте 1 статьи, и подлежали передаче в муниципальную собственность в порядке, установленном законодательством. Как следует из рассмотренной нормы, государственные предприятия и учреждения в соответствии с требованиями закона по общему правилу не могли в состав приватизируемого имущества включить общежития. Тем не менее, такие нарушения допускались очень часто, и часто именно в собственность вновь созданных частных организаций и поступал - в нарушение закона - жилищный фонд, бывший на балансе госпредприятий².

1 Давыдов А. Приватизация жилых помещений в «частных общежитиях» // Жилищное право. 2015. № 6. С. 25.

2 Журбин Б. Общежития в уставном капитале // Юрист. 2015. № 1. С. 45.

Второй вариант исключения из общего правила о недопустимости приватизации общежитий закреплен в ст. 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон) предусмотрела, что к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и были переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма. Тем самым законодатель признал, что такие жилые помещения, строго говоря, общежитиями уже не являются, поскольку в них, как правило, живут люди, давно утратившие связь с предприятиями и учреждениями, работа или учеба в которых была основанием для их вселения в эти помещения. Муниципалитеты же по-прежнему считали их общежитиями, отказывая в заключении с проживающими там нанимателями договоров социального найма и соответственно в приватизации, несмотря на отсутствие обязательного условия, характеризующего правовой режим общежития, а именно совпадение наймодателя и работодателя в одном лице. Признав эту ситуацию неправильной, Кодекс признал жильцов таких «общежитий» нанимателями жилья социального использования.

Несколько иная ситуация наблюдается с общежитиями РЖД. Относительно них следует отметить, что юридический статус лица, проживающего в помещении на условиях договора найма, может измениться в связи с независящими от него обстоятельствами. Соответственно, могут измениться права и обязанности нанимателя. Так, например, в 2003 г. при учреждении ОАО «Российские железные дороги» здание общежития, где расположено жилое помещение, нанимателем которого А.М. Блинов является с 1987 г., было передано из федеральной собственности в уставный капитал ОАО «РЖД». Суд решение от 16 ноября 2006 г. отказал А.М.

Блинову в удовлетворении иска к ОАО «РЖД», Правительству РФ и Федеральному агентству по управлению федеральным имуществом о признании недействительной сделки приватизации ОАО «РЖД» в части внесения в его уставный капитал здания общежития. Суд установил, что порядок передачи здания общежития в уставный капитал ОАО «РЖД» соответствовал порядку, установленному законом. Следовательно, у гр-на Блинова отсутствует право приватизировать спорное жилое помещение¹.

Согласно ст. 7 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям, использовавшихся в качестве общежитий и переданных в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма. Безусловно, ст. 7 указанного закона значительно расширила возможности приватизации жилых помещений². Однако, ее принятие не разрешило многих встречающихся на практике проблем.

Следует учесть, что в ст. 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ говорится о жилых помещениях в жилых домах, использовавшихся в качестве общежитий. В связи суказанным на практике возникал вопрос о том, следует ли устанавливать факт использования жилья в качестве общежития и как это делать, если общежитие имело статус такового только по документам, а на деле предназначалось и использовалосьдля постоянного проживания семьей работников, работающих на постоянной основе³.

1Определение Конституционного Суда РФ от 15 мая 2007 г. № 379-О-П.Документ опубликован не был. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

2 Крашенинников П.В. Последний шанс // Российская газета. 2014. 13 апреля.

3 Бутаева Е.М. Приватизация жилья в общежитиях: закон и практика // Гражданин и право. 2014. №12. С. 52.

Как быть с домами, изначально введенными в эксплуатацию не в качестве жилых домов, а в качестве общежитий, которые во многих случаях в настоящее время не отвечают установленным законодательством признакам общежития, содержавшимся в Примерном положении об общежитиях в РФ от 11 августа 1988 г., ст. 109 ЖК РСФСР, Санитарных правилах устройства, оборудований и содержания общежитий от 1 ноября 1988 г. N4719-88, а с 1 марта 2005 г. - в ст. 94 ЖК РФ, поскольку не укомплектованы мебелью, специальным оборудованием, инвентарем, культурно-бытовыми предметами, необходимыми для проживания, занятия и отдыха граждан, в таких домах отсутствует специальный обслуживающий персонал общежития, помещения для культурно-массовых мероприятий, бытового обслуживания, кроме того, отсутствует разрешение санэпидемстанции на заселение жилого дома как общежития. Более того, некоторые из таких общежитий полностью соответствуют требованиям, предъявляемым квартирам в жилых домах согласно п. 2.2 СНиП 2.08-01-89 "Жилые здания", поскольку состоят из изолированных жилых комнат, кухонь, коридоров, санузлов.

Получить ответы на данные вопросы представилось возможным с помощью Верховного Суда РФ, который указал, что ст. 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ подлежит применению не только к жилым помещениям, находящимся в домах, введенных в эксплуатацию как многоквартирный жилой дом, но и в домах, изначально использовавшихся в качестве общежития¹.

Согласно в ст. 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ, для ее применения жилые дома должны быть переданы в ведение органов местного самоуправления. Под передачей общежития в ведение органов местного самоуправления правоприменителем понималось не только

1 См.: Определение Верховного Суда РФ от 21 ноября 2006 г. № 85-В06-

19.Документ опубликован не был. Доступ из справ.-правовой системы

«КонсультантПлюс».

вынесение органами местного самоуправления соответствующего решения, но и регистрация права в Федеральной регистрационной службе. Применение указанного положения на практике было осложнено тем, что многие общежития годами не передавались в муниципальную собственность (а срок их передачи законодательно не определен), поскольку у организаций отсутствовали необходимые финансовые средства для приведения общежитий в надлежаще техническое состояние, что являлось необходимым условием передачи. Кроме того, отказы в приватизации на практике обосновывались ссылкой на отсутствие решения об изменении статуса общежитий, который подтверждается актом государственной приемки здания в эксплуатацию как общежития и техпаспортом, и переводе его в обычный жилищный фонд с заключением договоров социального найма. Отказывая в приватизации жилых помещений по указанным основания, органы местного самоуправления пользовались тем, что в законодательстве отсутствовали нормы, предусматривающие условия вывода жилых помещений из состава общежитий, а жильцы общежитий этот процесс инициировать не могут.

Данное положение было исправлено Верховным Судом РФ, который указал на то, что при применении ст. 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ при решении вопроса о приватизации не имеют правового значения доводы о том, что договор социального найма не оформлен, не исключен из специализированного жилищного фонда, поскольку право граждан на приватизацию не может ставиться в зависимость от бездействия органов местного самоуправления договоров социального найма, а также оформления уже изменившегося в силу закона статуса дома¹.

Несмотря на разрешение данных вопросов, на практике продолжают встречаться довольно спорные ситуации. Так, например, очень часто

1 См.: Определение Верховного Суда РФ от 2 сентября 2008 г. № 5-В08-69//

Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. № 4.

встречаются судебные иски о признании права собственности на жилое помещение в общежитии, которое неправомерно было включено в уставной капитал частного предприятия. Показателен в этом плане следующий пример. М. обратилась в суд с иском, где указала, что с 18.06.1979г. по настоящее время является нанимателем жилых помещений – комнат №№ 65 и 66. расположенных в многоквартирном доме по адресу: …, предназначенном под общежитие. Общая площадь указанных жилых помещений составляет 42.6 кв.м., жилая – 30,4 кв.м. Данные факты подтверждаются отметкой о регистрации в паспорте гражданина РФ, а также выпиской из лицевого счета № 070065. Данные жилые помещения в общежитии были предоставлены ей в связи с тем, что она состояла в трудовых отношениях с …производственным объединением «…», что подтверждается трудовой книжкой. На тот момент действовал ЖК РСФСР, ст. 109 которого гласила: «проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся, а также других граждан в период работы или учебы могут использоваться общежития. Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей жилые дома». Согласно техническому паспорту здания, изготовленному ГУП «ЦТИ», занимаемые мной жилые помещения, находится на 3 этаже 5-этажного многоквартирного дома № 17 по ул. …. Здание по ул. … было построено под нужды общежития и изначально принадлежало Государственному предприятию …. В 1992г. в процессе приватизации имущественного комплекса государственного предприятия ПГП «…», жилой дом, именуемый общежитием (ул. …, комнаты 65 и 66) включены в уставной капитал. В результате ряда гражданско-правовых сделок в настоящее время здание находится в частной собственности ответчика – ОАО «Общежития ПМ». Полагая, что это произведено незаконно, истица просила признать за ней право собственности на указанное помещение в порядке приватизации.

Суд, удовлетворяя ее иск, указал, что если бы в своё время в полном соответствии с законом здание общежития по ул. …, 17 было передано в ведение муниципалитета, а не внесено в уставной капитал, истица имела бы право приватизировать занимаемое жилое помещение, по поводу которого возник спор. Данного права в настоящее время она незаконно лишена. Законодательством запрещено внесение объектов жилищного фонда в уставной капитал предприятия в составе приватизируемого имущества, так как объекты жилищного фонда имеют особый режим приватизации. Указанные объекты, находившиеся в государственной собственности, в настоящее время должны находиться в ведении администрации по месту расположения объекта. Следовательно, многоквартирный дом 17 по ул. …, в котором истица проживает, в настоящее время должен находиться в муниципальной собственности. Соответственно, на данные правоотношения должны распространяться те же положения, регулирующие порядок приватизации, что и при приватизации жилых помещений в общежитиях, переданных в муниципалитет. В нарушение норм законодательства здание по ул. … не было передано в муниципальную собственность, поэтому истица не имеет возможности реализовать своё право на приватизацию занимаемого помещения, что нарушает положения действующего законодательства, прежде всего – Конституцию РФ¹.

Также нужно отметить, что в указанных случаях ситуация зачастую усложняется тем, что многие документы, позволяющие установить, что лицо было ранее вселено в жилое помещение на законных основаниях, утеряны и указанные факты приходится устанавливать на основе совокупности косвенных доказательств.

1 Дело № 2-277/2013 // Материалы Куйбышевского районного суда г. Санкт- Петербурга.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В результате изучения и анализа гражданско-правовых основ частной собственности в РФ можно сделать следующие выводы.

Под защитой права собственности следует понимать предоставленную

в рамках права собственности возможность самостоятельно либо посредством применения мер государственно-принудительного воздействия обеспечить беспрепятственное осуществление правомочий собственником.

В зависимости от характера посягательства на права собственника и содержания предоставляемой защиты выделяются вещно-правовые, обязательственно-правовые и иные способы защиты.