Файл: Решение наиболее значимых теоретических и практических проблем залогового права.pdf

При рассмотрении вопроса об особенностях государственной регистрации ипотеки недвижимости необходимо учитывать и то обстоятельство, что проекты Закона об ипотеке и Закона о государственной регистрации разрабатывались практически параллельно. Но поскольку не было уверенности ни в том, что они будут приняты одновременно, ни в том, что первым будет принят Закон о государственной регистрации, авторы законопроекта об ипотеке внесли в него целую главу (гл. 4) о государственной регистрации ипотеки недвижимости^[52].

Несомненно, что к нормам, устанавливающим особенности регистрации ипотеки недвижимости, можно отнести норму п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке, где говорится о документах, необходимых для государственной регистрации ипотеки недвижимости: для государственной регистрации ипотеки недвижимости среди прочих должен быть также представлен "документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства". Необходимо выяснить, что же подразумевается под этим документом. Представляется возможным рассмотрение двух вариантов: 1) под документом, подтверждающим возникновение обеспеченного залогом обязательства, понимается документ, доказывающий факт заключения кредитного или иного договора либо наступление иного юридического факта, породившего относительное правоотношение, - денежное обязательство, обеспеченное залогом недвижимости; 2) под названным документом можно понимать документ, свидетельствующий либо о выдаче кредита, либо о возникновении факта, с которым связывается необходимость выплаты должником, получившим услуги, денежных сумм за них кредитору^[53]. При признании правомерным такого варианта возможно возникновение конфликтных ситуаций. Допустим, банк выдает кредит и хочет обеспечить его возврат залогом недвижимости. Естественно, что банк заинтересован в том, чтобы выдать деньги заемщику только после регистрации залога недвижимости. Это ему необходимо не только в целях обеспечения исполнения обязательств заемщиком, но и для того, чтобы избежать бланкового, ничем не обеспеченного кредитования в нарушение нормативов банковской деятельности. Если предположить, что для регистрации ипотеки недвижимости банк должен представить документы, доказывающие выдачу кредита, то на период, в течение которого будет производиться государственная регистрация ипотеки недвижимости, выданный банком кредит будет необеспеченным. Помимо всего, при таких обстоятельствах заемщик, получивший кредит, может попытаться уклониться от регистрации залога недвижимого имущества. Кроме того, в соответствии со ст. 3 Закона об ипотеке "ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке"^[54]. Но обязанность должника возвратить сумму долга возникает не сразу после выдачи кредита, а только с момента наступления срока погашения кредита. В связи с изложенным представляется правомерным предположение о том, что под документом, подтверждающим возникновение обеспеченного ипотекой обязательства, Закон об ипотеке понимает документ, доказывающий наличие юридического факта, породившего относительное правоотношение, элементом или сутью которого является денежное обязательство, обеспеченное залогом недвижимости^[55].

Изложенная проблема возникла в том числе из-за отсутствия в ГК РФ, Законе о государственной регистрации четкого разграничения регистрации сделок и регистрации прав. Нормативная конструкция п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке - одно из подтверждений данного обстоятельства. В ней сделана ничем не оправданная попытка объединить механизм регистрации сделки с недвижимостью с механизмом регистрации права, вытекающего из этой сделки.

Итак, анализ правовых норм, регламентирующих вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, сделок с недвижимым имуществом и обременений (ограничений) прав на недвижимое имущество, выявил необоснованные различия в правовом регулировании оборота отдельных видов недвижимого имущества, а также противоречия правовых норм ГК РФ, определяющих предмет государственной регистрации.

В связи с этим считаем целесообразным отменить государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом, предусмотрев государственную регистрацию только прав на недвижимую вещь в целом и ипотеки недвижимости в частности. В настоящий момент отсутствие факта государственной регистрации договора ипотеки недвижимости ставит под угрозу действительность обязательственных правоотношений по сделке, что не соответствует интересам ее сторон и не обеспечивает стабильность гражданского оборота. Договор ипотеки недвижимости должен считаться заключенным и связывать заключивших лиц с момента его заключения. Подтверждать же данный факт государственной регистрацией сделки нет необходимости. Однако право залогодержателя в приоритетном перед другими кредиторами порядке требовать удовлетворения из стоимости заложенного имущества должно возникать с момента государственной регистрации самой ипотеки недвижимости как ограничения (обременения) чужого вещного права. Реализация в законодательстве данной позиции по этому вопросу сможет устранить отрицание правом обязательственных правоотношений по сделке при отсутствии ее регистрации^[56].

Необходимо отметить, что обязательное совмещение регистрации прав на недвижимое имущество с регистрацией сделок с ним необоснованно затрудняет процесс юридического оформления сторонами залогового правоотношения.

Таким образом, жесткое условие об обязательной государственной регистрации договора ипотеки недвижимости, при отсутствии которой договор считается ничтожным, является неоправданным и создает лишние трудности для его сторон, поэтому в законодательстве следует предусмотреть только государственную регистрацию самой ипотеки недвижимости как ограничения (обременения) чужого вещного права. По сути дела, речь должна идти о государственной регистрации ограниченного вещного права на конкретный объект недвижимости.

3.2. Тенденции развития отношений залога недвижимого имущества

Совершенствование  законодательной  базы  об ипотеке на современном этапе  должно осуществляться  с учетом состояния  других правовых институтов о земле, ценных бумагах и т.д., так или иначе затрагивающих  проблемы  ипотеки недвижимости^[57]. 

В свою очередь, порядок оценки недвижимого имущества, приобретаемого на средства, предоставляемые по ипотечному жилищному кредиту, регулируется в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной  деятельности в РФ», нормы которого выступают во взаимосвязи с Законом РФ «Об исполнительном производстве», который призван защищать стороны в случае судебного конфликта и обращать взыскание на имущество должника:

- Федеральный закон «О кредитных историях» регламентирует правила ее формирования, использования и хранения, а также  правовые основы деятельности бюро кредитных историй, их взаимоотношения с органами власти, коммерческими банками и самими заемщиками.

Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах", регулирующий отношения, возникающие при выпуске, эмиссии, выдаче и обращении ипотечных ценных бумаг, за исключением закладных, а также при исполнении обязательств по указанным ипотечным ценным бумагам.

Гражданский кодекс РФ устанавливающий основные положения при заключении, исполнении, прекращении   договоров в рассматриваемой сфере, а также ответственность за не исполнение ипотечных обязательств^[58].

Следует отметить, что в 2005 году Президиум ВАС РФ принял Информационное письмо от 28 января 2005 г. №90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке».

В современной  специальной литературе термин «ипотека» используют в следующих случаях:

когда говорят о залоге недвижимого имущества, находящегося в собственности залогодателя (например, земельных участков, строений и сооружений), с целью получения ипотечного кредита;

когда заинтересованное лицо получает в кредитной организации денежные средства для дальнейшего приобретения объекта недвижимости (квартиры). При этом кредит является целевым, что существенно в плане дальнейшего правового регулирования возникающих правоотношений, а указанный объект недвижимости находится в залоге у кредитной организации^[59].

Анализируя проблемы правового регулирования   ипотечных отношений и  практики реализации права на  ипотеку (как способ удовлетворения жилищных проблем) следует обозначить следующие проблемы:  1.Сроки кредитования. 2.Отсутствие ресурсной базы, используемой для предоставления ипотечных жилищных кредитов и, как следствие, неразвитость вторичного рынка, высокие процентные ставки и низкая доступность кредитов; 3.Трудности оценки кредитоспособности заемщика. Оценка платежеспособности физического лица базируется на сопоставлении доходов и расходов. Однако, подтвердить величину зарплаты - основного источника доходов - могут немногие граждане.4.Валюта кредитования. 5.Неадаптированность ряда ипотечных программ, финансируемых зарубежными инвесторами, к российским условиям. Например, программа ипотечного кредитования  российских банков совместно с Американским инвестиционным фондом  предусматривает условие, что  кредит может получить лишь тот, у кого зарплата (причем высокая) выплачивается официально. 6.Требующие доработки правовые основы ипотечного жилищного кредитования (особенно в части обращения взыскания на заложенное имущество)^[60].

Обращает на себя внимание тот факт, что правовой статус участников рынка недвижимости не позволяет дальнейшему цивилизованному развитию ипотечного кредитования.

Развитие правовой базы оценочной деятельности в процессе ипотечного кредитования выступает в качестве нового направления на рынке недвижимости со своей методологией, принципами исследования, понятийным аппаратом. Использование современной методологии оценки, недвижимости (метода замещения, метода издержек, метода доходов) позволяет сформировать базовую точку отсчета для включения объектов недвижимости в рыночный оборот^[61]. При этом нормативно-правовые акты по оценочной деятельности недвижимости следует рассматривать в качестве профессионального вида деятельности с учетом региональных и отраслевых особенностей. Поэтому законодатель должен определить статус независимых оценщиков, которые должны функционировать в общем правовом поле со всеми участниками рынка недвижимости. Неединичные факты  махинаций по завышению оценщиками рыночной стоимости жилья для получения ипотечного кредита на большую сумму, чем полагается, заставляют банковское сообщество искать способ изменить порочную практику. В настоящий момент банк не может предъявить никаких претензий оценщику, если тот своими недобросовестными действиями нанесет ему убытки, так как договор на оказание услуг по оценке заключается с заемщиком. Таким образом,  необходимо изменение действующей процедуры оценки недвижимости, выступающей предметом ипотеки недвижимости^[62].

Актуальные потребности, то есть импульсы, стимулирующие совершенствование института залога недвижимости, таковы.

1. Гибкая и адекватная структура правовых норм, касающихся института залога недвижимости как превенция возникающих коллизий экономических интересов предпринимателей и механизма правового регулирования.

2. Формирующая роль права в развитии залоговых отношений.

Нынешние процессы в экономике практически вывели из правового поля основные институты обеспечения исполнения обязательств. Нестабильность и последовавшее за ней фактическое банкротство многих банков и крупных предприятий обернулись правовой незащищенностью их контрагентов по различным обязательствам. В ситуации, когда деловая репутация и надежность основной массы хозяйствующих субъектов сомнительны, когда становится все неопределеннее финансовое положение (вплоть до отсутствия оборотных средств) предпринимателей, резко ограничивается применение таких форм обеспечения обязательств, как гарантия, поручительство, задаток, неустойка, удержание, а также страхование рисков и имущества^[63].

Залог недвижимости выходит на первый план в силу следующих факторов:

гарантия, поручительство, задаток, неустойка эффективны только при наличии у должника (гаранта, поручителя) денежных средств и имущества в достаточном количестве для удовлетворения требований кредитора;

реальная осязаемость предмета залога делает его в наши дни более привлекательным по сравнению с иными инструментами обеспечения;

надежность различных инструментов обеспечения, предоставляемых иностранным контрагентам (нерезидентам), сомнительна в силу неустойчивого политико-экономического положения на рынке России, а применение этих инструментов сопряжено с трудностями;

смещение акцентов в государственной политике на финансовых и экономических рынках в сторону субъектов "реального сектора" экономики в условиях денежного дефицита, но при наличии значительных имущественных ценностей;

отсутствие у основной массы контрагентов кредитной и предпринимательской "биографии", наличие масштабного теневого сектора экономики;

предпочтительность залога недвижимости очевидна и при ликвидации (особенно в связи с банкротством) должника.

Представляется логичным такой важный для кредиторов практический вывод: надо стремиться обеспечивать залогом недвижимости максимальное количество сделок^[64]. Нормы, касающиеся ликвидации (банкротства), не учитывают ситуации, когда одно и то же имущество заложено в последующий залог. В соответствии со ст. 342 ГК при последующем залоге требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного имущества лишь после удовлетворения требований предшествующих залогодержателей. Полагаем, что эта норма должна быть учтена и при удовлетворении требований кредиторов в рамках третьей очереди при банкротстве должника^[65].